Revenus de location 2013

T4036(F) Rév. 13

Si vous êtes aveugle ou avez une vision partielle, vous pouvez obtenir nos publications en braille, en gros caractères, en texte électronique ou en format MP3 en allant à À propos des médias substituts. De plus, vous pouvez recevoir nos publications ainsi que votre correspondance personnelle dans l’un de ces formats, en composant le 1-800-959-7383 .

Dans cette publication, toutes les expressions désignant des personnes visent à la fois les hommes et les femmes.

Sauf indication contraire, les renvois législatifs visent la Loi de l’impôt sur le revenu et le Règlement de l’impôt sur le revenu.

L'expression déclaration de revenus utilisée dans ce guide désigne la déclaration de revenus et de prestations.

Table des matières

Ce guide s'adresse-t-il à vous?

Utilisez ce guide si vous avez gagné des revenus en louant des biens immobiliers ou d'autres biens durant l'année d'imposition courante. Les renseignements contenus dans ce guide se rapportent surtout à la location de biens immobiliers, mais certains s'appliquent également à la location d'autres types de biens.

Ce guide vous aidera à calculer vos revenus de location bruts, les dépenses que vous pouvez déduire, ainsi que votre revenu de location net ou votre perte de location nette pour l'année.

Pour savoir si votre revenu de location provient d'une entreprise ou d'un bien, lisez le chapitre 1. Pour déterminer si vous êtes un associé d'une société de personnes ou copropriétaire, lisez Êtes-vous copropriétaire ou un associé d'une société de personnes?.

Nous avons défini certaines expressions et les avons incluses dans la section Définitions. Vous pouvez les consulter avant de commencer à lire ce guide.

Tout au long de ce guide, nous faisons référence à d'autres guides, formulaires, bulletins d'interprétation et circulaires d'information. Vous pouvez généralement en obtenir des exemplaires à Formulaires et publications. Pour accéder rapidement à notre site, marquez-le d'un signet.

Définitions

DPA - Déduction pour amortissement

FNACC - Fraction non amortie du coût en capital

IRLM - Immeuble résidentiel à logements multiples

JVM - Juste valeur marchande

Avec lien de dépendance – Relation ou transaction entre deux personnes liées.

Cependant, il pourrait y avoir un lien de dépendance entre des particuliers, des sociétés de personnes ou des sociétés non liés, selon les circonstances. Pour en savoir plus, lisez la définition de « sans lien de dépendance » .

Bien amortissable - Les biens pour lesquels vous pouvez demander la DPA. Il s'agit habituellement d'immobilisations utilisées pour tirer un revenu d'entreprise ou de biens. Le coût en capital des biens peut être réduit par la DPA sur un certain nombre d'années.

Ces biens sont habituellement regroupés en catégories. Par exemple, les appareils ménagers et le mobilier font partie de la catégorie 8. Vous devez demander la DPA selon le taux qui est alloué à chaque catégorie.

Bien locatif - Désigne généralement un immeuble ou une tenure à bail sur des biens immeubles appartenant à un contribuable ou à une société de personnes et utilisé principalement pour gagner ou produire un revenu brut de location.

Conjoint de fait - Une personne, qui n'est pas votre époux, qui vit avec vous dans une relation conjugale et qui remplit l'une des conditions suivantes :

  1. elle vit avec vous dans une relation conjugale et votre relation actuelle avec cette personne a duré au moins 12 mois sans interruption;

    Remarque

    Dans cette définition, l’expression « 12 mois sans interruption » comprend les périodes de moins de 90 jours où vous avez vécu séparément en raison de la rupture de votre union.

  2. elle est le parent de votre enfant par la naissance ou l'adoption;
  3. elle a la garde, la surveillance et la charge entière de votre enfant (ou elle en avait la garde et la surveillance juste avant que l'enfant atteigne l'âge de 19 ans).

De plus, une personne devient immédiatement votre conjoint de fait si vous avez vécu ensemble dans une relation conjugale pendant au moins 12 mois sans interruption et que vous recommencez à vivre ensemble dans une relation conjugale. Selon une modification proposée, cette condition ne s'applique plus. Le résultat de cette modification proposée est qu'une personne (autre que les personnes décrites en b) et en c) ci-dessus) deviendra votre conjoint de fait seulement après que votre relation actuelle avec cette personne aura duré au moins 12 mois sans interruption. Cette modification proposée s'appliquera à l'année 2001 et aux années suivantes.

Dans cette définition, l'expression « 12 mois sans interruption » comprend les périodes de moins de 90 jours où vous avez vécu séparément en raison de la rupture de votre union.

Coût en capital - Le montant que vous utilisez la première année afin de calculer la DPA. Le coût en capital d'un bien que vous louez correspond habituellement au total des montants suivants :

  • le prix d'achat du bien (ne pas inclure le coût du terrain, qui n'est pas un bien amortissable);
  • la partie des frais juridiques et comptables, des frais d'ingénierie et d'installation et des autres frais qui se rapporte à l'achat ou à la construction du bien de location (ne pas inclure la portion attribuable au terrain);
  • le coût de tous les ajouts et de toutes les améliorations que vous avez apportés aux biens amortissables une fois que vous les avez acquis, sauf si vous avez déduit ce coût comme dépense courante;
  • les coûts accessoires pour un immeuble, (tels que les intérêts, les frais juridiques et comptables ou les impôts fonciers) qui se rapportent à la période durant laquelle vous construisez, rénovez ou transformez l'immeuble et que vous n'avez pas déduits comme dépenses courantes.

Pour en savoir plus sur les dépenses courantes, lisez Dépenses courantes ou en capital? Pour obtenir plus de renseignements sur les coûts accessoires, lisez Coûts relatifs à la période de construction, de rénovation ou de modification.

Les frais juridiques et comptables pour l'achat d'un bien de location doivent être répartis entre le coût du terrain et le coût en capital de l'immeuble. Si vous achetez un terrain pour louer ou pour construire un bien de location, les frais juridiques et comptables s'appliquent au terrain.

Déduction pour amortissement (DPA)  - Vous avez peut être acquis des biens amortissables, comme un immeuble, du mobilier ou de l'équipement pour les utiliser dans votre entreprise. Toutefois, comme ces biens peuvent se détériorer ou devenir désuets au fil des ans, vous pouvez en déduire le coût sur plusieurs années. Cette déduction est appelée déduction pour amortissement (DPA).

La déduction que vous pouvez demander sur une période de plusieurs années pour le coût des biens amortissables, c'est-à-dire des biens qui se détériorent ou devient désuets au fil des ans, comme un immeuble, du mobilier ou de l'équipement, que vous utilisez dans votre entreprise.

Vous trouverez les principales catégories de biens amortissables servant à produire un revenu de location à la section Catégories de biens de location amortissables.

Époux - Aux fins de l'impôt sur le revenu, le mot « époux » désigne une personne avec qui vous êtes légalement marié.

Fraction non amortie du coût en capital (FNACC)  - Généralement, la FNACC est le solde du coût en capital du bien qui reste à amortir après la DPA. Ainsi, la DPA que vous demandez chaque année diminue la FNACC du bien.

Juste valeur marchande (JVM) - La valeur la plus élevée que vous pourriez obtenir si vous vendiez un bien ou un service dans un marché ouvert qui n'est soumis à aucune restriction, dans une transaction entre un acheteur et un vendeur consentant qui agissent indépendamment l'un de l'autre.

Mise en service - Vous pouvez demander la DPA (voir la définition ci-dessus) sur un bien de location seulement lorsqu'il est prêt à être mis en service.

Un bien de location autre qu'un immeuble est habituellement prêt à être mis en service à la première des dates suivantes :

  • la date à laquelle vous l'utilisez pour la première fois pour gagner un revenu;
  • la deuxième année suivant l'année où vous l'avez acquis;
  • le moment immédiatement avant que vous en disposiez.

Un bien de location qui est un immeuble ou une partie d'un immeuble est habituellement prêt à être mis en service à la première des dates suivantes :

  • la date à laquelle la construction de l'immeuble est terminée ou celle à laquelle vous faites l'acquisition d'un immeuble complètement construit qui peut être mis en service immédiatement;
  • la date à laquelle 90 % ou plus de l'immeuble est loué;
  • la deuxième année suivant l'année où vous avez acquis l'immeuble;
  • le moment immédiatement avant que vous disposiez de l'immeuble.

Afin de déterminer la date de mise en service d'un immeuble, vous devez considérer la rénovation, la modification d'un immeuble ou un ajout à un immeuble comme étant un immeuble distinct.

Toutefois, vous pourriez demander la DPA pour un immeuble en cours de construction, de rénovation ou de modification avant qu'il ne soit prêt à être mis en service. Vous pouvez déduire la DPA disponible pour cet immeuble lorsque vous gagnez un revenu net provenant de la location de celui-ci. Le montant maximum que vous pouvez déduire est le montant du revenu de location net que vous avez obtenu après avoir soustrait les coûts accessoires de construction, de rénovation ou de modification de l'immeuble. Vous trouverez les explications sur les coûts accessoires à la section Coûts relatifs à la période de construction, de rénovation ou de modification.

Produit de disposition - Il s'agit généralement du montant que vous avez reçu ou que vous recevrez pour un bien. Il correspond dans la majorité des cas au prix de vente du bien. Il peut aussi comprendre, dans le cas d'un vol, d'une expropriation ou de la destruction d'un bien, l'indemnité que vous avez reçue pour le bien en question. Pour en savoir plus, consultez le bulletin d'interprétation IT-220, Déduction pour amortissement - Produits de disposition de biens amortissables, et le communiqué spécial qui s'y rapporte, ainsi que le bulletin d'interprétation IT-285, Déduction pour amortissement - Généralités.

Sans lien de dépendance - Relation ou transaction entre deux personnes qui ont des intérêts distincts.

Les personnes liées sont considérées comme ayant un lien de dépendance entre elles. Les particuliers unis par les liens du sang, du mariage, d’une union de fait ou de l’adoption (légale ou de fait) sont des personnes liées. Une société et un particulier, ou deux sociétés, peuvent aussi être des personnes liées.

Les personnes non liées pourraient avoir un lien de dépendance à un certain moment. Ce serait le cas, par exemple, lorsqu’une personne est sous l’influence ou l’autorité de l’autre, ou que les deux agissent ensemble. Chaque situation dépend des circonstances qui lui sont propres.

Pour en savoir plus, consultez le bulletin d'interprétation IT-419, Sens de l'expression « sans lien de dépendance ».

Chapitre 1 - Renseignements généraux

Ce chapitre donne des renseignements généraux que vous devez connaître avant de remplir le formulaire T776, État des loyers de biens immeubles.

Un revenu de location est un revenu que vous gagnez lorsque vous louez des biens que vous possédez ou dont vous avez l'usage, seul ou avec d'autres personnes. Il comprend le revenu que vous tirez de la location des biens suivants :

  • une maison;
  • un appartement;
  • une chambre;
  • un espace dans un immeuble à bureaux;
  • d'autres biens meubles ou immeubles.

Un revenu de location peut provenir d'un bien ou d'une entreprise. Les revenus provenant d'activités de location sont habituellement des revenus tirés de biens. Vous devez utiliser ce guide seulement si vous avez un revenu tiré de biens.

Gagnez-vous un revenu de location tiré de biens ou d'une entreprise?

Pour déterminer si vos revenus de location sont tirés de biens ou d'une entreprise, vous devez tenir compte du nombre et du genre de services que vous fournissez à vos locataires.

Dans la plupart des cas, vous gagnez un revenu tiré de biens si vous ne faites que louer des locaux et fournir des services essentiels. Ces services comprennent le chauffage, l'éclairage, le stationnement et les services d'une salle de lavage. Si vous offrez des services supplémentaires tels que des services de nettoyage, de sécurité et de repas, il se peut que votre activité de location soit considérée comme une entreprise. Plus vous fournissez de services, plus il y a des chances que votre activité de location soit considérée comme une entreprise.

Pour en savoir plus sur la façon de déterminer si votre revenu de location est tiré de biens ou d'une entreprise, consultez le bulletin d'interprétation IT-434, Location de biens immeubles par un particulier, et le communiqué spécial qui s'y rapporte.

Remarque

Si votre activité de location est une entreprise, n'utilisez pas ce guide. Consultez plutôt le guide T4002, Revenus d'entreprise ou de profession libérale.

Remboursement de la taxe sur les produits et services/taxe de vente harmonisée (TPS/TVH) pour immeubles d'habitation locatifs neufs

Le remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs est généralement à la disposition des propriétaires qui achètent ou construisent un immeuble d'habitation locatif neuf, rénovent en grande partie un immeuble d'habitation locatif, fait des ajouts à un immeuble d'habitation locatif à logements multiples, transforme un immeuble commerciale en un immeuble locatif, et loue le logement à long terme à un individu(s) comme leur principal lieu de résidence. Une remise peut également être disponible pour les personnes qui louent des terrains par voie de bail à des fins résidentielles (y compris les emplacements dans un parc à roulottes résidentiel).

Pour obtenir plus de renseignements, consultez notre guide RC4231, Remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs.

Si vous voulez demander un remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs, utilisez le formulaire GST524, Demande de remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs. Si vous demandez un remboursement pour logements multiples dans un immeuble d'habitation, tel qu'un appartement ou un triplex (sauf des unités de condominium ou un duplex), vous devez aussi remplir le formulaire GST525, Supplément à la demande de remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs - coopératives d'habitation et logements multiples.

Autres remboursements pourraient s'appliquer, veuillez consulter les formulaires suivants :

Remboursement de la TPS/TVH à l'intention des associés

Pour déterminer si vous êtes un associé, lisez Êtes-vous copropriétaire ou un associé d'une société de personnes?.

Si vous êtes un particulier qui est associé d'une société de personnes, vous avez peut-être droit à un remboursement de la TPS/TVH que vous avez payée sur certaines dépenses. Le remboursement vise la TPS/TVH que vous avez payée sur les dépenses que vous avez déduites de votre part des revenus de la société de personnes dans votre déclaration de revenus. Toutefois, des règles spéciales s'appliquent si la société de personnes vous a versé des allocations pour ces dépenses. Pour en savoir plus, voir « Allocations », dans le guide RC4091, Remboursement de la TPS/TVH à l'intention des associés.

En tant que particulier associé d'une société de personnes, vous pourriez avoir droit au remboursement de la TPS/TVH à l'intention des associés si les conditions suivantes sont remplies:

  • la société de personnes est inscrite à la TPS/TVH;
  • vous avez personnellement payé la TPS/TVH sur les dépenses suivantes :
    • les dépenses que vous n'avez pas engagées pour le compte de la société de personnes;
    • les dépenses que vous avez déduites de votre part des revenus de la société de personnes dans votre déclaration de revenus.

Le remboursement est calculé en fonction du montant de la TPS/TVH que vous avez payé sur les dépenses que vous avez déduites de votre part du revenu de la société de personnes dans votre déclaration de revenus. Les dépenses d'automobile, de repas et de représentation sont quelques exemples de frais auxquels s'applique la TPS/TVH.

Ce remboursement pourrait également s'appliquer à la TPS/TVH que vous avez payée sur des véhicules à moteur, des instruments de musique et des aéronefs pour lesquels vous avez demandé la DPA aux fins de l'impôt sur le revenu.

La partie admissible de la DPA est la partie que vous avez déduite dans votre déclaration de revenus pour l'année d'imposition qui se rapporte spécifiquement au véhicule à moteur, à l'instrument de musique ou à l'aéronef sur lequel vous avez payé la TPS/TVH et qui donne droit au remboursement, dans la mesure où la société de personnes utilise ce bien pour effectuer des fournitures taxables.

Si vous demandez une DPA pour plus d'un bien de la même catégorie, vous devez séparer la partie de la DPA qui se rapporte au bien pour lequel vous pouvez demander un remboursement de la DPA pour les autres biens. Si une partie du remboursement est liée à la DPA d'un véhicule à moteur, d'un instrument de musique ou d'un aéronef, vous devez soustraire le montant de ce remboursement de la fraction non amortie du coût en capital (FNACC) du bien.

Produisez le formulaire GST370, Demande de remboursement de la TPS/TVH à l'intention des salariés et des associés, pour demander le remboursement de la TPS/TVH. Si vous recevez ce remboursement, vous devez inclure ce montant dans votre revenu de l'année d'imposition où vous le recevez.

Par exemple, si vous recevez un remboursement en 2013 pour l'année d'imposition 2012, vous devez inclure le montant du remboursement dans votre déclaration de revenus pour 2013.

  • Déclarez le montant du remboursement de la TPS/TVH à l'intention des associés lié aux dépenses admissibles autres que la DPA, dans l'année où vous le recevez, à la ligne 9974 dans la section « Dépenses », à la page 1 de votre formulaire 2013, le T776, États des loyers de biens immeubles.
  • Dans la section A à la page 2 du formulaire T776, soustrayez de la FNACC au début de 2013 la partie du remboursement qui se rapporte à la partie admissible de la DPA.

Pour en savoir plus, consultez le guide RC4091, Remboursement de la TPS/TVH à l'intention des associés qui comprend le formulaire GST370.

Conservation de registres

Vous devez tenir des registres détaillés de toutes les sommes que vous gagnez et les dépenses que vous engagez. Afin de justifier ces dépenses, conservez les documents suivants :

  • factures;
  • reçus;
  • contrats;
  • autres documents justificatifs.

N'envoyez pas vos registres comptables avec votre déclaration de revenus. Vous devez cependant les conserver au cas où nous vous les demanderions. Nous pourrions également refuser les dépenses que vous ne pouvez pas justifier.

Pour en savoir plus sur les dépenses, lisez Chapitre 3 - Dépenses.

Généralement, vous devez conserver vos livres comptables pendant au moins six ans après la fin de l'année d'imposition à laquelle ils se rapportent. Pour en savoir plus sur la tenue de registres, consultez le guide RC4409, Conservation de registres ou allez à Conservation de registres.

Chapitre 2 – Calcul de votre revenu ou perte de location

Si vous gagnez des revenus en louant des biens immobiliers ou d'autres biens, vous devez nous fournir un état des revenus et dépenses.

