Revenus de location 2016

T4036(F) Rév. 16

Si vous êtes aveugle ou avez une vision partielle, vous pouvez obtenir nos publications en braille, en gros caractères, en texte électronique ou en format MP3 en allant à propos des médias substituts. De plus, vous pouvez recevoir nos publications ainsi que votre correspondance personnelle dans l'un de ces formats en composant le 1-800-959-7383.

Dans cette publication, toutes les expressions désignant des personnes visent à la fois les hommes et les femmes.

Sauf indication contraire, les renvois législatifs visent la Loi de l'impôt sur le revenu et le Règlement de l'impôt sur le revenu.

L'expression déclaration de revenus utilisée dans ce guide désigne la déclaration de revenus et de prestations.

Table des matières

Ce guide s'adresse-t-il à vous?

Utilisez ce guide si vous avez gagné des revenus en louant des biens immobiliers ou d'autres biens. Les renseignements contenus dans ce guide se rapportent surtout à la location de biens immobiliers, mais certains concernant aussi la location d'autres types de biens.

Ce guide vous aidera à calculer vos revenus de location bruts, les dépenses que vous pouvez déduire, ainsi que votre revenu de location net ou votre perte de location nette pour l'année. Il vous aidera également à remplir le formulaire T776, État des loyers de biens immeubles.

Pour savoir si votre revenu de location provient d'une entreprise ou d'un bien, lisez le chapitre 1.

Pour savoir si vous êtes un associé d'une société de personnes ou copropriétaire, lisez Êtes-vous copropriétaire ou un associé d'une société de personnes?.

Nous avons défini certaines expressions et les avons incluses dans la section Définitions. Nous vous suggérons de les consulter avant de commencer à lire ce guide.

Tout au long de ce guide, nous faisons référence à d'autres guides, formulaires, bulletins d'interprétation et circulaires d'information et folios d’impôts sur le revenu.

Quoi de neuf pour 2016?

Envoyer des documents en ligne

Devez-vous envoyer de la documentation à l’appui à l’Agence du revenu du Canada après avoir produit votre déclaration de revenus et de prestations? Vous pouvez maintenant envoyer des documents en ligne à l’aide d’un des portails de services en ligne sécurisés suivants :

Disposition d’une résidence principale

Si vous avez vendu votre résidence principale en 2016, consultez le chapitre 5 pour vous informer des nouvelles exigences en matière de déclaration.

Définitions

Activités de location – services que vous fournissez dans le cadre de la location d’un bien à vos locataires, comme la chaleur, l’éclairage, la salle de lavage, le nettoyage ou la sécurité.

Bien amortissable – il s’agit habituellement d’immobilisations utilisées pour gagner un revenu d’une entreprise ou d’un bien. Vous pouvez demander la déduction pour amortissement (DPA) pour les biens amortissables. Le coût en capital des biens peut être réduit par la DPA sur un certain nombre d’années.

Les biens amortissables sont regroupés en catégories. Par exemple, les excavatrices, les perceuses et les outils coûtant 500 $ et plus sont regroupés dans la catégorie 8. Vous devez demander la DPA selon le taux appliqué à chaque catégorie de biens.

Bien en immobilisation – habituellement tout bien, y compris les biens amortissables, que vous achetez aux fins d’investissement ou pour gagner un revenu d’entreprise. Des types de biens en immobilisation communs comprennent des résidences principales, des chalets, des actions, des obligations, des terrains, des immeubles et de l’équipement utilisés dans le cadre d’une entreprise ou d’une opération de location.

Bien locatif – désigne généralement un immeuble ou une tenure à bail sur des biens immeubles appartenant à un ou à des contribuables ou à une société de personnes et servant principalement pour gagner ou produire un revenu brut de location.

Conjoint de fait – une personne qui n'est pas votre époux, qui vit avec vous dans une relation conjugale et qui remplit l'une des conditions suivantes :

  1. elle vit avec vous dans une relation conjugale et votre relation actuelle avec cette personne a duré au moins 12 mois sans interruption;

    Remarque
    12 mois sans interruption » comprend les périodes de moins de 90 jours où vous avez vécu séparément en raison de la rupture de votre union.

  2. elle est le parent de votre enfant par la naissance ou l'adoption;
  3. elle a la garde, la surveillance et la charge entière de votre enfant (ou elle en avait la garde et la surveillance juste avant que l'enfant atteigne l'âge de 19 ans).

Déduction pour amortissement (DPA) – Vous ne pouvez pas déduire le coût au complet d’un bien amortissable dans l’année où vous l’achetez. Les biens amortissables, comme un immeuble, du mobilier ou de l’équipement, se détériorent ou deviennent désuets au fil des ans. Vous pouvez en déduire un pourcentage du coût sur plusieurs années. La dépréciation est la partie du coût que vous pouvez déduire et qui alloue une partie du coût du bien à l’exercice en cours. On utilise l’expression « déduction pour amortissement » aux fins de l’impôt sur le revenu.

Coût en capital – un coût d’établissement initial de votre bien de location après lequel il n’y aura que des coûts opérationnels ou d’entretien :le prix d'achat du bien (ne pas inclure le coût du terrain, qui n'est pas un bien amortissable);

  • la partie des frais juridiques et comptable, des frais d'ingénierie et d'installation et des autres frais qui se rapportent à l'achat ou à la construction du bien de location (ne pas inclure la portion attribuable au terrain);
  • le coût de tous les ajouts et de toutes les améliorations que vous avez apportées au bien amortissable une fois que vous l'avez acquis, sauf si vous avez déduit ce coût comme dépense courante;
  • les coûts accessoires pour un immeuble, comme les intérêts, les frais juridiques et comptables ou les impôts fonciers, qui se rapportent à la période durant laquelle vous construisez, rénovez ou transformez l'immeuble et que vous ne les avez pas déduits comme dépenses courantes.

Pour en savoir plus sur les dépenses courantes, lisez Dépenses courantes ou en capital.

Les frais juridiques et comptables pour l'achat d'un bien de location doivent être répartis entre le coût du terrain et le coût en capital de l'immeuble. Si vous achetez un terrain pour louer ou pour construire un bien de location, les frais juridiques et comptables s'appliquent au terrain.

Époux – désigne une personne avec qui vous êtes légalement mariée.

Fraction non amortie du coût en capital (FNACC) – désigne le solde du coût en capital du bien qui reste aux fins d’amortissement supplémentaire à tout moment donné. La DPA que vous demandez chaque année diminue la FNACC du bien.

Immeuble résidentiel à logements multiples (IRLM) – un bien de location compris soit dans la catégorie 31 ou 32 et qui comporte au moins deux logements autonomes.

Juste valeur marchande (JVM) – habituellement, la valeur la plus élevée que vous pourriez obtenir pour un bien dans un marché ouvert lors d'une transaction entre un acheteur et un vendeur informés et consentants qui agissent sans lien de dépendance entre eux.

Lien de dépendance – se réfère à des parties qui ne sont pas liées.

Une transaction sans lien de dépendance est généralement une transaction qui reflète les opérations commerciales régulières entre des parties agissant dans leurs propres intérêts.

Les facteurs suivants sont considérés pour déterminer si les parties à une transaction ont un lien de dépendance entre elles :

  • s’il y a un seul cerveau dirigeant les négociations pour les parties;
  • si les parties à la transaction « agissent de concert » sans intérêts distincts; « l’action concertée » signifie, par exemple, que des parties agissent de façon très interdépendante dans des transactions présentant un intérêt commun;
  • si une partie exerce un contrôle de fait sur l’autre au moyen d’avantage, de pouvoir ou d’influence.

Pour en savoir plus, consultez le Folio de l’impôt sur le revenu S1 F5 C1, Personnes liées et personnes sans lien de dépendance entre elles.

Mise en service – vous pouvez demander la déduction pour amortissement DPA sur un bien de location seulement lorsqu'il est prêt à être mis en service.

Un bien de location autre qu'un immeuble est habituellement prêt à être mis en service à la première des dates suivantes :

  • la date à laquelle vous l'utilisez pour la première fois pour gagner un revenu;
  • la deuxième année suivant l'année où vous l'avez acquis;
  • le moment juste avant que vous en disposiez.

Un bien de location qui est un immeuble ou une partie d'un immeuble est habituellement prêt à être mis en service à la première des dates suivantes :

  • la date à laquelle vous achetez un immeuble complètement construit ou celle à laquelle la construction de l'immeuble est terminée;
  • la date à laquelle vous louez 90 % ou plus de l'immeuble;
  • la deuxième année suivant l'année où vous avez acquis l'immeuble;
  • le moment juste avant que vous disposiez de l'immeuble.

Au moment de déterminer la date de mise en service d'un immeuble, vous devez considérer la rénovation ou la modification d'un immeuble, ou un ajout à celui-ci comme étant un immeuble distinct.

Toutefois, vous pourriez demander la DPA pour un immeuble en cours de construction, de rénovation ou de modification avant qu'il ne soit prêt à être mis en service. Vous pouvez déduire la DPA disponible pour cet immeuble lorsque vous gagnez un revenu net provenant de sa location. Le montant maximum que vous pouvez déduire est le montant du revenu de location net que vous avez obtenu après avoir soustrait les coûts accessoires de construction, de rénovation ou de modification de l'immeuble. Vous trouverez les explications sur les coûts accessoires à la section Coûts accessoires de construction.