Pour vous aider à calculer vos revenus et dépenses aux fins de l'impôt sur le revenu, nous vous encourageons à utiliser le formulaire T776, État des loyers de biens immeubles. Cependant, nous acceptons cette information sur d'autres types d'états financiers.

Le formulaire T776 vous permet d'inscrire vos revenus de loyers bruts, vos dépenses, ainsi que la déduction pour amortissement. Remplissez les parties appropriées du formulaire pour calculer votre revenu ou perte de location.

Ce chapitre vous explique comment remplir le formulaire T776, État des loyers de biens immeubles, jusqu'à la ligne 9946, « Votre revenu net (perte nette) ». Le verso du formulaire contient les tableaux pour calculer votre déduction pour amortissement, que nous expliquons au chapitre 4.

Remarque

Vous ne pouvez pas déduire de pertes de location si votre activité de location vise d'abord le partage des dépenses personnelles liées à l'immeuble et non l'obtention d'un bénéfice ou un espoir raisonnable de profit. Pour en savoir plus à ce sujet, lisez Location d'un bien pour un montant inférieur à la juste valeur marchande.

Formulaire T776, État des loyers de biens immeubles

Si vous êtes propriétaire unique, remplissez les sections et les lignes appropriées du formulaire T776.

Identification

Exercice

S'il s'agit de votre première année d'activité, inscrivez l'année, le jour et le mois où vous avez commencé à louer votre bien. Autrement, inscrivez le 1er janvier de l'année courante. Comme la fin de l'exercice est le 31 décembre pour tous les biens de location, vous n'avez qu'à indiquer l'année courante après « au ».

Êtes-vous copropriétaire ou un associé d'une société de personnes?

La plupart du temps, si vous détenez un bien de location en copropriété avec une ou plusieurs personnes, nous considérons que vous êtes copropriétaire. Par exemple, si vous détenez un bien de location avec votre époux ou conjoint de fait, vous êtes copropriétaire.

Dans certains cas, lorsque vous êtes copropriétaire, vous devez déterminer si vous êtes un associé d'une société de personnes. Une société de personnes est le rapport qui existe entre deux ou plusieurs personnes qui exploitent une entreprise en commun (avec ou sans entente écrite) pour en tirer un bénéfice. S'il n'y a pas d'entreprise en commun, il n'y a pas de société de personnes. Autrement dit, la copropriété d'un bien locatif à titre de placement ne constitue pas en elle-même une société de personnes. Pour déterminer si vous êtes effectivement un associé, consultez les lois sur les sociétés de personnes de votre province ou territoire. Pour en savoir plus, consultez le bulletin d'interprétation IT-90, Qu'est-ce qu'une société?.

À compter de l'année d'imposition 2011, une société de personnes qui exploite une entreprise au Canada ou une société de personnes canadienne, qui exerce des opérations ou qui a des placements au Canada ou à l'étranger est tenue de produire un formulaire T5013 pour chaque exercice de la société de personnes.

  • Si, à la fin de l'exercice, la valeur absolue combinée des recettes et des dépenses de la société de personnes est supérieure à 2 millions de dollars ou si la société de personnes compte plus de 5 millions de dollars en actifs;
  • Si, à un moment quelconque de l'exercice,
    • la société de personnes est multiple (elle compte parmi ses associés une autre société de personnes ou est elle-même est une associée d'une autre société de personnes);
    • la société de personnes compte parmi ses associés une société ou une fiducie;
    • la société de personnes a acquis les actions accréditives d'une société exploitant une entreprise principale qui a engagé des frais de ressources canadiennes et a renoncé à ces frais en faveur de la société de personnes;
    • le ministre du Revenu national a demandé qu'une déclaration soit produite par écrit.

Si vous êtes un associé dans l'un de ces deux types de société, la société de personnes doit vous fournir deux exemplaires du feuillet T5013, État des revenus d'une société de personnes. Si vous n'avez pas reçu ce feuillet, communiquez avec la personne responsable de la préparation des formulaires pour la société de personnes.

Pour en savoir plus au sujet de la déclaration, allez à Société de personnes et exigences concernant la production de déclaration de renseignements ou consultez le guide T4068, Guide pour la déclaration de renseignements des sociétés de personnes T5013.

Si vous êtes un associé d'une société de personnes et vous recevez un feuillet T5013, vous n'avez pas à remplir le formulaire T776 au complet. Remplissez la partie « Identification », et assurez-vous d'y inscrire le numéro d'entreprise de la société de personnes de 9 chiffres, ainsi que le pourcentage de la quotte part que vous possédez de votre bien de location. Ensuite, inscrivez le montant indiqué à la case 110 (case 107 s'il s'agit d'une société de personnes en commandite) du feuillet T5013 à la ligne e.

Il est possible que vous devrez rajuster votre quote-part du revenu net (perte nette) de la société de personnes inscrit à la ligne e si vous avez reçu un remboursement de la TPS/TVH à l'intention des associés (consultez la Ligne 9974 - Remboursement de la TPS/TVH à l'intention des associés reçu dans l'année). C'est aussi le cas si vous demandez  un montant de dépenses déductibles que vous n'avez pas déduit ailleurs sur le formulaire T776 (consultez la Ligne 9943 - Autres dépenses de l'associé). Par la suite, inscrivez à la ligne 9946 votre revenu net (perte nette).

Si vous êtes un associé d'une société de personnes et que vous ne recevez pas de feuillet T5013, ou encore si vous êtes copropriétaire, remplissez les parties appropriées du formulaire T776. Suivez les directives particulières données dans ce chapitre pour remplir les lignes 8299, 9369, 9936, 9943 et 9946. Remplissez aussi la partie « Renseignements sur les autres copropriétaires ou associés », du formulaire.

Numéro d'inscription de l'abri fiscal

Inscrivez votre numéro d'inscription d'abri fiscal, s'il y a lieu. Ce numéro est inscrit sur votre feuillet T5013.

Nous considérons généralement comme un abri fiscal un bien que vous avez acquis d'un vendeur ou d'un promoteur qui vous a informé que le bien pourrait donner droit à des crédits d'impôt fédéral, (ou à une combinaison de crédits d'impôt fédéral et de pertes ou d'autres montants déductibles), égaux ou supérieurs au coût net pour l'acheteur dans les quatre années suivant l'acquisition du bien. Le total des crédits d'impôt fédéral et des pertes ou autres montants déductibles serait alors égal ou supérieur au coût de votre part dans le bien, après déduction des avantages prescrits.

Vous devez donc déduire du coût de votre part dans le bien les avantages visés par règlement que vous pourriez recevoir à titre d'acheteur ou que pourrait recevoir toute personne avec laquelle vous avez un lien de dépendance. Les avantages visés par règlement sont, entre autres, les crédits d'impôt provincial ou territorial, les remboursements garantis, les obligations conditionnelles, les dettes à recours limité et les droits d'échange ou de conversion.

Pour demander des déductions ou des pertes pour des abris fiscaux, vous devez fournir le numéro d'inscription de l'abri fiscal et joindre tout feuillet de renseignements T5003, État des renseignements sur un abri fiscal, et T5013, État des revenus d'une société de personnes pour les abris fiscaux, qui s'applique, ainsi que le formulaire T5004, Demande des pertes et des déductions rattachées à un abri fiscal, crédit d'impôt pour dons ou crédit d'impôt pour contributions politiques, à votre déclaration de revenus.

Remarque

Le numéro d'inscription d'abri fiscal sert uniquement à des fins d'identification. Il ne constitue pas une garantie que les contribuables ont le droit d'en retirer les avantages fiscaux proposés.

Si c'est la première année que vous demandez cette déduction, vous devez joindre à votre déclaration de revenus et de prestations le feuillet T5003. Si votre abri fiscal est une société de personnes, vous devez annexer à votre déclaration de revenus le feuillet T5013.

Remplissez le formulaire T776 seulement si vous devez déclarer un revenu de location ou une perte de location.

Pour en savoir plus, allez à Abris fiscaux.

Renseignements sur les autres copropriétaires ou associés

Remplissez cette partie si vous êtes copropriétaire ou associé dans une société de personne.

Revenus

Inscrivez l'adresse de la propriété et le nombre de logements loués.

Le loyer peut vous être payé de l'une des façons suivantes :

  • en argent comptant ou par chèque, etc.;
  • en nature (biens ou marchandises au lieu d'argent);
  • en services.

Lorsque le locataire vous paie en argent comptant ou par chèque, inscrivez le total des loyers gagnés dans l'année à la ligne 8141, dans la colonne « Loyers bruts », sur le formulaire T776. S'il vous paie en nature ou en vous offrant des services, inscrivez la juste valeur marchande du paiement à la ligne 8230, « Autres revenus », sur le formulaire T776.

Exemple

Stéphane loue un appartement dans un immeuble. Comme Stéphane possède un chasse-neige, Michel, le propriétaire, lui propose de déneiger le stationnement de l'immeuble. En échange, Michel diminuera le loyer mensuel de Stéphane d'une somme équivalente au coût du déneigement.

Sur le formulaire T776, Michel devra inclure dans son revenu de location la juste valeur marchande des services reçus à la ligne 8230, « Autres revenus », et le loyer qu'il demande à Stéphane dans la colonne « Loyers bruts », à la ligne 8141. Il pourra également déduire comme dépense la partie de la juste valeur marchande des services rendus par Stéphane qui se rapporte au revenu de location.

Calcul du revenu de location

Vous devez déclarer votre revenu de location selon l'année civile, c'est-à-dire du 1er janvier au 31 décembre.

Dans la plupart des cas, vous utilisez la méthode de comptabilité d'exercice pour calculer votre revenu de location. Selon cette méthode, vous devez :

  • inclure les loyers dans le revenu de l'année où ils doivent vous être payés, que vous les ayez reçus ou non cette année-là;
  • déduire les dépenses dans l'année où vous les avez faites, que vous les ayez payées ou non cette année-là.

Toutefois, si vous n'avez pratiquement pas de montant à recevoir ni de dépenses engagées et impayées à la fin de l'année, vous pouvez utiliser la méthode de comptabilité de caisse. Selon cette méthode, vous devez :

  • inclure les loyers dans le revenu de l'année où vous les avez reçus;
  • déduire vos dépenses dans l'année où vous les avez payées.

Vous pouvez utiliser cette méthode seulement si vous obtenez pratiquement le même résultat que si vous utilisiez la méthode de comptabilité d'exercice.

Dans les exemples offerts dans ce guide, nous calculons le revenu de location selon la méthode de comptabilité d'exercice.

Qui doit déclarer le revenu ou la perte de location?

Le propriétaire du bien de location doit déclarer le revenu ou la perte de location. Si vous êtes copropriétaire du bien, votre part du revenu ou de la perte de location dépend de la partie du bien que vous possédez.

Vous devez déclarer le revenu de location de la même façon pour chaque année que vous possédez le bien de location. Vous ne pouvez pas changer le pourcentage du revenu ou de la perte que vous déclarez chaque année, sauf s'il y a un changement dans la partie du bien que vous possédez.

Remarque

Même si une autre personne se porte garante de votre prêt ou de votre hypothèque, vous seul, comme propriétaire du bien, pouvez déduire les frais d'intérêt dans le calcul du revenu ou de la perte de location. Pour en savoir plus, lisez Ligne 8710 - Intérêts.

Pour en savoir plus sur la façon de déclarer un revenu de location réparti entre les membres d'une famille, consultez les bulletins d'interprétation IT-510, Transferts et prêts de biens faits après le 22 mai 1985 à un mineur lié, et IT-511, Transferts et prêts de biens entre conjoints et dans certains autres cas.

Ligne 8230 - Autres revenus

Le revenu de location ne comprend pas seulement le loyer que vous recevez chaque mois. Il peut comprendre également les revenus provenant des sources suivantes.

Primes et autres montants se rapportant à un bail - Vous pourriez recevoir une somme dans l'un ou l'autre des cas suivants :

  • vous accordez ou prolongez un bail ou un sous-bail;
  • vous autorisez une sous-location;
  • vous annulez un bail ou un sous-bail.

Incluez la totalité ou une partie de cette somme comme « Autres revenus » à la ligne 8230 sur le formulaire T776.

Location d'un terrain agricole (métayage) - Lorsque vous louez un terrain agricole, vous pouvez recevoir le loyer en argent ou encore obtenir une partie de la récolte. Sur le formulaire T776, indiquez les paiements en argent dans la colonne « Loyers bruts », et la juste valeur marchande de la partie de la récolte que vous obtenez comme « Autres revenus », à la ligne 8230.

Ligne 8299 - Revenus de location bruts

Vos revenus de location bruts correspondent au total des « Loyers bruts » indiqués sur le formulaire T776. Inscrivez ce total à la ligne 160 de votre déclaration de revenus. Si vous êtes le copropriétaire de biens de location ou un associé d'une société de personnes et que vous ne recevez pas de feuillet T5013, inscrivez le total des revenus bruts de location à la ligne 160. Ne répartissez pas le revenu brut selon votre part des biens.

Loyer irrécouvrable

Vous pouvez avoir des pertes par rapport à du loyer irrécouvrable ou une perte sur une partie du loyer irrécouvrable. Vous pouvez déduire ce montant de vos revenus de location bruts.

Pour être admissible, la dette doit :

  • être encore due à vous à la fin de l'année d'imposition;
  • devenir irrécouvrable au cours de l'année d'imposition courante;
  • avoir été incluse ou réputée être incluse dans vos revenus pour l'année d'imposition ou pour une année d'imposition précédente.

Des preuves sont nécessaires pour déterminer une créance irrécouvrable. Cela peut consister d'un avis au créancier par un syndic de faillite, de la correspondance du locataire, ou une autre assurance que le locataire a été poursuivi sans succès de recevoir un paiement. Seulement les dettes qui sont certaines d'être irrécouvrables sont considérées comme des créances irrécouvrables.

Vous pouvez avoir un cas où vous ne recevez pas le paiement pour le loyer qui est considéré une créance irrécouvrables. Si vous recevez un paiement pour une créance que vous aviez radié dans une année antérieure, vous devez inclure ce montant dans votre revenu pour l'année en cours.

Remarque

Si un contribuable déclare des revenus en espèces, il ne devrait exister aucun compte débiteur ni aucune déclaration de loyer irrécouvrable.

Si le débiteur a un lien de dépendance avec le contribuable, les facteurs servant à établir le montant irrécouvrable devront être vérifiés.

Pour en savoir plus, consultez le bulletin d'interprétation IT-442R, Mauvaises créances et provision pour créances douteuses.

Chapitre 3 - Dépenses

Généralement, vous pouvez déduire toutes les dépenses raisonnables que vous faites pour gagner un revenu de location. Les dépenses de location sont regroupées en deux catégories, soit :

  • les dépenses courantes;
  • les dépenses en capital.

Les dépenses courantes sont des dépenses que vous devez faire régulièrement et qui procurent un avantage à court terme. C'est le cas des réparations que vous faites pour garder votre bien de location dans l'état où il était quand vous l'avez acheté. Vous pouvez déduire ces dépenses de vos revenus de location bruts dans l'année où vous les avez faites.

Les dépenses en capital, quant à elles, apportent des avantages qui durent plusieurs années. Elles comprennent, entre autres, les dépenses que vous faites pour acheter un bien ou encore pour l'améliorer. Généralement, vous ne pouvez pas déduire la totalité de ces dépenses dans l'année où vous les avez faites. Il vous est cependant permis de déduire ces dépenses sur une période de plusieurs années au moyen de la déduction pour amortissement (DPA). Pour en savoir plus sur la DPA, consultez le chapitre 4.

Les dépenses suivantes sont des exemples de dépenses en capital :

  • le prix d'achat d'un bien de location;
  • les frais juridiques et les autres frais liés à l'achat du bien;
  • le coût du mobilier et du matériel que vous louez avec le bien.

Dépenses courantes ou en capital

Les rénovations et les dépenses importantes que vous faites en vue de prolonger la durée d'utilisation de votre bien ou de l'améliorer au-delà de son état initial sont habituellement des dépenses en capital. Cependant, l'augmentation de la valeur marchande du bien une fois que vous avez fait la dépense n'est pas un des facteurs importants à considérer pour déterminer si une dépense est une dépense courante ou une dépense en capital. Vous devez plutôt répondre aux questions indiquées dans le tableau suivant :

Critères pour déterminer le capital et les dépenses courante
Critères Dépenses en capital
(Lisez Dépenses en capital -
Cas particuliers
)
Dépenses courantes
La dépense procure-t-elle un avantage durable? Une dépense en capital procure généralement un avantage de longue durée. Par exemple, vous faites une dépense en capital si vous remplacez le revêtement de bois sur un immeuble par un revêtement de vinyle. Une dépense courante est habituellement à refaire après une période plus ou moins courte. Par exemple, les frais que vous engagez pour faire repeindre le revêtement de bois d'un immeuble sont des dépenses courantes.
La dépense vise-t-elle l'entretien ou l'amélioration de votre bien? Une dépense qui améliore un bien au-delà de son état initial est probablement une dépense en capital. Si vous remplacez des marches de bois par des marches de ciment, vous faites une dépense en capital. Une dépense que vous faites en vue de remettre un bien dans son état initial est normalement une dépense courante. Par exemple, les dépenses que vous faites pour renforcer des marches de bois sont des dépenses courantes.
La dépense s'applique-t-elle à une partie d'un bien ou à un bien distinct? Si le bien remplacé est en soi un bien distinct, il s'agira d'une dépense en capital. Par exemple, l'achat d'un réfrigérateur que vous utilisez dans vos activités de location est une dépense en capital, puisque le réfrigérateur est un bien distinct qui ne fait pas partie de l'immeuble. Une dépense faite pour réparer un bien en remplaçant une de ses parties est habituellement considérée comme une dépense courante. Par exemple, l'installation électrique d'un immeuble est considérée comme faisant partie de l'immeuble. Les dépenses faites pour la remplacer sont habituellement considérées comme des dépenses courantes, si elles n'améliorent pas le bien au-delà de son état initial.
Quelle est la valeur de la dépense? (Répondez à cette question seulement si les autres questions ne vous permettent pas de déterminer le genre de dépense.) Comparez le montant de la dépense à la valeur du bien visé. Généralement, s'il est considérable par rapport à la valeur du bien, il s'agit d'une dépense en capital. Cette question n'est pas nécessairement un facteur déterminant. Si vous dépensez d'un seul coup une somme importante pour des travaux d'entretien et de réparation que vous n'avez pas faits lorsqu'ils étaient nécessaires, vous devez déduire ces dépenses d'entretien à titre de dépenses courantes.