Produit de disposition – il s'agit généralement du montant que vous avez reçu ou que vous recevrez pour un bien. Il correspond dans la majorité des cas au prix de vente du bien. Il peut aussi comprendre, dans le cas d'un vol, d'une expropriation ou de la destruction d'un bien, l'indemnité que vous avez reçue pour le bien en question.

Revenu de location – revenu que vous gagnez lorsque vous louez un bien que vous possédez.

Sans lien de dépendance – se réfère à une relation ou à une transaction entre des personnes agissant selon leurs intérêts distincts. Une transaction sans lien de dépendance est généralement une transaction qui reflète les opérations commerciales régulières entre des parties agissant dans leurs propres intérêts.

Personnes liées considérées comme ayant un lien de dépendance entre elles. Les personnes liées comprennent les particuliers unis par les liens du sang, du mariage, d'une union de fait ou de l'adoption (légale ou de fait). Une société et une autre personne ou deux sociétés peuvent aussi être des personnes liées.

Personnes non liées peuvent avoir un lien de dépendance entre elles à un certain moment. Chaque situation dépend des circonstances qui lui sont propres. Les facteurs suivants sont considérés pour déterminer si les parties à une transaction ont un lien de dépendance entre elles :

  • s'il y a un seul cerveau dirigeant les négociations pour les parties;
  • si les parties à la transaction « agissent de concert » sans intérêts distincts; « l'action concertée » signifie, par exemple, que des parties agissent de façon très interdépendante dans des transactions présentant un intérêt commun;
  • si une partie exerce un contrôle de fait sur l'autre au moyen d'avantage, de pouvoir ou d'influence.

Pour en savoir plus, consultez le Folio de l'impôt sur le revenu S1-F5-C1, Personnes liées et personnes sans lien de dépendance entre elles.

Chapitre 1 – Renseignements généraux

Ce chapitre donne des renseignements généraux que vous devez avoir avant de remplir le formulaire T776, État des loyers de biens immeubles.

Un revenu de location est un revenu que vous gagnez lorsque vous louez des biens que vous possédez, seul ou avec d'autres personnes. Il comprend le revenu que vous tirez de la location des biens suivants :

  • une maison;
  • un appartement;
  • une chambre;
  • un espace dans un immeuble de bureaux;
  • d'autres biens meubles ou immeubles.

Un revenu de location peut provenir d'un bien ou d'une entreprise. Les revenus provenant d'activités de location sont habituellement des revenus tirés de biens. Vous devez utiliser ce guide seulement si vous avez un revenu tiré de biens.

Gagnez-vous un revenu de location tiré de biens ou d'une entreprise?

Pour déterminer si vos revenus de location sont tirés de biens ou d'une entreprise, vous devez tenir compte du nombre et du type de services que vous fournissez à vos locataires.

Dans la plupart des cas, vous gagnez un revenu tiré de vos biens si vous ne faites que louer des locaux et fournir des services essentiels. Ces services comprennent le chauffage, l'éclairage, le stationnement et les services d'une salle de lavage. Si vous offrez des services supplémentaires tels que des services de nettoyage, de sécurité et de repas, il se peut que votre activité de location soit considérée comme une entreprise. Plus vous fournissez de services, plus il y a des chances que votre activité de location soit considérée comme une entreprise.

Pour en savoir plus sur la façon de déterminer si votre revenu de location est tiré de biens ou d'une entreprise, consultez le bulletin d'interprétation IT-434, Location de biens immeubles par un particulier, et le communiqué spécial qui s'y rapporte.

Si votre activité de location est une entreprise, n'utilisez pas ce guide. Consultez plutôt le guide T4002, Revenus d'entreprise ou de profession libérale.

Remboursement de la taxe sur les produits et services/taxe de vente harmonisée (TPS/TVH) pour immeubles d'habitation locatifs neufs

Selon l’article 256.2 de la Loi sur la taxe d’accise, un remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs est accordé aux propriétaires qui achètent ou construisent un immeuble d'habitation locatif neuf, rénovent en grande partie un immeuble d'habitation locatif, font des ajouts à un immeuble d'habitation locatif à logements multiples, ou transforment un immeuble commercial en un immeuble locatif.

Pour être admissibles à ce remboursement, les propriétaires doivent louer des logements à long terme à des personnes qui l’utiliseront comme lieu de résidence habituel. Les personnes qui louent des terrains à des fins résidentielles (y compris les emplacements dans un parc à roulottes résidentiel) pourraient aussi avoir droit au remboursement.

Pour obtenir plus de renseignements, consultez notre guide RC4231, Remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs.

Si vous voulez demander un remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs, utilisez le formulaire GST524, Demande de remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs. Si vous demandez un remboursement pour logements multiples dans un immeuble d'habitation, tel qu'un appartement ou un triplex (sauf des unités de condominium ou un duplex), vous devez aussi remplir le formulaire GST525, Supplément à la demande de remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs – coopérative d'habitation et logements multiples.

Pour savoir si d'autres remboursements de la TPS/TVH s'appliquer, consultez les formulaires suivants :

Remboursement de la TPS/TVH à l'intention des associés

Pour déterminer si vous êtes un associé, lisez Êtes-vous copropriétaire ou un associé d'une société de personnes?.

Si vous êtes un particulier qui est associé d'une société de personnes, vous avez peut-être droit à un remboursement de la TPS/TVH que vous avez payée sur certaines dépenses. Le remboursement vise la TPS/TVH que vous avez payée sur les dépenses que vous avez déduites de votre part des revenus de la société de personnes dans votre déclaration de revenus. Des règles spéciales s'appliquent si la société de personnes vous a versé des allocations pour ces dépenses. Pour en savoir plus, voir « Allocations », dans le guide RC4091, Remboursement de la TPS/TVH à l'intention des associés.

En tant que particulier associé, vous pourriez avoir droit au remboursement de la TPS/TVH à l'intention des associés si les conditions suivantes sont remplies:

  • la société de personnes est inscrite à la TPS/TVH;
  • vous avez payé la TPS/TVH sur les dépenses suivantes :
    • les dépenses que vous n'avez pas engagées pour la société de personnes;
    • les dépenses que vous avez déduites de votre part des revenus de la société de personnes dans votre déclaration de revenus et de prestations.

Les dépenses d'automobile, de repas et de représentation sont quelques exemples de frais auxquels s'applique la TPS/TVH.

Ce remboursement pourrait également s'appliquer à la TPS/TVH que vous avez payée sur des véhicules à moteur, des instruments de musique et des aéronefs pour lesquels vous avez demandé la DPA.

La partie admissible de la DPA est la partie que vous avez déduite dans votre déclaration de revenus et de prestations pour l'année d'imposition se rapportant précisément au véhicule à moteur, à l'instrument de musique ou à l'aéronef sur lequel vous avez payé la TPS/TVH et qui donne droit au remboursement, dans la mesure où la société de personnes utilise ce bien pour effectuer des fournitures taxables.

Si vous déduisez la DPA sur plus d'un bien de la même catégorie, vous devez séparer la partie de la DPA qui se rapporte au bien pour lequel vous pouvez demander un remboursement de la DPA pour les autres biens. Si une partie du remboursement est liée à la DPA d'un véhicule à moteur, d'un instrument de musique ou d'un aéronef, vous devez soustraire le montant de ce remboursement de la fraction non amortie du coût en capital (FNACC) du bien.

Produisez le formulaire GST370, Demande de remboursement de la TPS/TVH à l'intention des salariés et des associés, pour demander le remboursement de la TPS/TVH. Si vous recevez ce remboursement, vous devez inclure ce montant dans votre revenu de l'année d'imposition où vous le recevez.

Par exemple, si vous recevez en 2016 un remboursement pour l'année d'imposition 2015, vous devez inclure le montant du remboursement dans votre déclaration de revenus et de prestations de 2016, comme suit :

  • Déclarez sur le formulaire T776, dans « Dépenses » à la ligne 9974, le montant du remboursement de la TPS/TVH à l’intention des associés qui est lié aux dépenses admissibles autres que la DPA.
  • Dans la colonne 2 de la section A – Calcul de la demande de la DPA, soustrayez de la FNACC au début de 2016 la partie du remboursement qui se rapporte à la partie admissible de la DPA.

Pour en savoir plus, consultez le guide RC4091, Remboursement de la TPS/TVH à l'intention des associés.

Tenue de registres

Vous devez tenir des registres détaillés de toutes les sommes que vous gagnez et les dépenses que vous engagez. Vous devez appuyer tous vos achats et toutes vos dépenses à l'aide des documents suivants :

  • factures;
  • reçus;
  • contrats;
  • autres documents justificatifs.

N'envoyez pas vos registres comptables avec votre déclaration de revenus et de prestations, mais conservez‑les au cas où nous vous les demanderions. Nous pourrions refuser les dépenses que vous ne pouvez pas justifier.

Pour en savoir plus sur les dépenses, lisez Chapitre 3 – Dépenses.

Généralement, vous devez conserver vos livres comptables pendant au moins six ans après la fin de l'année d'imposition à laquelle ils se rapportent. Pour en savoir plus sur la tenue de registres, allez à Tenue de registres comptables.

Chapitre 2 – Calcul de votre revenu ou perte de location

Si vous gagnez des revenus en louant des biens immobiliers ou d'autres biens, vous devez nous fournir un état des revenus et dépenses.

Même si nous acceptons d’autres types d’états financiers, nous vous encourageons à utiliser le formulaire T776.

Le formulaire T776 vous permet d'inscrire vos revenus de loyers bruts, vos dépenses, ainsi que la DPA. Remplissez les parties appropriées du formulaire pour calculer votre revenu ou perte de location.

Ce chapitre vous explique comment calculer votre revenu ou perte de location et comment remplir les sections « Revenu » et « Dépenses » du formulaire.

Vous ne pouvez pas déduire de pertes de location si votre activité de location vise d’abord le partage des coûts et non la réalisation d’un profit.

Remplir le formulaire T776, État des loyers de biens immeubles

Si vous êtes propriétaire unique, remplissez les sections et les lignes appropriées du formulaire.

Remplissez ce formulaire seulement si vous avez des activités de location et que vous déclarez un revenu ou une perte de location.

Identification

Exercice

S'il s'agit de votre première année d'activité, inscrivez l'année, le jour et le mois où vos activités ont commencé. Autrement, inscrivez le 1er janvier de l'année courante.

Tous les biens locatifs ont une date de fin d’exercice du 31 décembre. Dans la section « au : », inscrivez l’exercice en cours.

Êtes-vous copropriétaire ou un associé d'une société de personnes?

La plupart du temps, si vous détenez un bien de location en copropriété avec une ou plusieurs personnes, nous considérons que vous êtes copropriétaire. Par exemple, si vous détenez un bien de location avec votre époux ou conjoint de fait, vous êtes copropriétaire.

Dans certains cas, lorsque vous êtes copropriétaire, vous devez déterminer si vous êtes un associé d'une société de personnes. Une société de personnes est le rapport qui existe entre deux ou plusieurs personnes qui exploitent une entreprise en commun (avec ou sans entente écrite) pour en tirer un bénéfice. S'il n'y a pas d'entreprise en commun, il n'y a pas de société de personnes. Autrement dit, la copropriété d'un bien locatif à titre de placement ne fait pas une société de personnes. Pour déterminer si vous êtes effectivement un associé, consultez les lois sur les sociétés de personnes de votre province ou territoire. Pour en savoir plus, consultez le folio de l'impôt sur le revenu S4-F16-C1, Qu'est-ce qu'une société?.

Une société de personnes qui exploite une entreprise au Canada ou une société de personnes canadienne, qui exerce des opérations ou qui a des placements au Canada ou à l'étranger est tenue de produire un formulaire T5013 pour chaque exercice de la société de personnes, si :

  • à la fin de l'exercice, la valeur absolue combinée des recettes et des dépenses de la société de personnes est supérieure à 2 millions de dollars ou si la société de personnes compte plus de 5 millions de dollars en actifs;
  • à n'importe quel moment de l'exercice :
    • la société de personnes est multiple (une société de personnes qui compte un associé qui est lui-même une société de personnes);
    • la société de personnes compte parmi ses associés une société ou une fiducie;
    • la société de personnes a acquis les actions accréditives d'une société exploitant une entreprise principale qui a engagé des frais de ressources canadiennes et a renoncé à ces frais en faveur de la société de personnes;
    • le ministre du Revenu national a demandé par écrit qu'une déclaration soit produite.

Si vous êtes un associé dans l'un de ces deux types de sociétés, la société de personnes doit vous fournir deux exemplaires du feuillet T5013, État des revenus d'une société de personnes.

Pour en savoir plus sur la déclaration, allez à Société de personnes et exigences concernant la production de déclaration de renseignements ou consultez le guide T4068, Guide pour la déclaration de renseignements des sociétés de personnes (formulaires T5013).

Si vous êtes un associé dans une société de personnes et vous recevez un feuillet T5013, vous n'avez qu’à remplir les parties du formulaire T776 suivantes :

  • Inscrivez votre numéro d'entreprise de la société de personnes de 9 chiffres.
  • Inscrivez le pourcentage de la quote part que vous possédez de votre bien de location dans la boîte « Quote‑part ».
  • Incrivez à la ligne 18 le montant indiqué à la case 110 de votre feuillet T5013 (case 107 s'il s'agit d'une société de personnes en commandite).

Il est possible que vous deviez rajuster votre quote-part du revenu net (perte nette) de la société de personnes inscrit à la ligne 18 si vous :

Inscrivez votre revenu net (perte nette) à la ligne 9946 en soustrayant vos dépenses de la partie personnelle des dépenses.

Si vous faites partie d'une société de personnes et que vous ne recevez pas de feuillet T5013, ou encore si vous êtes copropriétaire, remplissez les parties appropriées du formulaire T776. Suivez les directives particulières données dans ce chapitre pour remplir les lignes 8299, 9369, 9936, 9943 et 9946. Remplissez la section « Renseignements sur les autres copropriétaires ou associés », du formulaire.

Numéro d'inscription de l'abri fiscal

Inscrivez votre numéro d'inscription d'abri fiscal figurant sur votre feuillet T5013.

Nous considérons comme un abri fiscal un bien que vous avez acquis d'un vendeur ou d'un promoteur qui vous a informé que le bien pourrait donner droit à des crédits d'impôt fédéral, (ou à une combinaison de crédits d'impôt fédéral et de pertes de montants déductibles), égaux ou supérieurs au coût net pour l'acheteur dans les quatre années suivant l'acquisition du bien. Le total des crédits d'impôt fédéral et des pertes ou autres montants déductibles serait alors égal ou supérieur au coût de votre part dans le bien, après déduction des avantages prescrits.

Vous devez donc déduire du coût de votre part dans le bien les avantages visés par règlement que vous pourriez recevoir à titre d'acheteur ou que pourrait recevoir toute personne avec laquelle vous avez un lien de dépendance. Les avantages visés par règlement sont, entre autres, les crédits d'impôt provincial ou territorial, les remboursements garantis, les obligations conditionnelles, les dettes à recours limité et les droits d'échange ou de conversion.

Pour demander des déductions ou des pertes pour des abris fiscaux, vous devez joindre à votre déclaration de revenus et de prestations le feuillet T5003, État des renseignements sur un abri fiscal, et le feuillet T5013, État des revenus d'une société de personnes, s'il y a lieu. Joignez-y également un formulaire T5004, Demande des pertes et des déductions rattachées à un abri fiscal, et assurez-vous que votre numéro d’inscription d’abris fiscaux y figure.

Remarque

Le numéro d'abri fiscal sert uniquement à des fins d'identification. Il ne constitue pas une garantie que les contribuables ont le droit d'en retirer les avantages fiscaux proposés.

Si c’est la première année que vous demandez cette déduction, vous devez joindre à votre déclaration de revenus et de prestations une copie du feuillet T5003. Si votre abri fiscal est une société de personnes, joignez-y également le feuillet T5013.

Pour en savoir plus, allez à Abris fiscaux.

Renseignements sur les autres copropriétaires ou associés

Remplissez cette partie si vous êtes copropriétaire ou associé dans une société de personnes.

Revenus

Inscrivez l'adresse de la propriété et le nombre de logements loués.

Le loyer peut vous être payé de l'une des façons suivantes :

  • en argent comptant ou par chèque, etc.;
  • en nature (biens ou marchandises au lieu d'argent);
  • en services.

Lorsque le locataire vous paie en argent comptant ou par chèque, inscrivez le total des loyers gagnés dans l'année à la ligne 8141, dans la colonne « Loyers bruts ». S'il vous paie en nature ou en vous offrant des services, inscrivez la juste valeur marchande du paiement à la ligne 8230, « Autres revenus ».

Exemple

Stéphane loue un appartement dans un immeuble. Comme Stéphane possède un chasse-neige, Michel, le propriétaire, lui propose de déneiger le stationnement de l'immeuble. En échange, Michel diminuera le loyer mensuel de Stéphane d'une somme équivalant au coût du déneigement.

Michel devra inclure dans son revenu de location la juste valeur marchande des services reçus à la ligne 8230, « Autres revenus », et le loyer qu'il demande à Stéphane dans la colonne « Loyers bruts », à la ligne 8141. Il pourra également déduire comme dépense la partie de la juste valeur marchande des services rendus par Stéphane qui se rapporte au revenu de location.

Comment calculer votre revenu de location

Vous devez déclarer votre revenu de location selon l'année civile, c'est-à-dire du 1er janvier au 31 décembre.

Dans la plupart des cas, vous utilisez la méthode de comptabilité d'exercice pour calculer votre revenu de location. Pour cette méthode, vous devez :

  • inclure les loyers dans le revenu de l'année où ils doivent vous être payés, que vous les ayez reçus ou non cette année-là;
  • déduire les dépenses dans l'année où vous les avez faites, que vous les ayez payées ou non cette année-là.

Si vous n'avez presque pas de montant à recevoir ni de dépenses engagées et impayées à la fin de l'année, vous pouvez utiliser la méthode de comptabilité de caisse. Pour cette méthode, vous devez :

  • inclure les loyers dans le revenu de l'année où vous les avez reçus;
  • déduire vos dépenses dans l'année où vous les avez payées.

Vous pouvez utiliser cette méthode seulement si vous obtenez presque le même résultat que si vous utilisiez la méthode de comptabilité d'exercice.

Nous utilisons la méthode de comptabilité d'exercice dans les exemples offerts dans ce guide.

Qui doit déclarer le revenu ou la perte de location?