Vous vous demandiez ...

Q. Mon frère et moi sommes propriétaires d'un vieil immeuble à appartements que nous louons depuis plusieurs années. Durant l'année d'imposition courante, nous avons fait réparer le toit et les murs extérieurs. Sur le toit, nous avons fait poser du goudron et de nouveaux bardeaux à plusieurs endroits où il y avait des fuites. Les murs extérieurs ont été refaits avec les briques qui avaient servi à la construction de l'immeuble. Pouvons-nous déduire ces dépenses dans le calcul de notre revenu de location pour l'année?

R. Oui. Les réparations ont simplement rétabli l'état initial de l'immeuble. Ce sont donc des dépenses courantes et non des dépenses en capital.

Pour en savoir plus sur la différence entre une dépense courante et une dépense en capital, lisez le paragraphe 4 du bulletin d'interprétation IT-128, Déduction pour amortissement - Biens amortissables.

Dépenses en capital - Cas particuliers

Modifications pour adapter un immeuble locatif aux besoins des personnes handicapées

Vous pouvez rénover un bien de location existant pour produire un revenu, pour l'adapter aux besoins des personnes handicapées. Vous pouvez déduire les sommes payées dans l'année pour les modifications admissibles que vous avez faites plutôt que de les ajouter au coût en capital de votre immeuble. Les modifications admissibles sont les suivantes :

  • l'installation de portes électriques activées manuellement;
  • l'installation de rampes intérieures et extérieures;
  • les modifications à une salle de bain, à un ascenseur ou à une porte pour en faciliter l'utilisation par une personne en fauteuil roulant.

Vous pouvez aussi déduire les dépenses que vous avez payées pour l'installation ou l'acquisition du matériel et des dispositifs suivants répondant aux besoins des personnes handicapées :

  • des indicateurs de position de la cage de l'ascenseur, comme des panneaux en braille et des indicateurs auditifs;
  • des indicateurs visuels d'alarme en cas d'incendie;
  • des dispositifs d'écoute ou téléphoniques pour les personnes ayant une déficience auditive;
  • des logiciels et du matériel informatique spécialement conçus pour les personnes handicapées.

Achat d'un vieil immeuble

Lorsque vous achetez un vieil immeuble que vous devez réparer ou rénover avant de pouvoir le louer, le coût de ces travaux est une dépense en capital, même si, dans d'autres circonstances, ce coût serait considéré comme une dépense courante.

Vente d'un bien

Les réparations que vous faites pour la vente d'un bien, ou comme condition de cette vente, sont des dépenses en capital. Toutefois, il s'agit de dépenses courantes si les réparations devaient être faites de toute façon et si vous avez décidé de vendre le bien pendant ou après les réparations.

Coûts relatifs à la période de construction, de rénovation ou de modification

Certaines dépenses relatives à la période de construction, de rénovation ou de modification d'un immeuble que vous faites pour rendre celui-ci louable sont appelées des coûts accessoires. Les coûts accessoires comprennent, entre autres :

  • les frais d'intérêt;
  • les frais juridiques;
  • les frais comptables;
  • les impôts fonciers.

Les coûts accessoires relatifs à la période de construction, de rénovation ou de modification d'un immeuble doivent être liés à l'immeuble et à la propriété du terrain sous-jacent, et ce, pour cette période. Le terrain de l'immeuble doit être:

  • sous-jacent à l'immeuble;
  • contigu au terrain sous-jacent à l'immeuble et utilisé (ou destiné à être utilisé) comme un stationnement, une voie d'accès, une cour, un jardin ou avoir tout autre usage similaire. Il doit également être nécessaire à l'utilisation présente ou projetée de l'immeuble.

Les coûts accessoires pour le terrain de l'immeuble relatifs à la période de construction, de rénovation ou de modification ne sont pas déductibles, mais ils peuvent être ajoutés au coût de l'immeuble. Cependant, les coûts accessoires relatifs à un immeuble peuvent être déduits comme dépenses courantes ou ajoutés au coût de l'immeuble, selon votre situation.

Les coûts accessoires relatifs à un immeuble peuvent être déduits comme dépenses courantes si les deux conditions suivantes sont remplies :

  • les dépenses se rapportent à la période de construction, de rénovation ou de modification de l'immeuble;
  • les dépenses se rapportent seulement à la construction, à la rénovation ou à la modification de l'immeuble.

La période de construction, de rénovation ou de modification est considérée comme étant terminée à la première des deux dates suivantes :

  • la date de la fin des travaux;
  • la date à laquelle 90 % ou plus de l'immeuble est loué.

Si toutes ces conditions sont remplies, le montant que vous pouvez déduire comme coûts accessoires relatifs à l'immeuble est limité au montant du revenu de location que vous déclarez pour cet immeuble.

Les coûts accessoires qui ne remplissent pas les conditions mentionnées ci-dessus ne sont pas déductibles à titre de dépenses courantes. Ils doivent être ajoutés au coût en capital de l'immeuble et non à celui du terrain.

Remarque

La déduction pour amortissement (DPA), les coûts liés à l'aménagement paysager et les coûts liés à la modification pour adapter un immeuble aux besoins des personnes handicapées ne constituent pas des coûts accessoires et ne sont pas assujettis aux règles connexes. Pour en savoir plus sur la DPA, lisez le chapitre 4. Pour en savoir plus sur les coûts liés à l'aménagement paysager, lisez Coûts de l'aménagement paysager. Pour en savoir plus, lisez Modifications pour adapter un immeuble locatif aux besoins des personnes handicapées.

Partie personnelle

Lorsque vous louez une partie de l'immeuble dans lequel vous habitez, vous pouvez déduire seulement les dépenses qui se rapportent à l'espace loué. Répartissez les dépenses que vous avez faites pour l'ensemble de l'immeuble entre les dépenses pour la partie louée et les dépenses pour l'utilisation personnelle de l'immeuble. Vous pouvez utiliser la superficie louée ou le nombre de pièces louées dans l'immeuble pour répartir vos dépenses, pourvu que la répartition soit raisonnable.

Par exemple, lorsque vous louez quatre pièces dans votre maison de dix pièces, vous pouvez déduire le total des montants suivants :

  • 100 % des dépenses qui se rapportent entièrement aux pièces louées, comme les réparations et l'entretien de ces pièces;
  • 40 % (quatre pièces sur dix) des dépenses qui se rapportent à l'ensemble de l'immeuble, comme les impôts et les assurances.

Si vous avez des pensionnaires ou des colocataires, vous pouvez déduire toutes les dépenses qui se rapportent entièrement aux pièces louées de votre maison. De plus, vous pouvez déduire une partie des dépenses qui se rapportent aux pièces non louées que vous, et vos pensionnaires ou colocataires utilisez en commun. Le calcul des dépenses peut être basé sur le droit d'accès aux pièces ou le nombre de personnes qui les partagent. Les dépenses peuvent aussi être établies à partir du pourcentage de temps que les pensionnaires ou colocataires passent dans les pièces non louées de la maison (par exemple, la cuisine et la salle de séjour).

Inscrivez le plein montant de chaque dépense que vous avez faite pour votre bien de location sur le formulaire T776, dans la colonne « Dépenses totales ». Inscrivez dans la colonne « Partie personnelle » le montant de chaque dépense qui se rapporte à votre utilisation personnelle de l'immeuble. Inscrivez les totaux de chaque colonne aux lignes appropriées pour obtenir le total des dépenses déductibles. Vous pouvez ensuite déduire les dépenses déductibles de vos revenus de location bruts (ligne 8299). Si vous êtes copropriétaire ou un associé d'une société de personnes, vous devez indiquer la partie personnelle des dépenses pour tous les copropriétaires ou les associés.

Vous ne pouvez pas déduire ces dépenses si vous louez le bien sans avoir un espoir raisonnable de profit.

Pour en savoir plus sur la location d'une partie de votre résidence personnelle, lisez Conversion d'une partie de votre résidence principale en bien de location.

Exemple

Fernand a une maison de 12 pièces. Il loue 3 pièces au troisième étage. Il ne sait pas comment répartir les dépenses qu'il a faites pour la maison. Ses dépenses comprennent les impôts fonciers, l'électricité, l'assurance et le coût des annonces qu'il a fait paraître dans le journal local pour trouver de nouveaux locataires.

Fernand peut déduire la partie des dépenses qui se rapporte à la partie de la maison qu'il a louée durant l'année d'imposition courante. Comme il a loué 3 des 12 pièces, il peut déduire de son revenu de location 25 % des impôts fonciers, des frais d'électricité et des primes d'assurance qu'il a payés pour toute la maison. Fernand peut également déduire le plein montant des annonces, puisque cette dépense se rapporte uniquement à la partie louée de sa maison.

Lorsque Fernand remplit son formulaire T776, il inscrit le montant total de chacune de ces dépenses dans la colonne « Dépenses totales ». Il inscrit ensuite sa partie personnelle des dépenses, c'est-à-dire 75 % des impôts fonciers, des frais d'électricité et des primes d'assurance dans la colonne « Partie personnelle ». Fernand n'a toutefois pas à inscrire de montant dans cette colonne pour les annonces. Il peut aussi demander une déduction pour l'amortissement (DPA) pour la partie louée de sa maison, si cette déduction ne contribue pas à créer ni à augmenter une perte de location, et qu'il ne désigne pas l'immeuble comme étant sa résidence principale.

Dépenses que vous pouvez déduire

Frais payées d'avance

On entend par « frais payés d'avance » les dépenses que vous payez à l'avance. Vous pouvez déduire ces frais au cours de l'année d'imposition où vous recevez le bénéfice.

Exemple

Jean a payé 2 100 $ en prime d'assurance pour son bien de location. L'assurance est valide pour l'année d'imposition courante et les deux années suivantes. Jean peut seulement déduire la partie de la prime d'assurance qui se rapporte à l'année d'imposition courante pour établir son revenu de location net (ou sa perte nette).

Par conséquent, il peut déduire 700 $ dans l'année d'imposition courante et il pourra déduire 700 $ dans chacune des deux années suivantes.

Pour en savoir plus, consultez le bulletin d'interprétation IT-417, Dépenses payées d'avance et frais reportés.

Ligne 8521 - Publicité

Généralement vous pouvez déduire les dépenses que vous avez faites pour annoncer que vous avez un espace à louer.

Ligne 8690 - Assurances

Vous pouvez déduire les primes payées dans l'année courante pour assurer votre bien de location. Toutefois, lorsque votre police prévoit une assurance pour plus d'une année, ne déduisez que la partie des primes qui vise l'année courante. Déduisez le reste des primes dans la ou les années auxquelles elles se rapportent.

Ligne 8710 - Intérêts

Vous pouvez déduire les intérêts sur l'argent que vous avez emprunté pour acheter ou améliorer un bien de location. Si vous avez des intérêts liés à la période de construction, rénovation ou modification, lisez les renseignements concernant les coûts accessoires.

Vous pouvez aussi déduire les intérêts versés aux locataires sur les dépôts de loyers. Si vous demandez des intérêts à titre de dépenses de location sur le formulaire T776, ne les inclurez pas comme frais financiers à l'annexe 4, État des revenus de placements.

Vous pouvez déduire les frais payés pour réduire le taux d'intérêt sur le solde d'une créance ou d'un prêt hypothécaire. Vous pouvez également déduire les pénalités ou surcharges que vous impose un établissement financier lors du remboursement anticipé de la créance ou du prêt hypothécaire. Dans les deux cas, vous devez répartir le montant payé sur la période restante du prêt ou de la créance.

Si, par exemple, l'échéance de votre hypothèque est de cinq ans et que vous payez des frais dans la troisième année afin de diminuer votre taux d'intérêt, vous devez traiter ces frais comme des dépenses payées d'avance que vous pouvez déduire jusqu'à la fin de l'échéance de l'hypothèque.

Vous pouvez déduire certains frais d'emprunt pour obtenir un prêt hypothécaire ou autre prêt en vue d'acheter ou d'améliorer votre bien de location. Si vous avez des frais d'emprunt liés à la période de construction, rénovation ou modification, lisez premièrement les renseignements concernant les coûts accessoires.

Les frais d'emprunt comprennent :

  • les frais liés à la demande, à l'évaluation, au traitement et à l'assurance d'une hypothèque
  • les frais de garantie hypothécaire
  • les frais de courtage hypothécaire et les honoraires de démarcheur
  • les frais juridiques liés au financement d'une hypothèque

Vous pouvez déduire ces frais sur une période de cinq ans, c'est-à-dire déduire 20 % dans l'année d'imposition courante et 20 % dans chacune des quatre années suivantes. Si vous remboursez le prêt avant la fin de ces cinq années, vous pouvez déduire tout solde qui n'a pas été déduit durant l'année du remboursement. La répartition de la déduction des frais d'emprunt n'est pas reliée à la durée du prêt hypothécaire.

Vous pouvez peut-être déduire en entier certains frais d'emprunt dans l'année où vous les engagez s'ils se rapportent uniquement à cette année. Ces frais comprennent les frais d'ouverture de crédit, les frais de garantie, les frais de service et autres frais semblables.

Vous pouvez choisir de traiter comme des dépenses en capital les frais d'emprunt pour acquérir un bien amortissable et les intérêts sur l'argent emprunté.

Vous pouvez refinancer votre bien de location pour obtenir des fonds pour une autre raison que pour acheter votre bien de location ou pour y faire des améliorations. Si vous utilisez ces fonds pour une entreprise ou à des fins d'investissement, vous pouvez peut-être déduire les frais d'intérêt dans l'annexe 4. Consultez la ligne 221 du Guide général d'impôt et de prestations ou le chapitre « Dépenses », du guide T4002, Revenus d'entreprise ou de profession libérale. Toutefois, si vous utilisez les fonds à des fins personnelles, vous ne pouvez pas déduire les frais d'intérêt.

Vous vous demandiez ...

Q. Je suis propriétaire d'une maison jumelée que je loue. Cette année, j'ai refinancé à nouveau cette propriété, augmentant le montant de ma dette hypothécaire. J'ai utilisé cet argent pour payer une partie de ma résidence personnelle. Puis-je déduire de mon revenu de location le montant des intérêts hypothécaires supplémentaires?

R. Non, car l'argent que vous avez reçu lors du refinancement de votre bien de location a été utilisé à des fins personnelles. Par conséquent, vous ne pouvez pas déduire des intérêts supplémentaires dans le calcul de votre revenu de location net ou de votre perte de location nette.

Ligne 8810 - Frais de bureau

Vous pouvez déduire le coût des frais de bureau. Ces articles comprennent les stylos à bille, les crayons, les trombones, la papeterie et les timbres.

Ligne 8860 - Frais comptables, juridiques et autres honoraires professionnels

Vous pouvez déduire le coût des services juridiques obtenus afin de préparer un acte de bail ou de percevoir des loyers impayés. Cependant, vous ne pouvez pas déduire de votre revenu de location brut les frais juridiques liés à l'achat de votre bien de location. Répartissez plutôt les frais entre le terrain et l'immeuble et ajoutez-les à leur coût respectif. Par exemple, vous achetez un bien de location au coût de 200 000 $ (50 000 $ pour le terrain et 150 000 $ pour l'immeuble) et vous devez payer 10 000 $ en frais juridiques. Vous devrez répartir proportionnellement les frais juridiques entre le terrain et l'immeuble. Cela représente une dépense de 2 500 $ à ajouter au coût du terrain (pour un total de 52 500 $), et un autre de 7 500 $ au coût de l'immeuble (pour un total de 157 500 $). Pour en savoir plus, lisez Terrain.

Remarque

Si vous vendez votre bien de location, vous devez déduire les frais juridiques connexes du prix de vente lorsque vous calculez le gain ou la perte en capital. La déduction de frais juridiques s'applique aussi au calcul de la récupération de la déduction pour amortissement (DPA) ou de la perte finale.

Vous pouvez aussi déduire les dépenses que vous faites pour la tenue de vos livres de même que les frais pour la préparation et la vérification des états financiers. Vous pouvez peut-être déduire les honoraires et les frais engagés pour obtenir des conseils et de l'aide en vue d'établir et de produire votre déclaration de revenus et toute déclaration de renseignements qui s'y rapporte. Vous pouvez déduire ces frais si vos activités de location exigent que vous recouriez à de tels services.

Ligne 8871 - Frais de gestion et d'administration

Vous pouvez déduire les sommes payées à une personne ou à une entreprise pour gérer votre propriété. Vous pouvez aussi déduire les sommes payées ou à payer à des agents chargés de percevoir des loyers ou de trouver de nouveaux locataires.

Si vous avez payé des commissions à un agent immobilier pour vendre votre bien de location, vous pouvez les inscrire comme « Dépenses effectuées » à l'annexe 3, Gains (ou pertes) en capital, lorsque vous déclarez la vente de votre bien.

Ligne 8960 - Entretien et réparation

Vous pouvez déduire les coûts de la main-d'œuvre et des matériaux pour les travaux d'entretien et de réparation. Cependant, vous ne pouvez pas déduire les coûts de la main-d'œuvre lorsque vous-même faites les réparations.

Ligne 9060 - Salaires, traitements et avantages

Vous pouvez déduire les sommes payées ou à payer aux concierges, aux préposés à l'entretien et aux autres employés chargés de l'exploitation ou de la surveillance de votre bien de location. Vous ne pouvez pas déduire la valeur attribuée aux services que vous accomplissez vous-même.