Le propriétaire du bien de location doit déclarer le revenu ou la perte. Si vous êtes copropriétaire du bien, votre part du revenu ou de la perte de location dépend de la partie du bien que vous possédez.

Le pourcentage du revenu ou de la perte de location que vous déclarez doit être le même chaque année, sauf s'il y a un changement dans la partie du bien que vous possédez.

Remarque

En tant que propriétaire du bien, vous seul pouvez déduire les frais d’intérêt dans le calcul du revenu ou de la perte de location, même si une autre personne se porte garante de votre prêt ou de votre hypothèque. Pour en savoir plus, lisez Ligne 8710 – Intérêts.

Pour en savoir plus sur la façon de déclarer un revenu de location réparti entre les membres d'une famille, consultez les bulletins d'interprétation IT-510, Transferts et prêts de biens faits après le 22 mai 1985 à un mineur lié, et IT-511, Transferts et prêts de biens entre conjoints et dans certains autres cas.

Ligne 8230 – Autres revenus

Le revenu de location ne comprend pas seulement le loyer que vous recevez chaque mois. Il peut comprendre également les revenus provenant des sources suivantes.

Primes et autres montants se rapportant à un bail – Vous pourriez recevoir un montant dans l'un ou l'autre des cas suivants :

  • vous accordez ou prolongez un bail ou un sous-bail;
  • vous autorisez une sous-location;
  • vous annulez un bail ou un sous-bail.

Inscrivez la totalité ou une partie de ce montant comme « Autres revenus » à la ligne 8230.

Location d'un terrain agricole (métayage) – Lorsque vous louez un terrain agricole, vous pouvez recevoir le loyer en argent ou encore obtenir une partie de la récolte. Inscrivez les paiements en argent dans la colonne « Loyers bruts », et la juste valeur marchande de la partie de la récolte que vous obtenez comme « Autres revenus », à la ligne 8230.

Ligne 8299 – Revenus de location bruts

Vos revenus de location bruts correspondent au total des « Loyers bruts » indiqués sur le formulaire T776. Inscrivez ce total à la ligne 160 de votre déclaration de revenus et de prestations. Si vous êtes le copropriétaire de biens de location ou un associé d'une société de personnes et que vous ne recevez pas de feuillet T5013, inscrivez le total des revenus bruts de location à la ligne 160. Ne répartissez pas le revenu brut selon votre part des biens.

Loyer irrécouvrable

Vous pouvez avoir des pertes par rapport à du loyer irrécouvrable ou à une perte sur une partie du loyer irrécouvrable. Vous pouvez déduire ce montant de vos revenus de location bruts.

Pour être admissible, la dette doit :

  • être encore due à vous à la fin de l'année d'imposition;
  • devenir irrécouvrable au cours de l'année d'imposition courante;
  • avoir été incluse ou réputée être incluse dans vos revenus pour l'année d'imposition ou pour une année d'imposition précédente.

Des preuves sont nécessaires pour déterminer une créance irrécouvrable. Il peut s'agir d'un avis au créancier par un syndic de faillite, de la correspondance du locataire, ou une autre assurance que le locataire a été poursuivi sans succès de recevoir un paiement de ceux-ci. Seulement les dettes qui sont certaines d'être irrécouvrables sont considérées comme des créances irrécouvrables.

Vous pouvez avoir un cas où vous ne recevez pas le paiement pour le loyer qui est considéré une créance irrécouvrable. Si vous recevez un paiement pour une créance que vous aviez radié dans une année antérieure, vous devez inclure ce montant dans votre revenu pour l'année en cours.

Remarque

Si un contribuable déclare des revenus en espèces, il ne devrait exister aucun compte débiteur ni aucune déclaration de loyer irrécouvrable.

Si le débiteur a un lien de dépendance avec le contribuable, les facteurs servant à établir le montant irrécouvrable devront être vérifiés.

Pour en savoir plus, consultez le bulletin d'interprétation IT-442R, Mauvaises créances et provision pour créances douteuses.

Chapitre 3 – Dépenses

Vous pouvez déduire toutes les dépenses raisonnables que vous faites pour gagner un revenu de location. Les dépenses de location sont regroupées en deux catégories, soit :

  • les dépenses courantes;
  • les dépenses en capital.

Les dépenses courantes sont des dépenses que vous devez faire régulièrement et qui procurent un avantage à court terme. C'est le cas des réparations que vous faites pour garder votre bien de location dans l'état où il était quand vous l'avez acheté. Vous pouvez déduire ces dépenses de vos revenus de location bruts dans l'année où vous les avez faites.

Les dépenses en capital, quant à elles, apportent des avantages qui durent plusieurs années. Elles comprennent, entre autres, les dépenses que vous faites pour acheter un bien ou encore pour l'améliorer. Généralement, vous ne pouvez pas déduire la totalité de ces dépenses dans l'année où vous les avez faites. Il vous est cependant permis de déduire ces dépenses sur une période de plusieurs années au moyen de la DPA. Pour en savoir plus sur la DPA, consultez le chapitre 4.

Les dépenses suivantes sont des exemples de dépenses en capital :

  • le prix d'achat d'un bien de location;
  • les frais juridiques et les autres frais liés à l'achat du bien;
  • le coût du mobilier et du matériel que vous louez avec le bien.

Dépenses courantes ou en capital

Les rénovations et les dépenses importantes que vous faites en vue de prolonger la durée d'utilisation de votre bien ou de l'améliorer au-delà de son état initial sont habituellement des dépenses en capital. Une 'augmentation de la valeur marchande du bien une fois que vous avez fait la dépense n'est pas un des facteurs importants à considérer pour déterminer si une dépense est une dépense courante ou une dépense en capital. Vous devez plutôt répondre aux questions indiquées dans le tableau suivant :

Critères pour déterminer le capital et les dépenses courante
Critères Dépenses en capital
(Lisez Dépenses en capital – Cas particuliers)
Dépenses courantes

La dépense procure-t-elle un avantage durable?

Une dépense en capital procure généralement un avantage de longue durée. Par exemple, vous faites une dépense en capital si vous remplacez le revêtement de bois sur un immeuble par un revêtement de vinyle.

Une dépense courante est habituellement à refaire après une période plus ou moins courte. Par exemple, les frais que vous engagez pour faire repeindre le revêtement de bois d'un immeuble sont des dépenses courantes.

La dépense vise-t-elle l'entretien ou l'amélioration de votre bien?

Une dépense qui améliore un bien au-delà de son état initial est probablement une dépense en capital. Si vous remplacez des marches de bois par des marches de ciment, vous faites une dépense en capital.

Une dépense que vous faites en vue de remettre un bien dans son état initial est normalement une dépense courante. Par exemple, les dépenses que vous faites pour renforcer des marches de bois sont des dépenses courantes.

La dépense s'applique-t-elle à une partie d'un bien ou à un bien distinct?

Si le bien remplacé est en soi un bien distinct, il s'agira d'une dépense en capital. Par exemple, l'achat d'un réfrigérateur que vous utilisez dans vos activités de location est une dépense en capital, puisque le réfrigérateur est un bien distinct qui ne fait pas partie de l'immeuble.

Une dépense faite pour réparer un bien en remplaçant une de ses parties est habituellement considérée comme une dépense courante. Par exemple, l'installation électrique d'un immeuble est considérée comme faisant partie de l'immeuble. Les dépenses faites pour la remplacer sont habituellement considérées comme des dépenses courantes, si elles n'améliorent pas le bien au-delà de son état initial.

Quelle est la valeur de la dépense? (Répondez à cette question seulement si les autres questions ne vous permettent pas de déterminer le genre de dépense.)

Comparez le montant de la dépense à la valeur du bien visé. Généralement, s'il est considérable par rapport à la valeur du bien, il s'agit d'une dépense en capital.

Cette question n'est pas nécessairement un facteur déterminant. Si vous dépensez d'un seul coup une somme importante pour des travaux d'entretien et de réparation que vous n'avez pas faits lorsqu'ils étaient nécessaires, vous devez déduire ces dépenses d'entretien à titre de dépenses courantes.

La dépense de réparation est‑elle faite pour remettre en bon état un bien usagé que vous avez acquis afin qu’il puisse être utilisé? La dépense de réparation faite pour remettre en bon état un bien usagé que vous avez acquis afin qu’il puisse être utilisé dans votre entreprise est considérée comme une dépense en capital, même si dans d’autres circonstances la dépense était traitée comme une dépense courante. Lorsque les réparations sont faites pour l’entretien régulier d’un bien que vous possédez déjà dans votre entreprise est généralement une dépense courante.
La dépense de réparation a‑t‑elle été faite dans une perspective de vente? Les réparations faites en prévision de la vente d’un bien ou comme condition de vente sont considérées comme des dépenses en capital. Les réparations faites en prévision de la vente d’un bien ou comme condition de vente sont considérées comme des dépenses en capital.

Vous vous demandez...

Q. Mon frère et moi sommes propriétaires d'un vieil immeuble à appartements que nous louons depuis plusieurs années. Durant l'année d'imposition courante, nous avons fait réparer le toit et les murs extérieurs. Sur le toit, nous avons fait poser du goudron et de nouveaux bardeaux à plusieurs endroits où il y avait des fuites. Les murs extérieurs ont été refaits avec les briques qui avaient servi à la construction de l'immeuble. Pouvons-nous déduire ces dépenses dans le calcul de notre revenu de location pour l'année?

R. Oui. Les réparations ont simplement rétabli l'état initial de l'immeuble. Ce sont donc des dépenses courantes et non des dépenses en capital.

Pour en savoir plus sur la différence entre une dépense courante et une dépense en capital, consultez le folio de l'impôt sur le revenu S3-F4-C1, Exposé général sur la déduction pour amortissement.

Dépenses en capital – Cas particuliers

Modifications pour adapter un immeuble locatif aux besoins des personnes handicapées

Vous pouvez rénover un bien de location existant pour produire un revenu, pour l'adapter aux besoins des personnes handicapées. Vous pouvez déduire les sommes payées dans l'année pour les modifications admissibles que vous avez faites plutôt que de les ajouter au coût en capital de votre immeuble.

Les modifications admissibles sont les suivantes :

  • l'installation de portes électriques activées manuellement;
  • l'installation de rampes intérieures et extérieures;
  • les modifications à une salle de bain, à un ascenseur ou à une porte pour en faciliter l'utilisation par une personne en fauteuil roulant.

Vous pouvez aussi déduire les dépenses que vous avez payées pour l'installation ou l'acquisition du matériel et des dispositifs suivants répondant aux besoins des personnes handicapées :

  • des indicateurs de position de la cage de l'ascenseur, comme des panneaux en braille et des indicateurs auditifs;
  • des indicateurs visuels d'alarme en cas d'incendie;
  • des dispositifs d'écoute ou téléphoniques pour les personnes ayant une déficience auditive;
  • des logiciels et du matériel informatique spécialement conçus pour les personnes handicapées.

Rénover un vieil immeuble

Les rénovations ou les réparations sont habituellement considérées comme une dépense courante. Lorsque vous rénovez ou réparez un vieil immeuble que vous avez acheté afin qu'il soit adéquat pour le louer, le coût de ces travaux est considéré comme une dépense en capital

Coûts accessoires de construction

Vous pourriez avoir certaines dépenses relatives à la période de construction, de rénovation ou de modification d'un immeuble que vous faites pour rendre celui-ci louable. Elles sont parfois appelées des coûts accessoires, et elles comprennent :

  • les frais d'intérêt;
  • les frais juridiques;
  • les frais comptables;
  • les impôts fonciers.

Les coûts accessoires pour la période de construction, de rénovation ou de modification d'un immeuble doivent être liés à l'immeuble et à la propriété du terrain sous-jacent. Le terrain de l'immeuble doit être:

  • sous-jacent à l'immeuble;
  • contigu au terrain sous-jacent à l'immeuble et utilisé (ou destiné à être utilisé) comme un stationnement, une voie d'accès, une cour, un jardin ou avoir tout autre usage similaire. Il doit également être nécessaire à l'utilisation présente ou projetée de l'immeuble.

Selon votre situation, les coûts accessoires relatifs à un immeuble peuvent être déduits comme dépenses courantes ou ajoutés au coût de l'immeuble, selon votre situation.

Les coûts accessoires relatifs à un immeuble peuvent être déduits comme dépenses courantes s'ils se rapportent à ce qui suit :

  • seulement à la construction, à la rénovation ou à la modification de l'immeuble;
  • à la période au cours de laquelle la construction, la rénovation ou la modification de l’immeuble a eu lieu.

La période de construction, de rénovation ou de modification est considérée comme étant terminée à la première des deux dates suivantes :

  • la date de la fin des travaux;
  • la date à laquelle 90 % ou plus de l'immeuble est loué.

Si toutes ces conditions sont remplies, le montant que vous pouvez déduire comme coûts accessoires relatifs à l'immeuble est limité au montant du revenu de location que vous déclarez pour cet immeuble.

Les coûts accessoires qui ne remplissent pas les conditions mentionnées ci-dessus peuvent être ajoutés au coût en capital de l'immeuble et non à celui du terrain.

La DPA, les coûts liés à l'aménagement paysager et ceux liés à la modification pour adapter un immeuble aux besoins des personnes handicapées ne sont pas assujettis aux règles des coûts accessoires.

Pour en savoir plus sur la DPA, lisez le chapitre 4. Pour en savoir plus sur les coûts liés à l'aménagement paysager, lisez Coûts de l'aménagement paysager.

Pour en savoir plus sur les coûts liés à la modification pour adapter un immeuble, lisez Modifications pour adapter un immeuble locatif aux besoins des personnes handicapées.

Partie personnelle

Lorsque vous louez une partie de l'immeuble dans lequel vous habitez, vous pouvez déduire seulement les dépenses qui se rapportent à l'espace loué. Répartissez les dépenses que vous avez faites pour l'ensemble de l'immeuble entre les dépenses pour la partie louée et les dépenses pour l'utilisation personnelle de l'immeuble. Vous pouvez utiliser la superficie louée ou le nombre de pièces louées dans l'immeuble pour répartir vos dépenses.

Par exemple, lorsque vous louez quatre pièces dans votre maison de dix pièces, vous pouvez déduire le total des montants suivants :

  • 100 % des dépenses qui se rapportent entièrement aux pièces louées, comme les réparations et l'entretien de ces pièces;
  • 40 % (quatre pièces sur dix) des dépenses qui se rapportent à l'ensemble de l'immeuble, comme les impôts et les assurances.

Si vous avez des pensionnaires ou des colocataires, vous pouvez déduire toutes les dépenses qui se rapportent entièrement aux pièces louées de votre maison. De plus, vous pouvez déduire une partie des dépenses qui se rapportent aux pièces non louées que vous, et vos pensionnaires ou colocataires utilisez en commun. Vous pouvez vous servir de facteurs comme le droit d'accès aux pièces ou le nombre de personnes qui les partagent pour calculer les dépenses permises. Les dépenses peuvent aussi être établies à partir du pourcentage de temps que les pensionnaires ou colocataires passent dans les pièces non louées de la maison (par exemple, la cuisine et la salle de séjour).

Remplissez la section « Dépenses totales » du formulaire T776, comme suit :

  • inscrivez le plein montant de chaque dépense dans la section « Dépenses totales »;
  • inscrivez la partie de chaque dépense qui était à des fins personnelles sous « Partie personnelle »;
  • additionnez les montants dans chaque colonne et inscrivez le total dans la zone « Total » et à la ligne 9949 pour la « Partie personnelle »;
  • soustrayez le total de la partie personnelle du total des dépenses pour obtenir le total de vos dépenses déductibles. Inscrivez ce résultat à la ligne 7.

Si vous êtes copropriétaire ou un associé d’une société de personnes, indiquez la partie personnelle des dépenses pour tous les copropriétaires ou les associés à la ligne 9949.

Vous ne pouvez pas déduire ces dépenses si vous louez le bien sans avoir un espoir raisonnable de profit.

Pour en savoir plus sur la location d'une partie de votre résidence personnelle, lisez Conversion d'une partie de votre résidence principale en bien de location.

Exemple

Fernand a une maison de 12 pièces. Il loue 3 pièces au troisième étage. Il ne sait pas comment répartir les dépenses qu'il a faites pour la maison. Ses dépenses comprennent les impôts fonciers, l'électricité, l'assurance et le coût des annonces qu'il a fait paraître dans le journal local pour trouver de nouveaux locataires.

Fernand peut déduire la partie des dépenses qui se rapporte à la partie de la maison qu'il a louée durant l'année d'imposition courante. Comme il a loué 3 des 12 pièces, il peut déduire de son revenu de location 25 % des impôts fonciers, des frais d'électricité et des primes d'assurance qu'il a payés pour toute la maison. Fernand peut également déduire le plein montant des annonces, puisque cette dépense se rapporte uniquement à la partie louée de sa maison.

Lorsque Fernand remplit son formulaire T776, il inscrit le montant total de chacune de ces dépenses dans la colonne « Dépenses totales ». Il inscrit ensuite sa partie personnelle des dépenses, c'est-à-dire 75 % des impôts fonciers, des frais d'électricité et des primes d'assurance dans la colonne « Partie personnelle ». Fernand n'a toutefois pas à inscrire de montant dans cette colonne pour les annonces. Il peut aussi demander une DPA pour la partie louée de sa maison, si cette déduction ne contribue pas à créer ni à augmenter une perte de location, et qu'il ne désigne pas l'immeuble comme étant sa résidence principale.

Dépenses que vous pouvez déduire

Frais payés d'avance

On entend par frais payés d'avance les dépenses que vous payez à l'avance. Vous devez déduire ces frais au cours de l'année d'imposition où vous recevez le bénéfice.

Exemple

Jean a payé 2 100 $ en prime d'assurance pour son bien de location. L'assurance est valide pour l'année d'imposition courante et les deux années suivantes. Jean peut seulement déduire la partie de la prime d'assurance qui se rapporte à l'année d'imposition courante pour établir son revenu de location net (ou sa perte nette).

Il peut déduire 700 $ dans l'année d'imposition courante et il pourra déduire 700 $ dans chacune des deux années suivantes.

Pour en savoir plus, consultez le bulletin d'interprétation IT-417, Dépenses payées d'avance et frais reportés.

Ligne 8521 – Publicité

Généralement vous pouvez déduire les dépenses que vous avez faites pour annoncer un espace à louer.

Ligne 8690 – Assurances

Vous pouvez déduire la prime payée dans l'année courante pour assurer votre bien de location. Toutefois, lorsque votre police prévoit une assurance pour plus d'une année, ne déduisez que la partie des primes qui vise l'année courante. Déduisez le reste des primes dans la ou les années auxquelles elle se rapporte.