En tant qu'employeur, vous pouvez déduire la part de l'employeur des cotisations au Régime de pensions du Canada ou au Régime de rentes du Québec, de même que les cotisations à l'assurance-emploi que vous avez payées, ainsi que les cotisations à un régime public de sécurité au travail.

Vous pouvez aussi déduire le montant des primes d'assurance-maladie, d'assurance-accident ou d'assurance invalidité ou d'un régime d'assurance de sécurité du revenu que vous avez versé pour vos employés.

Pour en savoir plus sur les salaires, consultez le T4001, Guide de l'employeur - Les retenues sur la paie et les versements.

Ligne 9180 - Impôts fonciers

Vous pouvez déduire les impôts fonciers qui sont établis par une province, un territoire ou une municipalité canadienne, et qui se rapportent à votre bien de location pour la période où celui-ci est prêt à être mis en service. Pour en savoir plus, lisez Terrain vacant, et Coûts relatifs à la période de construction, de rénovation ou de modification.

Ligne 9200 - Frais de voyage

Vous pouvez déduire les frais de voyage que vous avez engagés pour percevoir les loyers, superviser les travaux de réparation et administrer les biens, si vous remplissez toutes les conditions énumérées à la section Ligne 9281 - Dépenses relatives aux véhicules à moteur. Les frais de voyage comprennent les dépenses pour vous rendre à votre bien de location mais n'incluent pas les frais de repas et d'hébergement que nous considérons comme étant des dépenses personnelles.

Ligne 9220 - Services publics

Vous pouvez déduire le coût de services publics tels que l'électricité, le chauffage, l'eau et la câblodistribution lorsque votre entente de location précise que vous devez offrir ces services à vos locataires.

Ligne 9281 - Dépenses relatives aux véhicules à moteur

Vous pouvez déduire des frais de véhicule à moteur si vous les avez engagés dans les circonstances suivantes :

  • Si vous possédez un seul bien de location :

    Vous pouvez déduire un montant raisonnable pour des frais de véhicule à moteur si vous remplissez toutes les conditions suivantes :

    • vous tirez un revenu d'un seul bien de location situé dans la région où vous habitez;
    • vous faites vous-même tous les travaux ou une partie des travaux de réparation ou d'entretien de votre bien de location;
    • vous avez fait des dépenses de véhicule à moteur pour transporter des outils et des matériaux jusqu'au bien de location.

Vous ne pouvez pas déduire les frais de véhicule à moteur que vous engagez pour percevoir les loyers. Ces frais sont considérés comme étant des dépenses personnelles.

  • Si vous possédez deux biens de location ou plus :

    En plus des dépenses mentionnées ci-dessus, vous pouvez déduire des frais raisonnables à l'égard d'un véhicule à moteur utilisé aux fins suivantes :

    • percevoir les loyers;
    • superviser les travaux de réparation;
    • administrer les biens.

Cette déduction est permise peu importe si vos biens locatifs sont situés dans la région où vous habitez ou dans une autre région. Toutefois, les biens locatifs doivent être situés dans au moins deux endroits différents de celui où se trouve votre résidence principale. Les frais de véhicule à moteur que nous considérons raisonnables sont déterminés à partir d'une évaluation de votre situation.

Pour en savoir plus sur la façon de calculer les frais de véhicule à moteur, consultez le guide T4002, Revenus d'entreprise ou de profession libérale.

Ligne 9270 - Autres dépenses

Inscrivez sur cette ligne le total de toutes les autres dépenses que vous avez engagées pour gagner votre revenu de location et qui ne sont pas inscrites ailleurs sur le formulaire T776. Vous trouverez ci-après des exemples de ces autres dépenses.

Coûts de l'aménagement paysager

Vous pouvez déduire le coût de l'aménagement du terrain qui entoure votre bien de location seulement dans l'année où vous l'avez payé, et ce, même si vous utilisez la comptabilité d'exercice pour calculer votre revenu de location.

Paiements pour l'annulation d'un bail

Vous pouvez déduire les sommes payées ou à payer à des locataires pour obtenir l'annulation de leur bail. Calculez le montant que vous pouvez déduire comme suit :

Si vous avez fait le paiement pour l'annulation dans l'année :

Paiement d'annulation × Nombre de jours non écoulés dans l'année lorsque le paiement est fait ÷ Nombre de jours non écoulés du bail

Si vous avez fait le paiement pour l'annulation dans une année précédente :

Paiement d'annulation × Nombre de jours non écoulés du bail dans l'année ÷ Nombre de jours non écoulés du bail

Pour ce calcul, la durée du bail (y compris les renouvellements) ne doit pas dépasser 40 ans.

Exemple

Raghib, le propriétaire, a payé 1 000 $ à son locataire le 18 août de l'année d'imposition courante pour annuler un bail. Le bail devait se terminer le 31 décembre de l'année suivante. Au moment où il a fait le paiement, il restait 135 jours à l'année courante et 500 jours au bail.

Pour l'année d'imposition courante, Raghib peut déduire 270 $ calculé comme suit :

1 000 $ × 135 ÷ 500 = 270 $

Pour l'année suivante, Raghib peut déduire 730 $ calculé comme suit :

1 000 $ × 365 ÷ 500 = 730 $

Si vous vendez votre bien de location, le traitement fiscal du paiement variera selon votre situation. Pour en savoir plus, consultez le bulletin d'interprétation IT-359, Primes et autres montants afférents à un bail.

Frais de copropriété (condominiums)

Lorsque vous louez une unité en copropriété, vous pouvez déduire toutes les dépenses que vous pourriez habituellement déduire d'un revenu de location. Vous pouvez aussi déduire votre part des frais pour les réparations, la conservation et l'entretien ainsi que pour les autres dépenses courantes des parties communes. Pour en savoir plus, consultez le bulletin d'interprétation IT-304, Immeubles en copropriété.

Terrain vacant

Si vous louez un terrain vacant, vous pouvez déduire certains frais de location. Il existe toutefois une limite à la déduction que vous pouvez demander pour les montants suivants :

  • les frais d'intérêt accumulés sur l'argent que vous avez emprunté pour acquérir le terrain ou sur une somme que vous devez payer pour le terrain;
  • les impôts fonciers qui sont établis par une province, un territoire ou une municipalité canadienne et qui se rapportent au terrain, y compris les taxes scolaires et les taxes pour les améliorations locales.

Le montant que vous pouvez déduire pour ces deux types de dépenses se limite au montant du revenu de location qui vous reste une fois que vous avez déduit toutes les autres dépenses. Vous ne pouvez pas créer ou augmenter une perte de location, ni réduire vos autres revenus, en déduisant vos frais d'intérêt ou vos impôts fonciers. Toutefois, vous pouvez ajouter au coût du terrain la partie de ces dépenses que vous ne pouvez pas déduire. Vous pourrez ainsi diminuer votre gain en capital ou augmenter votre perte en capital lorsque vous vendrez le terrain.

Vous ne pouvez pas déduire l'intérêt hypothécaire et les impôts fonciers si vous ne tirez aucun revenu de ce terrain. Vous ne pouvez pas non plus ajouter ces dépenses au prix de base rajusté du terrain. L'impôt sur le revenu, l'impôt sur les bénéfices et la taxe de transfert de propriété que vous payez pour le terrain vacant ne sont pas déductibles.

Pour en savoir plus, consultez les bulletins d'interprétation IT-153, Promoteurs fonciers - Coûts de lotissement et de mise en valeur de fonds de terre et frais financiers connexes, et IT-456, Biens en immobilisation - Certains rajustements du prix de base, et le communiqué spécial qui s'y rapporte.

Vous vous demandiez ...

Q. En 1995, j'ai acheté un terrain vacant à titre d'investissement. Durant l'année d'imposition courante, j'ai loué ce terrain à un agriculteur qui l'utilise comme pâturage. Puis-je déduire de mon revenu de location l'intérêt hypothécaire et les impôts fonciers que j'ai payés pour ce terrain?

R. Oui. Après avoir déduit les autres dépenses auxquelles vous avez droit, vous pourrez déduire le montant d'impôts fonciers et d'intérêt hypothécaire de l'année dont vous avez besoin pour réduire votre revenu de location à zéro. S'il vous reste un solde d'impôts fonciers et d'intérêt hypothécaire une fois que vous aurez réduit votre revenu de location à zéro, vous pourrez ajouter la partie non déductible de ces dépenses au prix de base rajusté du terrain.

Dépenses que vous ne pouvez pas déduire

Taxe de transfert d'une propriété

Vous ne pouvez pas déduire la taxe de transfert que vous payez lors de l'achat de votre bien. Vous devez ajouter ce montant au coût du bien.

Paiements hypothécaires

Vous ne pouvez pas déduire la partie des paiements qui se rapporte au remboursement du capital de votre hypothèque ou d'un autre prêt consenti sur votre bien de location. Pour en savoir plus au sujet des intérêts hypothécaires, lisez Ligne 8710 - Intérêts.

Pénalités

Vous ne pouvez pas déduire une pénalité qui vous a été imposée et qui est indiquée sur votre avis de cotisation ou de nouvelle cotisation.

Valeur de votre travail

Vous ne pouvez pas déduire la valeur de votre travail ni de vos services.

Ligne 9949 - Partie personnelle des dépenses

Inscrivez le total des montants qui figurent dans la colonne « Partie personnelle ». Pour en savoir plus, lisez Partie personnelle.

Dépenses déductibles

Vos dépenses déductibles représentent vos dépenses totales moins la partie personnelle de ces dépenses.

Ligne 9369 - Revenu net (perte nette) avant rajustements

Inscrivez sur cette ligne le résultat du revenu de location brut moins le total des dépenses déductibles (ligne a moins ligne b). Ce montant est le revenu de location net de tous les copropriétaires ou associés; il ne doit pas tenir compte de la déduction pour amortissement.

Copropriété - Votre quote-part du montant de la ligne 9369

Si vous êtes un copropriétaire, indiquez à la ligne c votre quote-part du montant de la ligne 9369. Ce montant est fondé sur la fraction du bien de location que vous possédez.

Si vous êtes copropriétaire ou associé, vous devez aussi remplir la partie « Renseignements sur les autres copropriétaires ou associés » à la page 1 sur le formulaire T776.

Ligne 9945 - Autres dépenses du copropriétaire

Inscrivez sur cette ligne les dépenses déductibles que vous avez engagées en tant que copropriétaire et que vous n'avez pas déduites ailleurs sur le formulaire T776.

Ligne 9947 - Récupération d'amortissement

Si vous déterminez que vous avez une récupération d'amortissement, inscrivez le montant sur cette ligne. Si vous êtes copropriétaire, inscrivez votre quote-part du montant. Nous expliquons la récupération d'amortissement.

Ligne 9948 - Perte finale

Si vous déterminez que vous avez une perte finale, inscrivez-la sur cette ligne. Si vous êtes copropriétaire, inscrivez votre quote-part du montant. Nous expliquons la perte finale.

Ligne 9936 - Déduction pour amortissement

Inscrivez le montant de votre déduction pour amortissement (DPA) que vous avez calculé à la section A au verso du formulaire T776. Pour en savoir plus sur la façon de calculer la DPA, lisez le chapitre 4.

Si vous êtes un associé d'une société de personnes qui n'est pas tenue d'émettre un feuillet T5013, inscrivez la DPA telle qu'elle apparaît dans les états financiers que vous avez reçus de la société de personnes.

N'inscrivez rien sur cette ligne si vous êtes un associé d'une société de personnes qui doit produire un formulaire T5013 Sommaire, Déclaration de renseignements des sociétés de personnes. La DPA que vous pouvez demander est déjà incluse à la case 110 du feuillet T5013.

Revenu net (perte nette)

À la ligne d, inscrivez le revenu net (perte nette) après avoir soustrait la DPA à la ligne 9936.

Ligne e - Société de personnes

Inscrivez votre quote-part du montant de la ligne d si vous êtes un associé d'une société de personnes ou le montant indiqué à la case 26 ou 23 du feuillet T5013.

Ligne 9974 - Remboursement de la TPS/TVH à l'intention des associés reçu dans l'année

Si vous recevez un remboursement de la TPS/TVH à l'intention des associés, lié aux dépenses admissibles autres que la DPA, vous devez inclure ce montant à la ligne 9974 du formulaire T776 l'année où vous le recevez.

Ligne 9943 - Autres dépenses de l'associé

Inscrivez les dépenses déductibles que vous avez engagées en tant qu'associé d'une société de personnes et que vous n'avez pas déduites ailleurs sur le formulaire T776.

Ligne 9946 - Votre revenu net (perte nette)

Inscrivez ce montant à la ligne 126 de votre déclaration de revenus. Si vous avez eu une perte de location nette, inscrivez le montant de la perte entre parenthèses.

Perte de location

Vous avez une perte de location lorsque vos dépenses de location sont plus élevées que vos revenus de location bruts. Vous pouvez déduire vos pertes de location de tous vos autres revenus si vous avez fait ces dépenses de location pour gagner un revenu.

Location d'un bien pour un montant inférieur à la juste valeur marchande

Pour pouvoir déduire vos dépenses de location, vous devez les avoir faites pour gagner un revenu. Il peut arriver, par exemple, que vous demandiez à votre fils, à votre fille ou à un parent vivant avec vous de payer un certain montant pour couvrir les dépenses d'épicerie et d'entretien de la maison. Vous ne devez pas inclure ce montant dans votre revenu ni déduire de dépenses de location. Il s'agit en fait d'un partage des coûts, et vous ne pouvez pas déduire de perte de location à cet égard.

Si vous perdez de l'argent parce que vous louez un bien à une personne que vous connaissez pour moins cher que vous loueriez à un inconnu, vous ne pouvez pas demander de perte de location. Si vos dépenses de location sont toujours plus élevées que votre revenu de location, il se peut que vous ne puissiez pas déduire une perte de location, car votre activité de location ne serait pas considérée comme une source de revenu. Toutefois, si le loyer est le même que celui que vous demanderiez à un autre locataire, vous pouvez déclarer une perte de location, si vous vous attendez raisonnablement à faire un profit.

Chapitre 4 - Déduction pour amortissement

Qu'est-ce que la déduction pour amortissement?

Vous avez peut-être acquis des biens amortissables comme un immeuble, du mobilier ou de l'équipement pour les utiliser dans votre activité de location. Vous ne pouvez pas déduire le coût initial de ces biens dans le calcul de votre revenu de location net pour l'année.

Toutefois, comme ces biens se détériorent ou deviennent désuets au fil des ans, vous pouvez déduire leur coût sur une période de plusieurs années. Cette déduction est appelée déduction pour amortissement (DPA).

Quel montant de DPA pouvez-vous demander?

La DPA que vous pouvez demander dépend du genre de bien de location que vous possédez et de la date à laquelle vous l'avez acquis. Vous devez donc regrouper vos biens amortissables en catégories. Un taux de DPA particulier s'applique généralement à chacune des catégories. La section Catégories de biens de location amortissables décrit les principales catégories de biens de location et leur respectif.

Généralement, la DPA se calcule selon la méthode de valeur résiduelle. Cela signifie que vous devez calculer la DPA selon le coût en capital du bien de location, moins la DPA que vous avez demandée dans les années passées, s'il y a lieu. Le solde de la catégorie diminue au fil des ans, à mesure que vous utilisez la DPA.

Exemple

L'année dernière, André a acheté un immeuble de 60 000 $. Dans sa déclaration de revenus et de prestations de l'année dernière, il a demandé une DPA de 1 200 $ sur l'immeuble. Cette année, il calculera sa DPA sur le solde de la catégorie, c'est-à-dire 58 800 $ (60 000 $ − 1 200 $).

Vous n'êtes pas tenu de déduire le montant maximal de DPA dans une année donnée. Vous pouvez déduire le montant que vous voulez, de zéro jusqu'au montant maximum permis pour l'année. Par exemple, si vous n'avez pas d'impôt sur le revenu à payer pour l'année, vous n'avez pas à demander la DPA. Chaque fois que vous demandez la DPA pour une année, le solde de la catégorie est réduit du montant demandé, ce qui diminue la DPA disponible pour les années suivantes.

Remarque

Si vous êtes un associé d'une société de personnes, la DPA que vous pouvez demander a été déterminée par la société de personnes. Si vous recevez un feuillet T5013, État des revenus d'une société de personnes, la DPA que vous pouvez demander est déjà inscrite à la case 110. Si vous êtes un associé d'une société de personnes qui n'est pas tenue d'établir un feuillet T5013, vous trouverez la DPA dans les états financiers que vous avez reçus de la société de personnes.

Montant limite de DPA

L'année où vous avez acquis votre bien de location, vous ne pouvez demander la DPA que sur la moitié des acquisitions nettes de la catégorie. C'est ce que nous appelons la règle de la demi-année (aussi appelé la règle des 50 %). Pour en savoir plus à ce sujet, lisez Colonne 6 - Rajustement pour les acquisitions de l'année. Les règles sur la mise en service pourraient aussi toucher la DPA que vous pouvez demander.

L'année où vous disposez du bien de location, vous devrez peut-être ajouter un montant à votre revenu comme récupération d'amortissement ou il se peut aussi que vous puissiez déduire un montant additionnel de votre revenu comme perte finale. Pour en savoir plus au sujet de la récupération et de la perte finale, lisez Colonne 5 - FNACC après les acquisitions et dispositions.

Si vous possédez plus d'un bien de location, vous devez combiner tous les revenus et toutes les pertes de location provenant de ces biens pour calculer le revenu net global ou la perte nette globale pour l'année, même si les biens font partie de catégories différentes. Ne pas inclure les revenus nets et les pertes nettes de location de vos feuillets T5013 si vous êtes un associé. Le mobilier, les installations fixes et les appareils ménagers comptent parmi ces biens. Vous pouvez demander la DPA pour ces biens, pour l'immeuble, ou encore pour les deux.

Vous ne pouvez pas demander la DPA pour créer ou augmenter une perte de location.