Ligne 8710 – Intérêts

Vous pouvez déduire la charge d’intérêts sur l'argent que vous avez emprunté pour acheter ou améliorer un bien de location. Si vous avez des intérêts liés à la période de construction, de rénovation ou de modification, lisez les renseignements concernant les coûts accessoires.

Vous pouvez aussi déduire la charge d’intérêts versés aux locataires sur les dépôts de loyers. Si vous demandez des intérêts à titre de dépenses de location sur le formulaire T776, ne les incluez pas comme frais financiers à l'annexe 4, État des revenus de placements.

Ne déduisez pas en totalité pour l’année tout montant de somme forfaitaire ou frais payés pour réduire le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire. Vous devez répartir ces montants au cours du remboursement anticipé de la créance ou du prêt hypothécaire. Vous devez aussi répartir les pénalités ou surcharges que vous impose un établissement financier afin de payer votre prêt hypothécaire avant qu’il soit dû.

Si, par exemple, l'échéance de votre hypothèque est de cinq ans et que vous payez des frais dans la troisième année afin de diminuer votre taux d'intérêt, vous devez traiter ces frais comme des dépenses payées d'avance que vous pouvez déduire jusqu'à la fin de l'échéance de l'hypothèque.

Vous pouvez déduire certains frais d'emprunt pour obtenir un prêt hypothécaire ou autre prêt en vue d'acheter ou d'améliorer votre bien de location. Si vous avez des frais d'emprunt liés à la période de construction, de rénovation ou de modification, lisez premièrement les renseignements concernant les coûts accessoires.

Les frais d'emprunt comprennent :

  • les frais liés à la demande, à l'évaluation, au traitement et à l'assurance d'une hypothèque;
  • les frais de garantie hypothécaire;
  • les frais de courtage hypothécaire et les honoraires de démarcheur;
  • les frais juridiques liés au financement d'une hypothèque.

Vous pouvez déduire ces frais sur une période de cinq ans, c'est-à-dire déduire 20 % (100 % divisé par cinq années = 20 %) dans dans l'année d'imposition courante et 20 % dans chacune des quatre années suivantes. Si vous remboursez le prêt avant la fin de ces cinq années, vous pouvez déduire tout solde qui n'a pas été déduit durant l'année du remboursement. La répartition de la déduction des frais d'emprunt n'est pas reliée à la durée du prêt hypothécaire.

Vous pouvez peut-être déduire en entier certains frais d'emprunt s'ils se rapportent uniquement à cette année. Ces frais comprennent les frais d'ouverture de crédit, les frais de garantie, les frais de service et autres frais semblables.

Vous pouvez choisir de traiter comme des dépenses en capital les frais d'emprunt pour acquérir un bien amortissable et les intérêts sur l'argent emprunté.

Si vous refinancez votre bien de location pour obtenir des fonds pour une entreprise ou à des fins d'investissement, vous pouvez peut-être déduire les frais d'intérêt dans l'annexe 4. Consultez la ligne 221 du Guide général d'impôt et de prestations ou le chapitre « Dépenses », du guide T4002, Revenus d'entreprise ou de profession libérale. Si vous utilisez les fonds à des fins personnelles, vous ne pouvez pas déduire les frais d'intérêt.

Vous vous demandez...

Q. Je suis propriétaire d'une maison jumelée que je loue. Cette année, j'ai refinancé cette propriété, augmentant le montant de ma dette hypothécaire. J'ai utilisé cet argent pour payer une partie de ma résidence personnelle. Puis-je déduire de mon revenu de location le montant des intérêts hypothécaires supplémentaires?

R. Non, car l'argent que vous avez reçu lors du refinancement de votre bien de location a été utilisé à des fins personnelles. Par conséquent, vous ne pouvez pas déduire des intérêts supplémentaires dans le calcul de votre revenu de location net ou de votre perte de location nette.

Ligne 8810 – Frais de bureau

Vous pouvez déduire le coût des frais de bureau. Ces articles comprennent les stylos à bille, les crayons, les trombones, la papeterie et les timbres.

Ligne 8860 – Frais comptables, juridiques et autres honoraires professionnels

Vous pouvez déduire le coût des services juridiques obtenus afin de préparer un acte de bail ou de percevoir des loyers impayés. Cependant, vous ne pouvez pas déduire de votre revenu de location brut les frais juridiques liés à l'achat de votre bien de location. Divisez plutôt les frais entre le terrain et l'immeuble et ajoutez-les à leur coût respectif. Par exemple, vous achetez un bien de location au coût de 200 000 $ (50 000 $ pour le terrain et 150 000 $ pour l'immeuble) et vous devez payer 10 000 $ en frais juridiques. Vous devrez répartir proportionnellement les frais juridiques entre le terrain et l'immeuble. Cela représente une dépense de 2 500 $ à ajouter au coût du terrain (pour un total de 52 500 $), et un autre de 7 500 $ au coût de l'immeuble (pour un total de 157 500 $). Pour en savoir plus, lisez Terrain.

Remarque

Si vous vendez votre bien de location, vous devez déduire les frais juridiques connexes du prix de vente lorsque vous calculez le gain ou la perte en capital. La déduction de frais juridiques s'applique aussi au calcul de la récupération de la DPA ou de la perte finale.

Vous pouvez aussi déduire les dépenses que vous faites pour la tenue de vos livres de même que les frais pour la préparation et la vérification des états financiers. Vous pouvez peut-être déduire les honoraires et les frais engagés pour obtenir des conseils et de l'aide en vue d'établir et de produire votre déclaration de revenus et de prestations et toute déclaration de renseignements qui s'y rapporte.

Ligne 8871 – Frais de gestion et d'administration

Vous pouvez déduire les sommes payées à une personne ou à une entreprise pour gérer votre propriété. Vous pouvez aussi déduire les sommes payées ou à payer à des agents chargés de percevoir des loyers ou de trouver de nouveaux locataires.

Si vous avez payé des commissions à un agent immobilier pour vendre votre bien de location, vous pouvez les inscrire comme « Dépenses effectuées » à l'annexe 3, Gains (ou pertes) en capital, lorsque vous déclarez la vente de votre bien.

Ligne 8960 – Entretien et réparation

Vous pouvez déduire les coûts de la main-d'œuvre et des matériaux pour les travaux d'entretien et de réparation. Vous ne pouvez pas déduire les coûts de la main-d'œuvre lorsque vous-même faites les réparations.

Ligne 9060 – Salaires, traitements et avantages

Vous pouvez déduire les sommes payées ou à payer aux concierges, aux préposés à l'entretien et aux autres employés chargés de l'exploitation ou de la surveillance de votre bien de location. Vous ne pouvez pas déduire la valeur attribuée aux services que vous accomplissez vous-même.

En tant qu'employeur, vous pouvez déduire la part de l'employeur des cotisations au Régime de pensions du Canada ou au Régime de rentes du Québec, de même que les cotisations à l'assurance-emploi que vous avez payées, ainsi que les cotisations à un régime public de sécurité au travail.

Vous pouvez aussi déduire le montant des primes d'assurance-maladie, d'assurance-accident ou d'assurance invalidité ou d'un régime d'assurance de sécurité du revenu que vous avez versé pour vos employés.

Pour en savoir plus sur les salaires, consultez le T4001, Guide de l'employeur – Les retenues sur la paie et les versements.

Ligne 9180 – Impôts fonciers

Vous pouvez déduire les impôts fonciers qui sont établis par une province, un territoire ou une municipalité canadienne, et qui se rapportent à votre bien de location pour la période où celui-ci est prêt à être mis en service. Pour en savoir plus, lisez Terrain vacant, et Coûts accessoires de construction.

Ligne 9200 – Frais de voyage

Vous pouvez déduire les frais de voyage que vous avez engagés pour percevoir les loyers, superviser les travaux de réparation et administrer les biens, si vous remplissez toutes les conditions énumérées à la section Ligne 9281 – Dépenses liées aux véhicules à moteur. Les frais de voyage comprennent les dépenses pour vous rendre à votre bien de location mais n'incluent pas les frais de repas et d'hébergement que nous considérons comme étant des dépenses personnelles.

Ligne 9220 – Services publics

Vous pouvez déduire le coût de services publics tels que l'électricité, le chauffage, l'eau et la câblodistribution lorsque votre entente de location d'unités ou de locaux précise que vous payez pour ces services.

Ligne 9281 – Dépenses liées aux véhicules à moteur

Vous pouvez déduire des frais de véhicule à moteur si vous les avez engagés dans les circonstances suivantes :

  • Si vous possédez un seul bien de location :

    Vous pouvez déduire un montant raisonnable pour des frais de véhicule à moteur si vous remplissez toutes les conditions suivantes :
    • vous tirez un revenu d'un seul bien de location situé dans la région où vous habitez;
    • vous faites vous-même tous les travaux ou une partie des travaux de réparation ou d'entretien de votre bien de location;
    • vous avez fait des dépenses de véhicule à moteur pour transporter des outils et des matériaux jusqu'au bien de location.