Exemple

Sylvain a loué deux immeubles de la catégorie 1 et un immeuble de la catégorie 3. Tous les immeubles contenaient des appareils ménagers de la catégorie 8. Ses revenus de location nets pour les immeubles sont les suivants :

Les revenus de location net pour chacune des 3 bâtiments
Immeuble Revenu de location net
(ou perte nette)
1 (Catégorie 1) 1 500 $ 
2 (Catégorie 1) 2 000 $ 
3 (Catégorie 3) (4 000 $)
Total (500 $)

Sylvain a donc une perte nette de 500 $. Il ne peut pas demander la DPA pour les immeubles ni pour les appareils ménagers, car une perte de location ne peut pas être augmentée par la DPA.

Pour en savoir plus sur le montant maximum de DPA que vous pouvez demander pour un bien de location ou un bien donné en location à bail, consultez les bulletins d'interprétation IT-195, Biens locatifs - Restrictions relatives à la déduction pour amortissement, et IT-443, Biens donnés en location à bail - Restrictions de la déduction pour amortissement, et le communiqué spécial qui s'y rapporte.

Catégories de biens de location amortissables

Cette partie explique les principales catégories de biens de location amortissables et les taux applicables à chaque catégorie.

Pour en savoir plus, consultez le bulletin d'interprétation IT-79, Déduction pour amortissement - Immeubles et autres structures.

Une unité en copropriété (condominium)fait partie de la même catégorie que l'immeuble où elle se trouve. Par exemple, si vous êtes propriétaire d'une unité en copropriété dans un immeuble qui fait partie de la catégorie 3, l'unité est aussi un bien de la catégorie 3. De même, chaque unité d'un immeuble faisant partie de la catégorie 31 ou 32 (IRLM) fait aussi partie de la catégorie 31 ou 32.

Pour en savoir plus, consultez le bulletin d'interprétation IT-304, Immeubles en copropriété.

Tenure à bail sur des biens immeubles

Une tenure à bail constitue le droit d'un locataire relatif à un bien corporel loué.

Si vous êtes un particulier ou un associé, veuillez inclure dans la catégorie 1, 3, 6 ou 13 (catégorie 3, 6 ou 13 pour les années d'imposition avant 1988) les tenures à bail sur les biens immeubles que vous détenez.

Il peut être nécessaire, dans certains cas, de répartir le coût en capital d'une tenure à bail entre plusieurs catégories. Par exemple, si vous engagez une dépense pour obtenir une tenure à bail afférente à un terrain et y construisez un immeuble de la catégorie 3, le coût en capital pour l'application du bail sera inclus dans la catégorie 13 tandis que le coût en capital de l'immeuble sera inclus dans la catégorie 3.

Catégorie 1 (4 %)

Votre immeuble de location peut faire partie des catégories 1, 3, 6, 31 ou 32, selon son genre de construction et la date à laquelle vous l'avez acquis. Ces catégories comprennent aussi les parties qui composent les immeubles, comme :

  • l'installation électrique;
  • les appareils d'éclairage;
  • la plomberie;
  • les extincteurs automatiques d'incendie;
  • le matériel de chauffage;
  • le matériel de climatisation, sauf les climatiseurs de fenêtre;
  • les ascenseurs;
  • les escaliers roulants.
Remarque

La plupart des terrains ne sont pas des biens amortissables. Dans les sections A et C, tenez seulement compte de la partie du prix d'achat total que vous avez payée pour le bâtiment. Inscrivez à la ligne 9923 de la section F du formulaire T776 le coût des acquisitions de terrains en 2013. Pour en savoir plus, lisez Section F – Détails des acquisitions et dispositions de terrains durant l'année, et  Colonne 3 – Coût des acquisitions durant l'année.

La plupart des immeubles que vous avez acquis après 1987 font partie de la catégorie 1, sauf s'ils font clairement partie d'une autre catégorie. Vous devez également inclure dans la catégorie 1 certains rajouts ou modifications que vous avez apportés à des immeubles de la catégorie 1 ainsi que certains immeubles d'une autre catégorie après 1987.

Le taux de DPA pour les immeubles non résidentiels admissibles acquis par un contribuable après le 18 mars 2007 et servant à la fabrication ou à la transformation au Canada de produits destinés à la vente ou à la location inclut une déduction supplémentaire de 6 % pour un taux total de 10 %. Le taux de DPA pour les autres immeubles non résidentiels admissibles inclut une déduction supplémentaire de 2 % pour un total de 6 %.

Pour avoir droit à l'une des déductions supplémentaires, un immeuble devra être placé dans une catégorie distincte. Pour faire ce choix, vous devez inclure une lettre avec votre déclaration de revenus dans l'année où vous l'avez acquis. Si le contribuable ne fait pas le choix, le taux de DPA actuel de 4 % s'appliquera.

Ces déductions visent des immeubles acquis après le 18 mars 2007 (y compris un immeuble neuf dont une partie est acquise après le 18 mars 2007, si l'immeuble était en construction le 19 mars 2007) et qui n'ont pas été utilisées ou acquis pour une utilisation avant le 19 mars 2007.

Pour avoir droit à la déduction supplémentaire de 6 %, au moins 90 % de l'immeuble (mesuré mètres ou en pieds carrés) doit servir aux fins désignées au Canada à la fin de l'année d'imposition. Les immeubles servant à la fabrication ou à la transformation qui ne répondent pas à l'exigence d'utilisation d'au moins 90 % de leur superficie donneront droit à la déduction supplémentaire de 2 % si au moins 90 % de l'immeuble sert à des fins non résidentielles au Canada à la fin de l'année d'imposition.

Catégorie 3 (5 %)

La plupart des immeubles que vous avez acquis avant 1988 font partie de la catégorie 3 ou de la catégorie 6.

Si vous avez acquis avant 1990 un immeuble que vous ne pouvez pas inclure dans la catégorie 6, vous pouvez l'inclure dans la catégorie 3 au taux de DPA de 5 % si l'une des conditions suivantes est remplie :

  • vous avez acquis l'immeuble selon une entente écrite conclue avant le 18 juin 1987;
  • l'immeuble était en voie de construction par vous ou pour vous le 18 juin 1987.

Vous devez inclure dans la catégorie 3 le coût des rajouts et modifications que vous avez apportés après 1987 à des immeubles de la catégorie 3 qui ne dépasse pas le moins élevé des montants suivants :

  • 500 000 $;
  • 25 % du coût en capital de l'immeuble (y compris les rajouts ou modifications à un immeuble inclus dans les catégories 3, 6 ou 20, avant 1988).

Vous devez inclure dans la catégorie 1la partie du coût des rajouts ou modifications qui dépasse le moins élevé des deux montants ci-dessus.

Catégorie 6 (10 %)

Incluez votre immeuble dans la catégorie 6 au taux de DPA de 10 % s'il est construit en bois, en bois rond, en stuc sur pans de bois, en tôle galvanisée ou en métal ondulé. De plus, l'immeuble doit remplir une des conditions suivantes :

  • vous l'avez acquis avant 1979;
  • il n'a aucune semelle ni autre appui en fondation sous le niveau du sol;
  • il est utilisé pour produire un revenu d'agriculture ou de pêche. (Un revenu d'agriculture ou de pêche n'est pas un revenu de location.)

Si une de ces conditions s'applique, veuillez également inclure dans la catégorie 6 le coût total des rajouts et modifications apportés à l'immeuble.

Si aucune de ces conditions ne s'applique, vous pouvez tout de même inclure l'immeuble dans la catégorie 6 si une des conditions suivantes s'applique :

  • vous avez acquis l'immeuble selon une entente écrite conclue avant 1979, et l'installation d'une semelle ou d'un autre genre d'appui en fondation a commencé avant 1979;
  • vous avez commencé la construction de l'immeuble avant 1979 (ou elle a commencé selon les conditions d'une entente écrite que vous avez conclue avant 1979), et l'installation de la semelle de l'immeuble ou d'un autre genre d'appui en fondation a commencé avant 1979.

Veuillez inclure aussi dans la catégorie 6 certaines clôtures et serres.

Pour les rajouts ou modifications à un tel immeuble :

  • Ajoutez ce qui suit à la catégorie 6 :
    • la première tranche de 100 000 $ pour les rajouts ou modifications faits après 1978;
  • Ajoutez ce qui suit à la catégorie 3 :
    • la partie du coût des rajouts ou modifications faits après 1978 et avant 1988 qui dépasse 100 000 $;
    • la partie du coût des rajouts ou modifications qui dépasse 100 000 $ faites après 1987, jusqu'à concurrence du moins élevé des montants suivants : 500 000 $ ou 25 % du coût de l'immeuble;
  • Ajoutez à la catégorie 1 la partie du coût des rajouts ou modifications qui dépasse ces limites.

Pour en savoir plus, consultez le bulletin d'interprétation IT-79, Déduction pour amortissement - Immeubles et autres structures.

Catégorie 8 (20 %)

La catégorie 8 comprend certains biens qui ne font pas partie des autres catégories. Les biens de cette catégorie sont assujettis à un taux de DPA de 20 %. C'est généralement le cas du mobilier, des appareils ménagers, des outils de 500$ et plus par outil, des installations fixes, des machines, des affiches publicitaires extérieures, le matériel de réfrigération et d'autre équipement que vous utilisez pour tirer un revenu de location.

Incluez aussi les photocopieurs et le matériel de communication électronique comme les télécopieurs et l'équipement téléphonique électronique, dans la catégorie 8.

Remarque

Si ce matériel a coûté 1 000 $ et plus, vous pouvez choisir de l'inclure dans une catégorie distincte. Le taux de DPA ne change pas, mais ce choix vous permet de calculer une DPA distincte pour une période de cinq ans. De cette manière, lorsque vous aurez disposé de tous les biens de la catégorie, la fraction non amortie du coût en capital (FNACC) des biens sera entièrement déductible à titre de perte finale. Tout solde restant de la FNACC dans la catégorie distincte à la fin de la cinquième année doit être transféré dans la catégorie où vous l'auriez normalement inscrite. Vous devez exercer ce choix par écrit en joignant une lettre à votre déclaration de revenus pour l'année d'imposition où vous avez acquis les biens.

Catégories 10 (30 %)

Incluez le matériel électronique universel de traitement de l'information (communément appelé « matériel informatique ») et les logiciels d'exploitation pour ce matériel, y compris le matériel auxiliaire de traitement de l'information, dans la catégorie 10 si vous les avez acquis avant le 23 mars 2004 ou après le 22 mars 2004 et avant 2005, et si vous avez fait un choix. Les biens de cette catégorie sont assujettis à un taux de DPA de 30 %.

Incluez aussi dans la catégorie 10 les véhicules à moteur, et certaines voitures de tourisme. Veuillez inclure votre voiture de tourisme dans la catégorie 10, sauf si elle remplit la condition de la catégorie 10.1.

Pour en savoir plus sur les catégories 10 et 10.1 et les définitions de véhicules à moteur et voitures de tourisme, consultez le guide T4002, Revenus d'entreprise ou de profession libérale.

Catégorie 13

Le coût en capital d'une tenure à bail relative à un bien de la catégorie 13 comprend :

  • le montant qu'un locataire dépense à titre de capital pour des améliorations ou des modifications à un bien loué, autres que des améliorations ou des modifications qui sont incluses, comme un immeuble ou une structure;
  • le montant qu'un locataire dépense pour obtenir ou prolonger un bail ou un sous-bail ou qu'il paie au propriétaire pour lui permettre de sous-louer le bien.

Le taux maximum de DPA dépend de la nature de la tenure à bail et des modalités du bail.

Certains montants ne sont pas reconnus comme faisant partie du coût en capital d'une tenure à bail. En voici des exemples :

  • un montant payé par un locataire pour annuler un bail;
  • un montant payé par un locataire à titre de loyer ou comme paiement anticipé de loyer.

Pour en savoir plus, consultez le bulletin d'interprétation IT-464, Déduction pour amortissement - Tenure à bail.

Catégorie 31 (5 %) et catégorie 32 (10 %)

Les catégories 31 et 32 comprennent les immeubles résidentiels à logements multiples (IRLM) certifiés par la Société canadienne d'hypothèques et de logement. Ils doivent satisfaire à toutes les conditions suivantes :

  • ils sont situés au Canada;
  • ils comportent deux unités ou plus;
  • ils constituent des lieux de résidence relativement permanents pour les occupants.

Une unité en copropriété fait partie de la même catégorie que l'immeuble où elle se trouve. De même, chaque unité d'un immeuble faisant partie de la catégorie 31 ou 32 (IRLM) fait aussi partie de la catégorie 31 ou 32.

Pour être compris dans la catégorie 31, l'immeuble doit avoir été acquis après 1979 et avant le 18 juin 1987. Les biens de cette catégorie sont assujettis à un taux de DPA de 5 %.

Pour être compris dans la catégorie 32, l'immeuble doit avoir été acquis avant 1980. Les biens de cette catégorie sont assujettis à un taux de DPA de 10 %

Remarque

Depuis 1994, vous ne pouvez plus demander la DPA pour les immeubles des catégories 31 et 32, si celle-ci crée ou augmente une perte de location.

Lorsque votre IRLM n'est plus conforme aux exigences des catégories 31 ou 32, vous devez le transférer à la catégorie appropriée.

Pour en savoir plus au sujet du changement de 1994 concernant la limite de la DPA sur les IRLM, consultez le bulletin d'interprétation IT-195, Biens locatifs - Restrictions relatives à la déduction pour amortissement.

Catégorie 45 (45 %)

Incluez le matériel électronique universel de traitement de l'information (communément appelé « matériel informatique » et les logiciels d'exploitation pour ce matériel, y compris le matériel auxiliaire de traitement de l'information, dans la catégorie 45 si vous avez acquis ces biens après le 22 mars 2004 et avant le 19 mars 2007. Les biens de cette catégorie sont assujettis à un taux de DPA de 45 %.

Remarque

Si vous avez acquis ces biens avant 2005 et que vous avez fait le choix prévu à la catégorie 8 de les inclure dans une catégorie distincte, comme il est mentionné dans la remarque de la catégorie 8, le bien n'est pas admissible au taux de DPA de 45 %.

Catégorie 50 (55 %)

Incluez dans la catégorie 50 les bien acquis après le 18 mars 2007, qui sont du matériel électronique universel de traitement de l'information (communément appelé « matériel informatique ») et des logiciels d'exploitation pour ce matériel, y compris le matériel auxiliaire de traitement de l'information. Cependant, ne pas inclure des biens qui se trouvent dans la catégorie 52, ou des biens qui se composent principalement ou servent principalement :

  1.  d'équipement de contrôle ou de surveillance du processus électronique;
  2.  d'équipement de contrôle des communications électroniques;
  3.  de logiciels d'exploitation pour un bien visé au point a) ou b) ci-dessus;
  4.  de matériel de traitement de l'information, (à l'exception du matériel qui est auxiliaire à du matériel électronique universel de traitement de l'information).

Les biens de cette catégorie sont assujettis à un taux de DPA de 55 %.

Catégorie 52 (100 %)

Incluez dans la catégorie 52 le matériel électronique universel de traitement de l'information (communément appelé « matériel informatique ») et les logiciels d'exploitation pour ce matériel, y compris le matériel auxiliaire de traitement de l'information. si vous avez acquis ces biens après le 27 janvier 2009 et avant février 2011. Cependant, ne pas inclure des biens qui se composent principalement ou servent principalement :

  1. d'équipement de contrôle ou de surveillance du processus électronique;
  2. d'équipement de contrôle des communications électronique;
  3. de logiciels d'exploitation pour un bien visé au point  a) ou b) ci-dessus;
  4. de matériel de traitement de l'information (à l'exception du matériel qui est auxiliaire à du matériel électronique universel de traitement de l'information).

Les biens de cette catégorie sont assujettis à un taux de DPA de 100 %. La règle de la demi-année ne s'applique pas à cette catégorie. Cependant pour être admissibles à ce taux, ces biens doivent :

  • être situés au Canada;
  • ne pas avoir été utilisés, ou acquis en vue d'être utilisés, à quelque fin que ce soit avant d'avoir été acquis par le contribuable;
  • être acquis par le contribuable :
    • soit pour être utilisés dans le cadre d'une entreprise exploitée au Canada par le contribuable ou pour tirer un revenu d'un bien situé au Canada;
    • soit en vue d'être loués par le contribuable à un preneur qui s'en sert dans le cadre d'une entreprise exploitée au Canada par ce dernier ou en vue de tirer un revenu d'un bien situé au Canada.

Comment remplir les tableaux de la DPA

Utilisez la section A au verso du formulaire T776 pour calculer votre DPA.

Si, durant l'année, vous avez acquis un immeuble ou de l'équipement ou si vous avez disposé de tels biens durant l'année, vous devrez remplir les sections B, C, D ou E, selon le cas, avant de remplir la section A. Même si vous ne demandez pas de DPA, vous devriez remplir les sections pertinentes pour indiquer toute acquisition ou disposition durant l'année, s'il y a lieu.

Vous trouverez plus de renseignements sur la façon de remplir ces sections ci-dessous.

Colonne 1 - Numéro de la catégorie

Si vous demandez la DPA pour la première fois, lisez Catégories de biens de location amortissables, pour déterminer à quelle catégorie vos biens appartiennent.

Si vous avez demandé la DPA l'année passée, vous trouverez les numéros des catégories de vos biens sur le formulaire que vous avez rempli l'année passée.

Catégories distinctes

Lorsque vous avez plusieurs biens d'une même catégorie, vous devez les regrouper et additionner leur coût en capital. Inscrivez ensuite le total dans la section A. Toutefois, si vous avez acquis un bien de location de 50 000 $ ou plus après 1971, vous devez l'inscrire dans une catégorie distincte. Calculez la DPA séparément pour chaque bien qui est dans une catégorie distincte. Vous devez donc inscrire le coût en capital de ce bien sur une ligne distincte dans la section A. Pour la DPA, le coût en capital de votre bien représente la partie du prix d'achat que vous avez payée pour l'immeuble seulement.

Lorsque vous disposez d'un bien de location que vous aviez inscrit dans une catégorie distincte dans la section A, vous devez calculer la récupération de la DPA ou la perte finale en fonction de ce bien de location seulement. Autrement dit, vous ne devez pas tenir compte des autres biens de la même catégorie dans ce calcul. Pour en savoir plus sur la récupération de la DPA et la perte finale, lisez Colonne 5 - FNACC après les acquisitions et dispositions.