    Vous ne pouvez pas déduire les frais de véhicule à moteur que vous engagez pour percevoir les loyers. Ces frais sont considérés comme des dépenses personnelles.
  • Si vous possédez deux biens de location ou plus :

    En plus des dépenses mentionnées ci-dessus, vous pouvez déduire des frais raisonnables à l'égard d'un véhicule à moteur utilisé aux fins suivantes :
    • percevoir les loyers;
    • superviser les travaux de réparation;
    • administrer les biens. 

Cette déduction est permise, peu importe si vos biens locatifs sont situés dans la région où vous habitez ou dans une autre région. Vos biens locatifs doivent être situés dans au moins deux endroits différents de celui où se trouve votre résidence principale. Les frais de véhicule à moteur que nous considérons comme raisonnables sont déterminés à partir d’une évaluation de votre situation.

Pour en savoir plus sur la façon de calculer les frais de véhicule à moteur, consultez le guide T4002, Revenus d'entreprise ou de profession libérale.

Ligne 9270 – Autres dépenses

Inscrivez le total des autres dépenses que vous avez engagées pour gagner votre revenu de location et qui ne sont pas inscrites sur une autre ligne du formulaire T776. Vous trouverez ci-après des exemples de ces autres dépenses.

Coûts de l'aménagement paysager

Vous pouvez déduire le coût de l'aménagement du terrain qui entoure votre bien de location seulement dans l'année où vous l'avez payé, même si vous utilisez la comptabilité d'exercice pour calculer votre revenu de location.

Paiements pour l'annulation d'un bail

Vous pouvez déduire les sommes payées ou à payer à des locataires pour obtenir l'annulation de leur bail. Calculez le montant que vous pouvez déduire comme suit :

Si vous avez fait le paiement pour l'annulation dans l'année :

Paiement d'annulation × Nombre de jours non écoulés dans l'année lorsque le paiement est fait ÷ Nombre de jours non écoulés du bail

Si vous avez fait le paiement pour l'annulation dans une année précédente :

Paiement d'annulation × Nombre de jours non écoulés du bail dans l'année ÷ Nombre de jours non écoulés du bail

Pour ce calcul, la durée du bail (y compris les renouvellements) ne doit pas dépasser 40 ans.

Exemple

Raghib, le propriétaire, a payé 1 000 $ à son locataire le 18 août de l'année d'imposition courante pour annuler un bail. Le bail devait se terminer le 31 décembre de l'année suivante. Au moment où il a fait le paiement, il restait 135 jours à l'année courante et 500 jours au bail.

Pour l'année d'imposition courante, Raghib peut déduire 270 $ calculé comme suit :

1 000 $ × 135 ÷ 500 = 270 $

Pour l'année suivante, Raghib peut déduire 730 $ calculé comme suit :

1 000 $ × 365 ÷ 500 = 730 $

Si vous vendez votre bien de location, le traitement fiscal du paiement variera selon votre situation. Pour en savoir plus, consultez le bulletin d'interprétation IT-359, Primes et autres montants afférents à un bail.

Frais de copropriété (condominiums)

Lorsque vous louez une unité en copropriété, vous pouvez déduire toutes les dépenses que vous pourriez habituellement déduire de celle-ci. Vous pouvez aussi déduire votre part des frais pour le maintien en bon état, les réparations, l'entretien, et les autres dépenses courantes des parties communes. Pour en savoir plus, consultez le bulletin d'interprétation IT-304, Immeubles en copropriété.

Terrain vacant

Si vous louez un terrain vacant, vous pouvez déduire certains frais de location. Il existe une limite à la déduction que vous pouvez demander pour les montants suivants :

  • les frais d'intérêt accumulés sur l'argent que vous avez emprunté pour acquérir le terrain ou sur une somme que vous devez payer pour le terrain;
  • les impôts fonciers qui sont établis par une province, un territoire ou une municipalité canadienne et qui se rapportent au terrain, y compris les taxes scolaires et les taxes pour les améliorations locales.

Le montant que vous pouvez déduire pour ces deux types de dépenses se limite au montant du revenu de location qui vous reste une fois que vous avez déduit toutes les autres dépenses. Vous ne pouvez pas créer ou augmenter une perte de location, ni réduire vos autres revenus, en déduisant vos frais d'intérêt ou vos impôts fonciers. Vous pouvez les ajouter au coût du terrain. Cela diminuera votre gain en capital ou augmenter votre perte en capital lorsque vous vendrez le terrain.

Vous ne pouvez pas déduire l'intérêt hypothécaire et les impôts fonciers si vous ne tirez aucun revenu de ce terrain. Vous ne pouvez pas ajouter ces dépenses au prix de base rajusté du terrain. L'impôt sur le revenu, l'impôt sur les bénéfices et la taxe de transfert de propriété que vous payez pour le terrain vacant ne sont pas déductibles.

Pour en savoir plus, consultez les bulletins d'interprétation IT-153, Promoteurs fonciers – Coûts de lotissement et de mise en valeur de fonds de terre et frais financiers connexes, et IT-456, Biens en immobilisation – Certains rajustements du prix de base, et le communiqué spécial qui s'y rapporte.

Vous vous demandez...

Q. En 1995, j'ai acheté un terrain vacant à titre d'investissement. Durant l'année d'imposition courante, j'ai loué ce terrain à un agriculteur qui l'utilise comme pâturage. Puis-je déduire de mon revenu de location l'intérêt hypothécaire et les impôts fonciers que j'ai payés pour ce terrain?

R. Oui. Après avoir déduit les autres dépenses auxquelles vous avez droit, vous pourrez déduire le montant d'impôts fonciers et d'intérêt hypothécaire de l'année dont vous avez besoin pour réduire votre revenu de location à zéro. S'il vous reste un solde d'impôts fonciers et d'intérêt hypothécaire une fois que vous aurez réduit votre revenu de location à zéro, vous pourrez ajouter la partie non déductible de ces dépenses au prix de base rajusté du terrain.

Dépenses que vous ne pouvez pas déduire

Taxe de transfert d'une propriété

Vous ne pouvez pas déduire la taxe de transfert que vous payez lors de l'achat de votre bien. Ajoutez ce montant au coût du bien.

Paiements hypothécaires

Vous ne pouvez pas déduire la partie des paiements qui se rapporte au remboursement du capital de votre hypothèque ou d'un autre prêt consenti sur votre bien de location. Pour en savoir plus au sujet des intérêts hypothécaires, lisez Ligne 8710 – Intérêts.

Pénalités

Vous ne pouvez pas déduire une pénalité qui vous a été imposée et qui est indiquée sur votre avis de cotisation ou de nouvelle cotisation.

Valeur de votre travail

Vous ne pouvez pas déduire la valeur de votre travail ni de vos services.

Ligne 9949 – Partie personnelle des dépenses

Inscrivez le total des montants qui figurent dans la colonne « Partie personnelle ». Pour en savoir plus, lisez Partie personnelle.

Dépenses déductibles

Vos dépenses déductibles représentent vos dépenses totales moins le total de vos dépenses personnelles.

Ligne 9369 – Revenu net (perte nette) avant rajustements

Inscrivez sur cette ligne le résultat du revenu de location brut moins le total des dépenses déductibles (ligne 6 moins ligne 7). Ce montant est le revenu de location net de tous les copropriétaires ou associés. Il ne doit pas tenir compte de la DPA.

Copropriétaire – Votre quote-part du montant de la ligne 9369

Si vous êtes un copropriétaire, indiquez à la ligne 9 votre quote-part du montant de la ligne 9369. Ce montant est fondé sur la fraction du bien de location que vous possédez.

Si vous êtes copropriétaire ou associé, vous devez aussi remplir la section « Renseignements sur les autres copropriétaires ou associés » à la page 1.

Ligne 9945 – Autres dépenses du copropriétaire

Inscrivez sur cette ligne les dépenses déductibles que vous avez engagées en tant que copropriétaire et que vous n'avez pas déduites ailleurs.

Ligne 9947 – Récupération de la DPA

Si vous déterminez que vous avez une récupération de la DPA, inscrivez ce montant sur cette ligne. Si vous êtes copropriétaire, inscrivez votre quote-part du montant. Nous expliquons la récupération d'amortissement.

Ligne 9948 – Perte finale

Si vous déterminez que vous avez une perte finale, inscrivez-la sur cette ligne. Si vous êtes copropriétaire, inscrivez votre quote-part du montant. Nous expliquons la perte finale.

Ligne 9936 – Déduction pour amortissement

Dans la partie A, inscrivez le montant total de votre demande de DPA pour l'année de la ligne B. Pour en savoir plus sur la façon de calculer la DPA, lisez le chapitre 4.

Si vous êtes un associé d'une société de personnes qui n'est pas tenue d'émettre un feuillet T5013, inscrivez la DPA telle qu'elle apparaît dans les états financiers que vous avez reçus de la société de personnes.

N'inscrivez pas le montant de la ligne 9963 si vous êtes un associé d'une société de personnes qui doit produire un formulaire T5013 Sommaire, Déclaration de renseignements des sociétés de personnes. La DPA que vous pouvez demander est déjà incluse à la case 110 du feuillet T5013.

Revenu net (perte nette)

À la ligne 17, inscrivez le revenu net (perte nette) du montant de la ligne 15 moins le montant de la ligne 9936.

Ligne 18 – Société de personnes

Si vous êtes un associé d'une société de personnes, inscrivez votre quote-part du montant de la ligne 17 ou le montant à la case 26 ou 23 de votre feuillet T5013.