Pour en savoir plus sur les biens locatifs ayant un coût en capital de 50 000 $ ou plus, consultez le bulletin d'interprétation IT-274R, Biens locatifs -Coût en capital de 50 000 $ ou plus.

Colonne 2 - Fraction non amortie du coût en capital (FNACC) au début de l'année

Si vous demandez la DPA pour la première fois, ne remplissez pas cette colonne.

Sinon, inscrivez-y la FNACC de chacune des catégories à la fin de l'année passée. Si vous avez rempli la section A de ce formulaire l'année passée, ces montants sont inscrits à la colonne 10.

Colonne 3 - Coût des acquisitions durant l'année

Si, pendant l'année, vous achetez un bien amortissable ou faites des améliorations à un bien amortissable, nous considérons qu'il s'agit d'ajouts à la catégorie du bien de location. Pour connaître les exceptions à cette règle, lisez Catégorie 3 (5 %), et Catégorie 6 (10 %) ». Vous devez:

  • remplir les sections B et C, selon le cas;
  • inscrire dans la colonne 3 de la section A, pour chaque catégorie, le montant qui figure dans la colonne 5 de chaque catégorie dans les sections B et C.

N'incluez pas le coût de votre propre travail dans le coût du bien de location que vous construisez ou améliorez. Veuillez inclure les frais d'expertise ou d'évaluation d'un bien de location que vous avez acquis. Notez qu'un bien doit habituellement être prêt à être mis en service avant que vous puissiez demander la DPA. Pour déterminer si des règles spéciales s'appliquent à votre situation lors de l'acquisition d'un bien, lisez les sections Changement d'utilisation (usage personnel à des fins de location ), Aides, subventions et paiements incitatifs, et Transaction avec lien de dépendance.

Remarque

Lorsque vous remplissez les sections B et C, inscrivez dans la colonne « Partie personnelle » les montants concernant seulement la partie de votre résidence que vous utilisez à des fins personnelles. Par exemple, si vous louez 25 % de votre résidence, la partie utilisée à des fins personnelles est de 75 %.

Section B - Détails des acquisitions d'équipements et d'autres biens durant l'année

Inscrivez les détails des acquisitions ou des améliorations touchant l'équipement et d'autres biens que vous avez faits durant l'année d'imposition courante. Regroupez l'équipement et autres biens selon les différentes catégories et inscrivez chaque catégorie sur une ligne distincte. Les équipements comprennent des appareils ménagers comme les laveuses et les sécheuses, l'équipement d'entretien comme les tondeuses à gazon et les souffleuses à neige, ainsi que d'autres biens comme les meubles et certains accessoires que vous utilisez pour gagner votre revenu de location. Inscrivez à la ligne 9925 la fraction représentant l'usage à des fins de location du coût total de l'équipement et des autres biens. Lisez aussi la section Aides, subventions et paiements incitatifs.

Section C - Détails des acquisitions d'immeubles et des tenures à bail durant l'année

Inscrivez les détails des acquisitions ou des améliorations touchant les immeubles et de tenures à bail que vous avez faites durant l'année d'imposition courante. Regroupez les immeubles et les tenures à bail selon les différentes catégories et inscrivez chaque catégorie sur une ligne distincte. Inscrivez à la ligne 9927 la fraction représentant l'usage à des fins de location du coût total des immeubles et des tenures à bail. Le coût comprend le prix d'achat de l'immeuble ou de la tenure à bail, et tous les frais connexes que vous pouvez ajouter au coût en capital de l'immeuble, tels que les frais juridiques, la taxe de transfert de propriété et les frais d'hypothèque. Lisez aussi Aides, subventions et paiements incitatifs.

Terrain

Comme la plupart des terrains ne sont pas des biens amortissables, vous ne pouvez normalement pas demander de DPA pour un terrain. Si vous avez acheté un bien de location qui comprend un terrain et un immeuble, inscrivez dans la colonne 3 de la section C la partie du coût qui se rapporte à l'immeuble seulement. Pour calculer le coût en capital de l'immeuble, vous devez répartir les frais d'acquisition du bien de location entre le terrain et l'immeuble. Ces frais peuvent comprendre notamment les frais juridiques et les frais comptables.

Voici comment calculer la partie des frais que vous pouvez inclure dans le coût en capital de l'immeuble :

Valeur de l'immeuble ÷ Prix total de l'achat × Frais juridiques, comptables ou autres = Partie des frais qui peut être incluse dans le coût de l'immeuble

Ne répartissez pas les frais d'acquisition de votre bien lorsqu'ils se rapportent uniquement au terrain ou à l'immeuble. Selon le cas, vous devez ajouter les frais au coût du terrain de l'immeuble.

Section F - Détails des acquisitions et dispositions de terrains durant l'année

Inscrivez le coût total des acquisitions de terrains durant l'année d'imposition courante. Le coût comprend le prix d'achat du terrain, plus tous les frais que vous pouvez ajouter au coût en capital du terrain, tels que les frais juridiques, la taxe de transfert (mutation) et les frais d'hypothèque. Inscrivez à la ligne 9923 le total des acquisitions de terrains pour l'année. Vous ne pouvez pas demander de DPA pour un terrain. N'inscrivez pas le coût du terrain dans la colonne 3 de la section A.

Colonne 4 - Produits de dispositions durant  l'année

Si vous avez disposé d'un bien de location amortissable durant l'année d'imposition courante, vous devez :

  • remplir les sections D et E du formulaire T776 pour chaque catégorie, s'il y a lieu;
  • inscrire à la colonne 4 de la section A, pour chaque catégorie, les montants figurant dans la colonne 5 des sections D et E.

Lorsque vous remplissez les sections D et E, le montant que vous inscrivez à la colonne 3 est le moins élevé des montants suivants :

  • le produit de disposition, moins toutes les dépenses directement liées à la disposition du bien;
  • le coût en capital du bien de location.

Le produit de disposition peut comprendre une indemnité que vous recevez pour un bien détruit, exproprié, volé ou endommagé. Toutefois, des règles spéciales s'appliquent si vous cédez un immeuble pour un montant inférieur à la FNACC et au coût en capital de votre bien. Pour en savoir plus, lisez Disposition d'un immeuble.

Si vous avez vendu votre bien à un prix plus élevé que votre coût d'achat, vous pourriez avoir réalisé un gain en capital. Il y a quelques situations où vous pouvez reporter ou différer l'inclusion du gain en capital ou la récupération d'amortissement dans votre revenu. Pour en savoir plus, lisez  Disposition de votre bien de location et Bien de remplacement.

Pour en savoir plus sur la DPA, consultez les bulletins d'interprétation IT-220, Déduction pour amortissement - Produits de disposition de biens amortissables, ainsi que le communiqué spécial qui s'y rapporte, et IT-464, Déduction pour amortissement - Tenure à bail.

Section D - Détails des dispositions d'équipements et d'autres biens durant l'année

Inscrivez les détails des dispositions d'équipements et d'autres biens que vous avez faits durant l'année d'imposition courante. Regroupez les équipements et les autres biens selon les différentes catégories et inscrivez chaque catégorie sur une ligne distincte.

Inscrivez à la ligne 9926 le total de la fraction représentant l'usage à des fins de location du produit de disposition des équipements et des autres biens. Vous trouverez des renseignements au sujet du produit de disposition à la section précédente.

Section E - Détails des dispositions d'immeubles et des tenures à bail durant l'année

Inscrivez les détails des dispositions d'immeubles et des tenures à bail que vous avez faites durant l'année d'imposition courante. Regroupez les immeubles et les tenures à bail selon les différentes catégories et inscrivez chaque catégorie sur une ligne distincte. Inscrivez à la ligne 9928 la fraction représentant l'usage à des fins de location du produit de disposition des immeubles et des tenures à bail. Vous trouverez des renseignements au sujet du produit de disposition à la section précédente.

Remarque

Lorsque vous remplissez les sections D et E, inscrivez dans la colonne « Partie personnelle » les montants concernant la partie de votre résidence que vous utilisez à des fins personnelles seulement. Par exemple, si vous louez 25 % de votre résidence, la partie utilisée à des fins personnelles est de 75 %.

Section F - Détails des acquisitions et dispositions de terrains durant l'année

Inscrivez à la ligne 9924 le total de tous les montants reçus ou à recevoir à la suite de la disposition de terrains durant l'année.

Colonne 5 - FNACC après les acquisitions et dispositions

Vous ne pouvez pas demander la DPA si le montant inscrit à la colonne 5 est, selon le cas :

Dans chacun des cas, inscrivez « 0 » dans la colonne 10.

Récupération d'amortissement (DPA)

Si le montant de la colonne 5 est négatif, il s'agit d'une récupération de la DPA. Vous devez l'inclure dans votre revenu à la ligne 9947, « Récupération d'amortissement », du formulaire T776. Il peut y avoir récupération de la DPA lorsque le produit de la vente d'un bien de location amortissable est plus élevé que le total des deux montants suivants :

  • la valeur de la FNACC de la catégorie au début de l'année;
  • le coût en capital des nouvelles acquisitions durant l'année.

Perte finale

Si un montant positif figure à la colonne 5, et que vous n'avez plus aucun bien dans cette catégorie, vous avez peut-être une perte finale. Plus précisément, vous pourriez avoir une perte finale lorsque, à la fin de l'année courante, vous n'avez plus de biens dans cette catégorie, mais qu'il y reste un montant pour lequel vous n'avez pas demandé de DPA. Vous pouvez habituellement déduire cette perte finale de vos revenus de location dans l'année où vous vendez le bien. Si votre perte finale est plus élevée que vos revenus de location, vous pouvez créer une perte de location. Déclarez la perte finale à la ligne 9948, « Perte finale », du formulaire T776.

Pour en savoir plus sur la récupération de la DPA et les pertes finales, consultez le bulletin d'interprétation IT-478, Déduction pour amortissement - Récupération et perte finale.

Colonne 6 - Rajustement pour les acquisitions de l'année

Dans l'année où vous avez acquis un bien de location ou y avez fait des ajouts, vous pouvez généralement demander la déduction pour amortissement (DPA) sur la moitié de vos ajouts nets (montant de la colonne 3 moins le montant de la colonne 4). Cette limite est la règle de la demi-année.

Calculez votre DPA uniquement d'après le montant net rajusté. Ne réduisez pas le coût des acquisitions indiqué dans la colonne 3 ni le taux de DPA indiqué dans la colonne 8. Par exemple, si vous avez acquis durant l'année courante un bien de location d'une valeur de 30 000 $, vous devez calculer votre DPA sur 15 000 $ (30 000 $ × 50 %).

Si, durant l'année d'imposition courante, vous avez acquis et vendu des biens de location amortissables de la même catégorie, le calcul que vous faites dans la colonne 6 limite la DPA que vous pouvez demander. Voici comment calculer la DPA pour ces biens :

  • Prenez le moins élevé des montants suivants :
    • le produit de disposition du bien de location vendu, moins les dépenses liées à sa disposition;
    • son coût en capital;
  • Soustrayez ce montant du coût en capital de votre acquisition;
  • Inscrivez 50 % du montant obtenu dans la colonne 6. Si le résultat est négatif, inscrivez « 0 ».

Il y a toutefois certaines situations où vous ne devez pas faire de rajustement à la colonne 6. C'est le cas lorsque vous achetez, dans le cadre d'une transaction avec lien de dépendance, un bien amortissable qui a appartenu de façon continue au vendeur à compter d'une date précédente d'au moins 364 jours avant la fin de l'année courante, jusqu'à la date de l'achat du bien.

De plus, certains biens ne sont pas assujettis à la règle de la demi-année, par exemple, les biens des catégories 13, 34 et 52, ainsi que certains biens de la catégorie 12, comme les petits outils.

La règle de la demi-année ne s'applique pas lorsque les règles de la mise en service ne permettent pas de demander la DPA avant la deuxième année suivant l'année où vous avez acquis un bien de location. Pour en savoir plus sur la règle de la demi-année, consultez le bulletin d'interprétation IT-285, Déduction pour amortissement - Généralités.

Colonne 7 - Montant de base pour la DPA

Il s'agit du montant de la colonne 5 moins celui de la colonne 6. Calculez votre DPA à partir de ce montant.

Colonne 8 - Taux (%)

Inscrivez le taux de chaque catégorie de biens indiquée dans la section A. Vous trouverez ces taux à la section Catégories de biens de location amortissables.

Colonne 9 - DPA de l'année

Inscrivez la DPA que vous demandez pour l'année d'imposition courante. Vous pouvez déduire n'importe quel montant qui ne dépasse pas la déduction maximale. Pour connaître la déduction maximale, multipliez le montant de la colonne 7 par le taux de la colonne 8. Par ailleurs, il existe certaines limites au montant de DPA que vous pouvez demander. Lisez Montant limite de DPA.

Additionnez tous les montants de la colonne 9 pour toutes les catégories de biens amortissables et inscrivez le total à la ligne 9936, « Déduction pour amortissement », du formulaire T776. Si vous êtes en copropriété, inscrivez uniquement votre quote-part de la DPA.

Colonne 10 - FNACC à la fin de l'année

Ce montant représente la fraction non amortie du coût en capital (FNACC) à la fin de l'année d'imposition courante. Il s'agit du montant que vous inscrirez dans la colonne 2 lorsque vous calculez votre DPA l'année prochaine. Si vous avez une perte finale ou une récupération de la DPA pour une catégorie donnée, inscrivez « 0 » à la colonne 10.

Règles spéciales

Changement d'utilisation (usage personnel à des fins de location)

Si vous avez acheté un bien pour votre usage personnel et que vous avez commencé à l'utiliser à des fins de location durant l'année d'imposition courante, il y a alors changement d'utilisation. Vous devez établir le coût en capital du bien au moment où vous avez commencé à utiliser à des fins de location.

Si la juste valeur marchande (JVM) d'un bien amortissable (comme de l'équipement ou un immeuble) est inférieure à son coût initial au moment du changement d'utilisation, inscrivez la JVM du bien (sauf le terrain, si le bien comprend un terrain et un immeuble) dans la colonne 3 de la section B ou C. Toutefois, lorsque la JVM d'un bien (sauf le terrain, si le bien comprend un terrain et un immeuble) est supérieure à son coût initial au moment du changement d'utilisation, remplissez le tableau suivant pour établir le montant à inscrire dans la colonne 3 de la section B ou C.

Remarque

Nous considérons que vous l'achetez à un prix égal à sa JVM au moment du changement d'utilisation. Inscrivez ce montant à la ligne 9923 de la section F du formulaire T776.

Calcul du coût en capital (changement d'utilisation)

Coût réel du bien
Espace vide pour le montant $
Ligne 1
JVM du bien
Espace vide pour le montant $
Ligne 2
Montant de la ligne 1
Espace vide pour le montant $
Ligne 3
Ligne 2 moins ligne 3
(si négatif, inscrivez « 0 »)
Espace vide pour le montant $
Ligne 4
Inscrivez toute déduction pour gains en capital demandée pour le montant de la ligne 4 Note 1  
Espace vide pour le montant 
$ × 2 =
Espace vide pour le montant $
Ligne 5
Ligne 4 moins ligne 5
(si négatif, inscrivez « 0 »)
Espace vide pour le montant $
× 1/2 =
Espace vide pour le montant $
Ligne 6
Coût en capital : Ligne 1 plus ligne 6
Espace vide pour le montant $
Ligne 7
Notes
Note 1

Inscrivez le montant qui s'applique au bien amortissable seulement.

Retour à l'appel de note 1 referrer

Aides, subventions et paiements incitatifs

Vous pouvez recevoir une subvention ou une aide financière d'un gouvernement ou d'un organisme gouvernemental pour vous aider à acheter un bien amortissable. Dans ce cas, vous devez réduire proportionnellement le coût en capital du bien et du terrain. Par exemple, vous achetez un bien amortissable au coût de 200 000 $ (soit 50 000 $ pour le terrain et 150 000 $ pour l'immeuble) et vous recevez une subvention de 50 000 $ pour l'achat de celui-ci. Le nouveau coût en capital passera à 112 500 $ pour l'immeuble et à 37 500 $ pour le terrain. Inscrivez le coût en capital réduit à la colonne 3 de la section B ou C. Pour en savoir plus au sujet de l'aide gouvernementale, consultez le bulletin d'interprétation IT-273, Aide gouvernementale - Observations générales.

Vous pouvez recevoir un encouragement ou un incitatif d'un organisme non gouvernemental pour l'achat d'un bien amortissable. Dans ce cas, vous pouvez inclure ce montant dans votre revenu ou diminuer le coût en capital du bien de location.

Si le prix d'achat de votre bien a été réduit à cause de sa mauvaise qualité ou pour d'autres raisons, consultez le bulletin d'interprétation IT-285, Déduction pour amortissement - Généralités, pour obtenir plus de renseignements sur le calcul de votre coût en capital.

Transaction avec lien de dépendance

Lorsque vous achetez un bien dans le cadre d'une transaction avec lien de dépendance, vous devez suivre des règles spéciales pour calculer le coût en capital du bien. Toutefois, ces règles ne s'appliquent pas si vous avez acquis le bien à la suite du décès d'une personne.

Si le montant que vous avez payé pour acheter le bien est plus élevé que le montant payé par le vendeur pour acheter ce bien, vous devez calculer le coût en capital comme suit :

Calcul du coût en capital (transaction avec lien de dépendance)

Coût ou coût en capital du bien pour le vendeur
Espace vide pour le montant $
Ligne 1
Produit de disposition du vendeur
Espace vide pour le montant $
Ligne 2
Montant de la ligne 1
Espace vide pour le montant $
Ligne 3
Ligne 2 moins ligne 3
(si négatif, inscrivez « 0 »)
Espace vide pour le montant $
Ligne 4
Inscrivez toute déduction pour gains en capital demandée pour le montant de la ligne 4 Note 1  
Espace vide pour le montant 
$ × 2 =
Espace vide pour le montant $
Ligne 5
Ligne 4 moins ligne 5
(si négatif, inscrivez « 0 »)
Espace vide pour le montant $
× 1/2 =
Espace vide pour le montant $
Ligne 6
Coût en capital : Ligne 1 plus ligne 6
Espace vide pour le montant $
Ligne 7
Notes
Note 1

Inscrivez ce montant dans la colonne 3 des sections B ou C, selon le cas. Ne pas inclure le coût lié au terrain. Inscrivez-le plutôt à la ligne 9923 de la section F, « Coût de toutes les acquisitions de terrains durant l'année » du formulaire T776.

Retour à l'appel de note 1 referrer

Vous pouvez également acheter un bien amortissable, dans le cadre d'une transaction avec lien de dépendance d'une société ou d'un particulier qui n'est pas un résident du Canada, d'une société de personnes dont aucun des associés n'est un particulier résident du Canada ou d'une société de personnes dont aucun des associés n'est une autre société de personnes. Si le montant que vous avez payé pour acheter le bien est plus élevé que le montant payé par le vendeur, vous devez calculer le coût en capital comme suit :

Calcul du coût en capital (transaction avec lien de dépendance - non-résident)

Coût ou coût en capital du bien pour le vendeur
Espace vide pour le montant $
Ligne 1
Produit de disposition du vendeur
Espace vide pour le montant $
Ligne 2
Montant de la ligne 1
Espace vide pour le montant $
Ligne 3
Ligne 2 moins ligne 3
(si négatif, inscrivez « 0 »)
Espace vide pour le montant $
× 1/2 =
Espace vide pour le montant $
Ligne 4
Coût en capital  :
Ligne 1 plus ligne 4
Espace vide pour le montant $
Ligne 5

Inscrivez ce montant dans la colonne 3 des sections B ou C, selon le cas. Ne pas inclure le coût lié au terrain. Inscrivez-le plutôt à la ligne 9923 de la section F, « Coût de toutes les acquisitions de terrains durant l'année » du formulaire T776.

Dans une transaction avec lien de dépendance, si le coût en capital du bien amortissable est moins élevé pour vous que pour le vendeur, nous considérons que votre coût est égal à celui du vendeur. Nous considérons que vous avez déduit la différence entre votre coût et celui du vendeur comme DPA.

Exemple

Julie a acheté un réfrigérateur de son père, Jacques, qu'elle a payé 400 $ et qu'elle utilise dans ses activités de location. Jacques avait payé le réfrigérateur 1 000 $. Puisque le montant que Julie a payé pour acheter le réfrigérateur est moins élevé que celui que Jacques a payé, le coût en capital pour Julie est de 1 000 $. La différence de 600 $ est considérée comme étant la DPA déduite dans les années passées par Julie (1 000 $ - 400 $).

  • Dans la section B, Julie inscrit 1 000 $ dans la colonne 3, « Coût total ».
  • Dans la section A, elle inscrit 400 $ dans la colonne 3, « Coût des acquisitions de l'année », comme acquisition pour l'année d'imposition courante.

Pour en savoir plus sur les transactions avec lien de dépendance, consultez le bulletin d'interprétation IT-419, Sens de l'expression « sans lien de dépendance ».

Disposition de votre bien de location

En général, vous réalisez un gain en capital si vous vendez un bien de location à un prix plus élevé que ce qu'il a coûté. Vous devez inscrire tous les biens de location dont vous avez disposé à l'annexe 3, Gains (ou pertes) en capital. Pour en savoir plus sur le calcul du gain en capital imposable, consultez le guide T4037, Gains en capital.

Si vous êtes un associé d'une société de personnes qui a réalisé un gain en capital, la société de personnes vous attribuera une partie de ce gain en capital. Elle inscrira votre part dans ses états financiers ou à la case 151 du feuillet T5013, que vous recevrez. Déclarez ce montant à la ligne 174 de votre annexe 3, Gains (ou pertes) en capital.

Remarque

Vous ne pouvez pas subir une perte en capital en vendant un bien amortissable. Vous pouvez toutefois avoir une perte finale. Pour en savoir plus à ce sujet, lisez Colonne 5 - FNACC après les acquisitions et dispositions.

Disposition d'un immeuble

Des règles spéciales peuvent s'appliquer lors de la disposition d'un immeuble dans l'année. Dans certains cas, nous considérons que le produit de disposition est différent du produit de disposition réel. Il en est ainsi lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :

  • vous avez disposé de l'immeuble pour un montant inférieur au coût indiqué, tel qu'il est calculé ci-après, et à son coût en capital;
  • vous, ou une personne ayant un lien de dépendance avec vous, étiez propriétaire du terrain sur lequel l'immeuble est situé ou propriétaire du terrain voisin, qui est nécessaire à l'utilisation de l'immeuble.

Calculez le coût indiqué de l'immeuble comme suit :

  • Si l'immeuble est le seul bien de la catégorie, la FNACC de la catégorie avant la disposition constitue le coût indiqué;
  • Si la catégorie comprend plusieurs biens, le coût indiqué de chaque immeuble se calcule comme suit :

Coût en capital de l'immeuble ÷ Coût en capital de tous les biens de la catégorie dont vous n'aviez pas déjà disposé × FNACC de la catégorie = Coût indiqué de l'immeuble

Remarque

Si vous avez acquis un immeuble lors d'une transaction avec lien de dépendance et que vous ne l'avez pas utilisé initialement pour gagner un revenu, vous devez recalculer le coût en capital du bien afin de déterminer le coût indiqué de l'immeuble.

Si vous avez disposé d'un immeuble selon les conditions ci-dessus et que vous ou une autre personne ayant un lien de dépendance avec vous, avez disposé du terrain dans la même année, calculez votre produit de disposition à l'aide du calcul A, ci-dessous. Si vous ou une autre personne ayant un lien de dépendance avec vous, n'avez pas disposé du et de l'immeuble la même année, calculez votre produit de disposition d'un immeuble à l'aide du calcul B, ci-dessous.

Calcul A - Disposition Terrain et immeuble dans la même année

1. JVM de l'immeuble au moment où vous en avez disposé
Espace vide pour le montant $
Ligne 1
2. JVM du terrain juste avant que vous en disposiez
+
Espace vide pour le montant $
Ligne 2
3. Ligne 1 plus ligne 2
=
Espace vide pour le montant $
=
Espace vide pour le montant $
Ligne 3
4. Prix de base rajusté du terrain pour le vendeur
Espace vide pour le montant $
Ligne 4
5. Total des gains en capital (sans tenir compte des provisions) pour les dispositions du terrain (par exemple, un changement d'utilisation) faites dans les trois ans ayant précédé la date de disposition de l'immeuble, (par vous ou par une personne avec qui vous avez un lien de dépendance, en faveur de vous-même ou d'une autre personne avec qui vous avez un lien de dépendance)
Espace vide pour le montant $
Ligne 5
6. Ligne 4 moins ligne 5 (si négatif, inscrivez « 0 »)
=
Espace vide pour le montant $
Ligne 6
7. Ligne 2 ou ligne 6 (inscrivez le moins élevé des deux montants)
Espace vide pour le montant $
Ligne 7
8. Ligne 3 moins ligne 7 (si négatif, inscrivez « 0 »)
=
Espace vide pour le montant $
Ligne 8
9. Coût indiqué de l'immeuble juste avant que vous en disposiez
Espace vide pour le montant $
Ligne 9
10. Coût en capital de l'immeuble juste avant que vous en disposiez
Espace vide pour le montant $
Ligne 10
11. Ligne 9 ou ligne 10 (inscrivez le moins élevé des deux montants)
Espace vide pour le montant $
Ligne 11
12. Ligne 1 ou ligne 11 (inscrivez le plus élevé des deux montants)
Espace vide pour le montant $
Ligne 12

Produit de disposition réputé de l'immeuble

13. Ligne 8 ou ligne 12 (inscrivez le moins élevé des deux montants)     (inscrivez ce montant dans la colonne 3 de la section E du formulaire T776)
Espace vide pour le montant $
Ligne 13

Produit de disposition réputé du terrain

14. Produit de disposition du terrain et de l'immeuble
Espace vide pour le montant $
Ligne 14
15. Montant de la ligne 13
Espace vide pour le montant $
Ligne 15
16. Ligne 14 moins ligne 15 (inscrivez ce montant à la ligne 9924 de la section F du formulaire T776)
=
Espace vide pour le montant $
Ligne 16

Si vous avez une perte finale relative à l'immeuble, inscrivez ce montant à la ligne 9948, « Perte finale », du formulaire T776.

Calcul B - Disposition du terrain et immeuble dans des années différentes

1. Coût indiqué de l'immeuble juste avant que vous en disposiez
Espace vide pour le montant $
Ligne 1
2. JVM de l'immeuble juste avant que vous en disposiez
Espace vide pour le montant $
Ligne 2
3. Ligne 1 ou ligne 2 (inscrivez le plus élevé des deux montants)
Espace vide pour le montant $
Ligne 3
4. Produit de disposition réel, s'il y a lieu
Espace vide pour le montant $
Ligne 4
5. Ligne 3 moins ligne 4
Espace vide pour le montant $
Ligne 5
6. Montant de la ligne 5
Espace vide pour le montant $
× 1/2
Espace vide pour le montant $
Ligne 6
7. Montant de la ligne 4
+
Espace vide pour le montant $
Ligne 7

Produit de disposition réputé de l'immeuble

8. Ligne 6 plus ligne 7 (inscrivez ce montant dans la colonne 3 de la section E du formulaire T776)
=
Espace vide pour le montant $
Ligne 8

Si vous avez une perte finale relative à l'immeuble, inscrivez ce montant à la ligne 9948, « Perte finale » du formulaire T776.

Généralement, vous pouvez déduire la totalité de votre perte finale, mais seulement 50 % de votre perte en capital. Avec le calcul B, vous vous assurez que le pourcentage utilisé pour calculer la perte finale sur l'immeuble est le même que celui qui sert à calculer la perte en capital sur le terrain. En utilisant le calcul B, vous ajoutez 50 % du montant de la ligne 5 au produit de disposition réel de votre immeuble. Lisez Perte finale.

Bien de remplacement

Il y a quelques situations où vous pouvez reporter ou différer l'inclusion dans le revenu d'un gain en capital ou d'une récupération de la DPA. C'est le cas, par exemple, lorsque votre bien a été volé, détruit ou exproprié et que vous le remplacez par un autre semblable.

Vous pouvez aussi différer un gain en capital ou une récupération de la DPA lorsque vous transférez un bien à une société ou à une société de personnes. Pour en savoir plus, consultez les publications suivantes :

Exemple

Au cours de l'année d'imposition courante, Paul a acheté une résidence qu'il a décidé de louer. L'immeuble fait partie de la catégorie 1 avec un taux pour la DPA de 4 %. C'est son seul bien de location. Il a payé sa résidence 95 000 $. Le coût total d'achat était de 90 000 $ et les dépenses liées à l'achat étaient de 5 000 $. Voici les détails :

Valeur de l'immeuble (catégorie 1)
75 000 $
Valeur du terrain
+ 15 000 $
Prix d'achat total
= 90 000 $

Dépenses liées à cet achat

Frais juridiques
3 000 $
Taxe de transfert de propriété
+ 2 000 $
Total des dépenses
= 5 000 $

Pour l'année, le revenu de location de Paul a été de 6 000 $ et ses dépenses de location de 4 900 $. Son revenu de location net avant la DPA est donc de 1 100 $ (6 000 $ - 4 900 $). Paul veut demander la DPA maximale.

Avant de remplir la section A du formulaire T776, Paul doit calculer le coût en capital de l'immeuble. Il déterminera d'abord la partie des dépenses qui ne s'applique qu'à l'achat de l'immeuble, car il ne peut pas demander de DPA pour le terrain, qui n'est pas un bien amortissable. Il utilisera donc le calcul détaillé présenté dans la section Terrain.

Partie des frais qui peut être incluse dans le coût de l'immeuble
= Valeur de l'immeuble ÷ Prix total de l'achat × Frais
= 75 000 $ ÷ 90 000 $ × 5 000 $
4 166,67 $

La somme de 4 166,67 $ représente la partie des frais juridiques et de la taxe de transfert de propriété qui se rapporte à l'achat de l'immeuble seulement. Les 833,33 $ qui restent sont liés à l'achat du terrain. Le coût en capital de l'immeuble se calcule donc comme suit :

Valeur de l'immeuble (catégorie 1)
75 000,00 $
Dépenses qui s'y rapportent
+ 4 166,67 $
Coût en capital de l'immeuble
= 79 166,67 $

Paul inscrit 79 166,67 $ dans la colonne 3 de la section C et 15 833,33 $ (15 000 $ + 833,33 $) à la ligne 9923 de la section F du formulaire T776 comme coût en capital pour le terrain.

Paul n'avait pas de bien de location avant l'année courante. Cela signifie qu'il n'a pas de FNACC à inscrire dans la colonne 2 de la section A du formulaire T776.

Puisque Paul a acquis son bien de location durant l'année d'imposition courante, il doit appliquer la règle de la demi-année expliquée à la section Colonne 6 - Rajustement pour les acquisitions de l'année.

Le revenu de location net de Paul avant la DPA est de 1 100 $. Paul ne peut pas demander un montant de DPA qui dépasse 1 100 $ parce qu'il ne peut pas utiliser la DPA afin de créer une perte de location (lisez Montant limite de DPA ). Cette limite s'applique même si, dans d'autres circonstances, il aurait eu le droit de déduire 1 583,33 $ [(79 166,67 $ × 50 %) × 4 %].

Chapitre 5 - Résidence principale

Lorsque vous vendez votre résidence, vous pouvez réaliser un gain en capital. Si elle a été votre résidence principale pendant toutes les années où vous en avez été propriétaire, vous n'avez pas à déclarer la vente dans votre déclaration de revenus. Cependant, si elle n'a pas été votre résidence principale pendant toutes les années où vous en avez été propriétaire, une partie ou le montant total du gain en capital pourrait être imposable.

Ce chapitre explique le terme « résidence principale » et vous explique comment désigner votre résidence comme résidence principale, et ce qui arrive si vous la vendez. Il explique également certains cas particuliers, comme le calcul de la DPA lorsque vous utilisez une partie ou la totalité de votre résidence principale comme bien de location.

Si, après avoir lu ce chapitre, vous voulez obtenir plus de renseignements, consultez le folio de l'impôt sur le revenu S1-F3-C2, Résidence principale.

Qu'est-ce qu'une résidence principale?

Votre résidence principale est le logement où vous habitez normalement. Il peut s'agir :

  • d'une maison;
  • d'un chalet;
  • d'une unité en copropriété (condominium);
  • d'un logement dans un immeuble d'habitation;
  • d'un logement dans un immeuble, comme un duplex ou un triplex;
  • d'une roulotte, d'une maison mobile ou d'une maison flottante.

Un bien sera votre résidence principale pour une année s'il répond à toutes les conditions suivantes :

  • il s'agit d'un logement, d'un droit de tenure à bail pour un logement ou d'une action du capital-actions d'une coopérative d'habitation constituée en société que vous avez acquis dans le seul but d'obtenir un droit d'habiter un logement appartenant à la société;
  • vous en êtes le seul propriétaire, ou vous et une autre personne en êtes propriétaires;
  • vous, votre époux ou conjoint de fait, votre ex-époux ou ancien conjoint de fait ou l'un de vos enfants l'avez habité à un moment quelconque de l'année;
  • vous l'avez désigné comme votre résidence principale.

Le terrain sur lequel votre résidence est située peut faire partie de votre résidence principale. Pour être admissible, il ne doit habituellement pas dépasser un demi-hectare (1,24 acre). Il peut toutefois être plus grand si vous pouvez démontrer que vous avez besoin de l'espace supplémentaire pour l'usage et la jouissance de votre résidence. C'est le cas par exemple si, au moment où vous avez acheté la propriété, les terrains devaient avoir une superficie de plus d'un demi-hectare pour être conformes au règlement municipal.

Désignation d'une résidence principale

Vous pouvez désigner votre résidence comme résidence principale lorsque vous vendez ou que nous considérons que vous avez vendu la totalité ou une partie de votre résidence. Vous pouvez désigner votre résidence comme résidence principale pour chaque année où vous la possédez et l'utilisez comme résidence principale. Vous n'avez cependant pas à faire cette désignation à chaque année. Pour en savoir plus, consultez les Formulaires T2091(IND), Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle) et T1255, Désignation d'un bien comme résidence principale par le représentant légal d'un particulier décédé.

Pouvez-vous désigner plusieurs résidences principales?

Pour 1982 et les années suivantes, vous pouvez désigner une seule résidence comme résidence familiale principale pour chaque année. Pour en savoir plus, consultez le folio de l'impôt sur le revenu S1-F3-C2, Résidence principale.

Pour les années 1982 à 2000, si vous étiez marié ou âgé de 18 ans ou plus, votre famille comprend :

  • vous-même;
  • une personne qui était tout au long de l'année votre conjoint, sauf si vous étiez séparé de votre conjoint pendant toute l'année en vertu d'une ordonnance d'un tribunal ou d'une entente écrite;
  • vos enfants, sauf s'ils avaient 18 ans ou plus ou s'ils étaient mariés pendant l'année.

Si vous n'étiez pas marié et n'étiez pas âgé de 18 ans ou plus, votre famille comprend aussi :

  • votre mère et votre père;
  • vos frères et sœurs (sauf s'ils étaient âgés de 18 ans ou plus et étaient mariés pendant l'année).

Pour 2001 et les années suivantes, les définitions ci-dessus s'appliquent, sauf que le mot « conjoint » est remplacé par les termes époux et conjoint de fait. Ni les époux ni les conjoints de fait ne peuvent désigner des résidences différentes comme résidence principale.

Pour les années 1993 à 2000, un conjoint inclut un conjoint de fait. Par conséquent, pour chacune de ces années, les conjoints de fait ne peuvent pas désigner des résidences différentes comme résidence principale.

Remarque

Si vous avez exercé un choix pour que votre partenaire de même sexe soit considéré comme votre conjoint de fait pour 1998, 1999 ou 2000, votre conjoint de fait ne pouvait donc pas désigner, pour ces années, une résidence différente comme sa résidence principale.

Disposition de votre résidence principale

Si vous avez utilisé votre résidence comme résidence principale pendant toutes les années où vous en avez été propriétaire, vous n'avez habituellement aucun impôt à payer sur le gain en capital que vous réalisez lorsque vous la vendez ou que nous considérons que vous l'avez vendue. Vous ne devez donc pas déclarer la vente de votre résidence dans votre déclaration de revenus.

Si votre résidence n'a pas été votre résidence principale pendant toutes les années où vous en avez été propriétaire, la partie du gain en capital applicable aux années où vous ne l'avez pas désignée comme résidence principale pourrait être imposable.

Lorsqu'une partie seulement de votre résidence peut être désignée comme résidence principale, vous devez répartir le produit de disposition et le prix de base rajusté entre la partie qui est votre résidence principale et la partie que vous avez louée ou utilisée à des fins commerciales. Vous devez faire cette répartition selon des critères raisonnables, par exemple en fonction de la superficie ou du nombre de pièces louées ou utilisées à des fins commerciales. Déclarez seulement la partie de votre gain ou perte qui se rapporte à la partie louée ou utilisée à des fins commerciales.

Pour en savoir plus sur la façon de déclarer le gain en capital résultant de la disposition de votre résidence principale, consultez le guide T4037, Gains en capital.

Formulaires T2091(IND), Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle) et T1255, Désignation d'un bien comme résidence principale par le représentant légal d'un particulier décédé

Utilisez le formulaire T2091(IND) pour désigner un bien comme résidence principale. Ce formulaire vous aidera à calculer le nombre d'années où vous pouvez désigner votre résidence comme résidence principale et la partie du gain en capital à déclarer, s'il y a lieu. Remplissez ce formulaire si l'un ou l'autre des cas suivants s'applique :

  • vous avez disposé de votre résidence principale ou d'une partie de celle-ci, ou nous considérons que vous en avez disposé;
  • vous avez accordé une option d'achat pour la totalité ou une partie de votre résidence principale.

Joignez le formulaire T2091(IND) à votre déclaration de revenus seulement si vous devez inclure un gain en capital dans votre déclaration de revenus.

Remarque

Un représentant légal (exécuteur, administrateur, ou un liquidateur au Québec) d'une personne décédée doit remplir le formulaire T1255, Désignation d'un bien comme résidence principale par le représentant légal d'un particulier décédé, afin de désigner un bien comme résidence principale d'un particulier décédé.

Est-ce que vous, votre époux ou conjoint de fait avez produit le formulaire T664 ou T664(Aînés)? - Il se peut que vous ayez disposé ou que nous considérions que vous avez disposé d'un bien pour lequel vous, ou votre époux ou conjoint de fait, avez déjà produit le formulaire T664 ou T664(Aînés), Choix de déclarer un gain en capital sur un bien possédé en fin de journée le 22 février 1994, et que l'une des situations suivantes s'applique :

  • le bien était votre résidence principale pour 1994;
  • vous le désignez durant l'année d'imposition courante comme résidence principale pour une année quelconque.

Si tel est le cas, vous devez utiliser le formulaire T2091(IND), Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle), pour calculer le gain en capital, et le formulaire T2091(IND) WS, Feuille de travail pour résidence principale pour calculer une réduction à la suite du choix exercé sur les gains en capital. Si vous avez désigné le bien comme résidence principale au moment du choix, vous devez inclure les années déjà désignées dans vos formulaires T2091(IND) et T2091(IND)-WS pour l'année d'imposition courante.

Remarque

Si, au moment du choix, le bien a été désigné comme résidence principale pour une année d'imposition autre que 1994, vous pouvez choisir de le désigner ou non de nouveau comme résidence principale au moment où vous le vendez ou au moment où nous considérons que vous le vendez. Si vous désignez le bien de nouveau durant l'année d'imposition courante, vous devez inclure les années d'imposition pour lesquelles votre résidence principale a déjà été désignée.

Si le bien n'était pas votre résidence principale en 1994 et que vous ne le désignez pas comme tel durant l'année d'imposition courante pour une année quelconque, n'utilisez pas les formulaires T2091(IND) ni T2091(IND)-WS pour calculer votre gain en capital. Calculez plutôt votre gain en capital de la façon habituelle (produit de disposition moins prix de base rajusté et dépenses liées à la disposition). Pour en savoir plus sur la façon de calculer le prix de base rajusté en fonction du choix, consultez le guide T4037, Gains en capital.

Changement d'utilisation

Nous pourrions considérer que vous avez vendu la totalité ou une partie de votre résidence même si vous ne l'avez pas vendue réellement.

Tel est le cas dans les situations suivantes :

  • vous avez commencé à utiliser la totalité ou une partie de votre résidence principale pour gagner un revenu de location;
  • vous avez commencé à utiliser un bien de location comme résidence principale;
  • vous avez cessé d'utiliser un bien pour gagner ou produire un revenu.

Chaque fois qu'il y a un changement d'utilisation du bien, nous considérons que vous avez vendu le bien à sa juste valeur marchande (JVM) au jour du changement d'utilisation et que vous l'avez acquis de nouveau, aussitôt après, pour la même JVM, sauf si vous exercez le choix mentionné ci-dessous. Le gain en capital ou la perte en capital (dans certaines situations) qui en résulte doit être déclaré dans l'année du changement d'usage.

Si le bien était votre résidence principale pendant une ou plusieurs années où vous le possédiez avant le changement d'utilisation, vous n'avez pas d'impôt à payer sur le gain en capital pour cette période. Vous devez déclarer seulement le gain en capital qui se rapporte à la période où la résidence n'était pas votre résidence principale.

Remarque

Votre résidence est considérée comme un bien à usage personnel. Par conséquent, si nous considérons que vous l'avez vendue à cause d'un changement d'utilisation, vous ne pouvez pas déduire la perte qui pourrait en résulter.

Cas particuliers

Vous trouverez ci-après des explications sur les situations les plus courantes où les règles quant au changement d'usage ne s'appliquent pas.

Conversion de la totalité de votre résidence principale en bien de location

Vous pouvez exercer un choix lorsque vous transformez votre résidence principale en bien de location. Lorsque vous exercez ce choix, nous considérons que vous n'avez pas commencé à utiliser votre résidence principale comme bien de location. Vous n'avez donc pas à déclarer de gain en capital au moment du changement d'utilisation. Si vous exercez ce choix, les conséquences sont les suivantes :

  • vous devez déclarer le revenu de location net que vous gagnez;
  • vous ne pouvez pas demander de DPA pour ce bien.

Ce choix vous permet de désigner le bien comme étant votre résidence principale pour une période maximale de quatre ans, même si vous ne l'avez pas utilisé comme résidence principale. Par contre, si vous exercez ce choix, vous ne devez pas désigner une autre résidence comme résidence principale pour la même période.

Vous pourriez prolonger indéfiniment la période de quatre ans si vous remplissez toutes les conditions suivantes :

  • vous n'habitez pas votre résidence principale en raison d'une réinstallation demandée par votre employeur ou celui de votre époux ou conjoint de fait;
  • vous ou votre époux ou conjoint de fait n'êtes pas lié à l'employeur;
  • vous revenez habiter votre résidence pendant que vous ou votre époux ou conjoint de fait êtes encore au service du même employeur, ou avant la fin de l'année qui suit celle où vous ou votre époux ou conjoint de fait cessez d'être à son emploi, ou vous décédez pendant la durée de l'emploi;
  • votre résidence initiale est plus éloignée d'au moins 40 kilomètres (par le chemin le plus court) de votre nouveau lieu de travail (ou de celui de votre époux ou conjoint de fait) que votre résidence temporaire.

Si vous décidez d'exercer le choix mentionné ci-dessus, il n'y aura pas de conséquences immédiates sur votre situation fiscale lorsque vous occuperez votre maison de nouveau. Cependant, si vous changez de nouveau l'utilisation de votre résidence sans faire un nouveau choix, une partie du gain qui en résultera pourrait être imposable.

Pour faire ce choix, vous devez annexer à votre déclaration de revenus une lettre portant votre signature, contenant une description du bien en question et précisant votre intention d'exercer le choix prévu au paragraphe 45(2) de la Loi de l'impôt sur le revenu.

Conversion de votre bien de location en résidence principale

Si vous avez acquis un bien pour le louer et que vous décidez par la suite de l'utiliser comme résidence principale, vous pouvez choisir de déclarer votre gain en capital seulement lorsque vous aurez réellement cédé votre bien.

Ce choix s'applique seulement aux gains en capital. Vous devez donc inclure toute récupération de la déduction pour amortissement du bien que vous avez demandée avant 1985 dans le calcul de votre revenu de location pour l'année où vous en changez l'utilisation.

Vous ne pouvez pas faire ce choix si vous ou votre époux ou conjoint de fait ou une fiducie dont vous, votre époux ou conjoint de fait êtes bénéficiaire, avez demandé une déduction pour amortissement pour ce bien pour une année d'imposition se terminant après 1984 et au plus tard à la date du changement d'utilisation.

Pour faire ce choix, vous devez annexer à votre déclaration de revenus une lettre portant votre signature, contenant une description du bien en question et précisant votre intention d'exercer le choix prévu au paragraphe 45(3) de la Loi de l'impôt sur le revenu. Vous devez faire ce choix au plus tard à la première des deux dates suivantes :

  • 90 jours après la date à laquelle nous vous demandons d'exercer le choix;
  • la date à laquelle vous devez produire votre déclaration de revenus pour l'année dans laquelle vous avez réellement vendu le bien.

Lorsque vous faites ce choix, vous pouvez désigner le bien comme votre résidence principale pour une période maximale de quatre ans avant que vous commenciez à l'occuper comme résidence principale.

Conversion d'une partie de votre résidence principale en bien de location

Lorsque vous commencez à louer une partie de votre résidence principale, nous considérons que vous avez changé l'utilisation pour cette partie. Toutefois, nous ne considérons pas que vous ayez changé l'utilisation d'une partie de votre résidence si les conditions suivantes sont remplies :

  • la partie que vous utilisez comme bien de location est peu importante par rapport à toute la résidence;
  • vous n'apportez pas de changement à la structure du bien pour le rendre mieux adapté à la location;
  • vous ne demandez pas la DPA pour cette partie de la résidence.

Si toutes les conditions mentionnées ci-dessus sont remplies, la résidence en entier pourrait être admissible comme résidence principale, même si vous en louez une partie.

Cependant, si toutes les conditions énumérées ci-dessus ne sont pas remplies lorsque vous vendez votre propriété, les conséquences sont les suivantes :

  • vous devrez diviser le prix de vente de la propriété entre la partie utilisée comme résidence principale et la partie utilisée comme bien de location. Vous pouvez le faire en utilisant une méthode raisonnable, par exemple en fonction du nombre de mètres carrés ou de pièces utilisées à chaque fin;
  • vous devrez déclarer tout gain en capital sur la partie utilisée à des fins de location. Vous n'avez pas à déclarer un gain en capital sur la partie de la maison que vous avez utilisée comme résidence principale.

Remarque

Vous ne pouvez pas exercer le choix prévu au paragraphe 45(2) de la Loi de l'impôt sur le revenu, tel qu'il est expliqué dans la section précédente, si le changement d'utilisation vise une partie du bien seulement.

Services en ligne

Mon dossier

Utiliser le service Mon dossier pour les particuliers de l'ARC est une façon rapide, facile et sûre d'accéder sept jours sur sept à vos renseignements sur l'impôt et les prestations et de gérer en ligne vos dossiers. Si vous avez besoin de renseignements immédiatement, mais n'êtes pas inscrit à Mon dossier, utilisez Accès rapide pour obtenir sans délai un accès facile et sécurisé à quelques-uns de vos renseignements.

Vous pouvez vous connecter à Mon dossier pour les particuliers en utilisant soit vos ID utilisateur et mot de passe de l'ARC, soit vos ID utilisateur et mot de passe de services bancaires en ligne.

Pour en savoir plus, allez à Mon dossier pour les particuliers.

Gérer les comptes d'impôt de votre entreprise en ligne

Épargnez du temps avec les services en ligne de l'ARC pour les entreprises. Vous pouvez, entre autres :

  • autoriser un représentant à avoir accès en ligne à vos comptes d'entreprise;
  • autoriser l'ARC à vous envoyer un courriel pour vous dire que vous pouvez voir en ligne un avis de cotisation, plutôt que de recevoir une copie imprimée par la poste;
  • modifier une déclaration de TPS/TVH;
  • transférer des paiements et voir immédiatement les soldes mis à jour;
  • interrompre ou recommencer l'envoi postal de la trousse de déclaration de TPS/TVH pour les inscrits;
  • demander des renseignements sur votre compte et obtenir les réponses en ligne dans les 10 jours ouvrables;
  • voir le courrier (par exemple, un avis de cotisation).

Pour vous inscrire ou pour vous connecter, allez à :

Mon dossier d'entreprise, si vous êtes un propriétaire d'entreprise;

Représenter un client, si vous êtes un représentant ou un employé autorisé.

Pour en savoir plus, allez à Services électroniques aux entreprises.

Autoriser vos employés et vos représentants à avoir accès en ligne

Autorisez vos employés et vos représentants à avoir accès en ligne à vos comptes d'entreprise pour qu'ils puissent obtenir rapidement les renseignements dont ils ont besoins. Avant d'autoriser vos employés et vos représentants, ils devront s'inscrire en allant à Représenter un client et vous donner leur code d'identification du représentant (ID rep) ou leur numéro d'entreprise.

Ensuite, vous pourrez leur donner l'accès en ligne à vos comptes d'entreprise de l'une des deux façons suivantes :

Vous pouvez autoriser un groupe en une seule opération. Pour en savoir plus, allez à Représenter un client.

Obtenez votre courrier de l'ARC en ligne

Vous pouvez maintenant choisir de recevoir certains types de correspondance de l'ARC en ligne. En vous inscrivant à notre nouveau service, nous n'imprimerons plus et ne vous posterons plus votre correspondance. Nous vous enverrons plutôt un courriel vous avisant que vous avez du courrier dans votre compte d'entreprise en ligne sécurisé.

Vous pourrez recevoir en ligne vos avis de cotisation et de nouvelle cotisation, et d'autres lettres pour les comptes que vous sélectionnerez (par exemple, votre compte d'impôt sur le revenu des sociétés et votre compte de la TPS/TVH). D'autres types de correspondance, notamment celle lié aux retenues sur la paie, seront disponibles en ligne plus tard.

Gérer le courrier en ligne

Pour commencer à recevoir votre courrier en ligne, inscrivez-vous ou connectez-vous en allant à Mon dossier d'entreprise. Ensuite choisissez le service « Gérer le courrier en ligne » et suivez les directives.

Courrier en ligne

Pour voir votre courrier en ligne, sélectionnez le service « Courrier en ligne ».

Tous les représentants auxquels vous avez accordé l'accès en ligne à vos comptes peuvent utiliser ce service.

Voir le courrier

Le service « Voir la correspondance » se nomme désormais « Voir le courrier ».

Ce service vous permet de voir un avis de cotisation, une lettre ou un état jusqu'à trois ans après la date du document. Pour accéder à ce service, allez à :

Paiement électroniques

Faites votre paiement en ligne en utilisant le service Mon paiement de l'ARC ou en utilisant les services bancaires par téléphone ou par Internet de votre institution financière. Pour en savoir plus, allez à faire un paiement ou communiquez avec votre institution financière.

Pour en savoir plus

Avez-vous besoin d'aide?

Si vous voulez plus de renseignements après avoir lu cette publication, visitez notre site Web ou composez le 1-800-959-7383.

Formulaires et publications

Pour obtenir nos formulaires et publications, allez à Formulaires et publications ou composez le 1-800-959-7383 .

Liste d'envois électroniques

Nous pouvons vous aviser par courriel quand nous ajoutons dans notre site Web de nouveaux renseignements sur des sujets qui vous intéressent. Pour vous inscrire à nos listes d'envois électroniques, allez à Listes d'envois électroniques.

Système électronique de renseignements par téléphone (SERT)

Pour obtenir des renseignements personnels et généraux en matière d'impôt par téléphone, utilisez notre service automatisé SERT en composant le 1-800-267-6999 .

Utilisez-vous un téléimprimeur (ATS)?

Les utilisateurs d'un ATS peuvent composer le 1-800-665-0354 pour obtenir une aide bilingue, durant les heures normales d'ouverture.

Notre processus de plaintes liées au service

Si vous n'êtes pas satisfait du service que vous avez obtenu, communiquez avec l'employé de l'ARC avec qui vous avez fait affaire ou composez le numéro de téléphone qui vous a été fourni. Si vous êtes insatisfait du traitement de votre demande, vous pouvez vous adresser au superviseur de l'employé.

Si la question n'est pas réglée, vous pouvez déposer une plainte officielle en remplissant le formulaire RC193, Plainte liée au service. Si vous êtes toujours insatisfait, vous pouvez déposer une plainte auprès du Bureau de l'Ombudsman des contribuables.

Pour en savoir plus, allez à Plaintes liées au service ou consultez le livret RC4420, Renseignements concernant le programme Plaintes liées au service de l'ARC .

Vidéos sur l'impôt et les taxes

Nous avons plusieurs vidéos sur l'impôt et les taxes pour les particuliers et les petites entreprises. Celles-ci traitent de sujets tels que préparer une déclaration de revenus et de prestations, et déclarer des revenus et des dépenses d'entreprise. Pour voir nos vidéos, allez à Galerie de vidéos.

Faites-nous part de vos suggestions

Si vous avez des suggestions ou des commentaires qui pourraient nous aider à améliorer nos publications, n'hésitez pas à nous écrire à l'adresse suivante :

Direction des services aux contribuables
Agence du revenu du Canada
395, avenue Terminal
Ottawa ON  K1A 0L5

Date de modification :