Ligne 9974 – Remboursement de la TPS/TVH à l'intention des associés reçu dans l'année

Si vous recevez un remboursement de la TPS/TVH à l'intention des associés, incluez le montant du remboursement lié aux dépenses admissibles autres que la DPA à la ligne 9974.

Ligne 9943 – Autres dépenses de l'associé

Inscrivez les dépenses déductibles que vous avez engagées en tant qu'associé d'une société de personnes et que vous n'avez pas déduites ailleurs sur le formulaire T776.

Ligne 9946 – Votre revenu net (perte nette)

Il s’agit du montant de votre revenu net ou de votre perte nette pour l’exercice. Inscrivez à la ligne 126 le montant de la ligne 9946 de votre déclaration de revenus et de prestations.

Perte de location

Vous avez une perte de location lorsque vos dépenses de location sont plus élevées que vos revenus de location bruts. Vous pouvez déduire vos pertes de location de tous vos autres revenus si vous avez fait ces dépenses de location pour gagner un revenu.

Location d'un bien pour un montant inférieur à la juste valeur marchande

Pour pouvoir déduire vos dépenses de location, vous devez les avoir faites pour gagner un revenu. Il peut arriver, par exemple, que vous demandiez à votre fils, à votre fille ou à toute personne vivant avec vous de payer un certain montant pour couvrir les dépenses d'épicerie et d'entretien de la maison. Vous ne devez pas inclure ce montant dans votre revenu ni déduire de dépenses de location. Il s'agit d'un partage des coûts, et vous ne pouvez pas déduire de perte de location à cet égard.

Si vous perdez de l'argent parce que vous louez un bien à une personne que vous connaissez pour moins cher que vous le loueriez à un inconnu, vous ne pouvez pas demander de perte de location. Si vos dépenses de location sont toujours plus élevées que votre revenu de location, il se peut que vous ne puissiez pas déduire une perte de location, car votre activité de location ne serait pas considérée comme une source de revenus. Si le loyer que vous demandez à votre parenté est le même que celui que vous demanderiez à un autre locataire, vous pouvez déclarer une perte de location, si vous vous attendez à faire un profit.

Chapitre 4 – Déduction pour amortissement

Qu'est-ce que la déduction pour amortissement?

Vous avez peut-être acquis des biens amortissables comme un immeuble, du mobilier ou de l'équipement pour les utiliser dans votre activité de location. Vous ne pouvez pas déduire le coût initial de ces biens en tant que dépense dans le calcul de votre revenu de location net pour l'année.

Puisque ces biens se détériorent ou deviennent désuets au fil des ans, vous pouvez déduire leur coût sur une période de plusieurs années. Cette déduction de dépenses est appelée déduction pour amortissement (DPA).

Quel montant de DPA pouvez-vous demander?

La DPA que vous pouvez demander dépend du genre de bien de location que vous possédez et de la date à laquelle vous l'avez acquis. Vous devez donc regrouper vos biens amortissables dans les catégories prescrites qui sont indiquées dans la Loi de l’impôt sur le revenu. La Loi précise le taux de DPA qui s'applique à chacune des catégories. La section Catégories de biens de location amortissables décrit les principales catégories de biens de location et leur taux respectif.

Généralement, la DPA se calcule selon la méthode de valeur résiduelle puisqu’il s’agit de la plus courante. Cela signifie que vous devez appliquer le taux de la DPA selon le coût en capital du bien amortissable. Au cours de la durée de vie du bien, le taux s’applique en fonction du solde. Le solde de la catégorie diminue chaque année, à mesure que vous utilisez la DPA.

Exemple

L'année passée, André a acheté un immeuble de 60 000 $. Dans sa déclaration de revenus et de prestations de l'année passée, il a demandé une DPA de 1 200 $ sur l'immeuble. Cette année, il calculera sa DPA sur le solde de la catégorie, c'est-à-dire 58 800 $ (60 000 $1 200 $).

Vous n'êtes pas tenu de déduire le montant maximal de DPA dans une année donnée. Vous pouvez déduire le montant que vous voulez, de zéro jusqu'au montant maximum permis pour l'année. Par exemple, si vous n'avez pas d'impôt sur le revenu à payer pour l'année, vous n'avez pas à demander la DPA. Chaque fois que vous demandez la DPA pour une année, le solde de la catégorie est réduit du montant demandé, ce qui diminue la DPA disponible pour les années suivantes.

Remarque

Si vous êtes un associé d'une société de personnes, la DPA que vous pouvez demander a été déterminée par la société de personnes. Si vous recevez un feuillet T5013, la DPA que vous pouvez demander est déjà inscrite à la case 110. Si vous êtes un associé d'une société de personnes qui n'est pas tenue d'établir un feuillet T5013, vous trouverez la DPA dans les états financiers que vous avez reçus de la société de personnes.

Montant limite de DPA

L'année où vous avez acquis votre bien de location, vous ne pouvez demander la DPA que sur la moitié des acquisitions nettes de la catégorie. C'est ce que nous appelons la règle de la demi-année (aussi appelé la règle des 50 %). Pour en savoir plus à ce sujet, lisez Colonne 6 – Rajustement pour les acquisitions de l'année. Les règles sur la mise en service pourraient aussi toucher la DPA que vous pouvez demander.

L'année où vous disposez du bien de location, vous devrez peut-être ajouter un montant à votre revenu comme récupération d'amortissement ou il se peut aussi que vous puissiez déduire un montant additionnel de votre revenu comme perte finale. Pour en savoir plus au sujet de la récupération et de la perte finale, lisez Colonne 5 FNACC après les acquisitions et dispositions.

Si vous possédez plus d’un bien de location, vous devez, combiner tous les revenus et toutes les pertes de location provenant de ces biens pour calculer le revenu net global ou la perte nette globale pour l’année avant de demander la DPA. Si vous êtes un associé, incluez dans votre calcul le revenu net ou la perte nette de location inscrit dans votre feuillet T5013. Le mobilier, les installations fixes et les appareils ménagers comptent parmi ces biens. Vous pouvez demander la DPA pour ces biens, pour l’immeuble, ou encore pour les deux.

Vous ne pouvez pas demander la DPA pour créer ou augmenter une perte de location.

Exemple

Sylvain a loué deux immeubles de la catégorie 1 et un immeuble de la catégorie 3. Tous les immeubles contenaient des appareils ménagers de la catégorie 8. Ses revenus de location nets pour les immeubles sont les suivants :

Les revenus de location net pour chacune des 3 bâtiments
Immeuble Revenu de location net
(ou perte nette)
1 (Catégorie 1) 1 500 $
2 (Catégorie 1) 2 000 $
3 (Catégorie 3) (4 000 $)
Total (500 $)

Sylvain a donc une perte nette de 500 $. Il n'est pas en mesure de demander la DPA pour les immeubles ni pour les appareils ménagers, car une perte de location ne peut pas être augmentée par la DPA.

Pour en savoir plus sur le montant maximum de DPA que vous pouvez demander pour un bien de location ou un bien donné en location à bail, consultez les bulletins d'interprétation IT-195, Biens locatifs – Restrictions relatives à la déduction pour amortissement, et IT-443, Biens donnés en location à bail – Restrictions de la déduction pour amortissement, et le communiqué spécial qui s'y rapporte.

Catégories de biens de location amortissables

Cette partie explique les principales catégories de biens de location amortissables et les taux applicables à chaque catégorie.

Pour en savoir plus, consultez le bulletin d'interprétation IT-79, Déduction pour amortissement – Immeubles et autres structures.

Une unité en copropriété (condominium) fait partie de la même catégorie que l'immeuble où elle se trouve. Par exemple, si vous êtes propriétaire d'une unité en copropriété dans un immeuble qui fait partie de la catégorie 3, l'unité est aussi un bien de la catégorie 3. De même, chaque unité d'un immeuble faisant partie de la catégorie 31 ou 32 (IRLM) fait aussi partie de la catégorie 31 ou 32.

Pour en savoir plus sur la DPA et les immeubles en copropriété, consultez le bulletin d'interprétation IT-304, Immeubles en copropriété.

Tenure à bail sur des biens immeubles

Une tenure à bail constitue le droit d'un locataire relatif à un bien corporel loué.

Si vous êtes un particulier ou un associé, incluez dans la catégorie 1, 3, 6 ou 13 (catégorie 3, 6 ou 13 pour les années d'imposition avant 1988) les tenures à bail sur les biens immeubles que vous détenez.

Il peut être nécessaire, dans certains cas, de répartir le coût en capital d'une tenure à bail entre plusieurs catégories. Par exemple, si vous engagez une dépense pour obtenir une tenure à bail afférente à un terrain et y construisez un immeuble de la catégorie 3, le coût en capital pour l'application du bail sera inclus dans la catégorie 13 tandis que le coût en capital de l'immeuble sera inclus dans la catégorie 3.

Catégorie 1 (4 %)

Votre immeuble de location peut faire partie des catégories 1, 3, 6, 31 ou 32, selon son genre de construction et la date à laquelle vous l'avez acquis. Ces catégories comprennent aussi les parties qui composent les immeubles, comme :

  • l'installation électrique;
  • les appareils d'éclairage;
  • la plomberie;
  • les extincteurs automatiques d'incendie;
  • le matériel de chauffage;
  • le matériel de climatisation, sauf les climatiseurs de fenêtre;
  • les ascenseurs;
  • les escaliers roulants.
Remarque

La plupart des terrains ne sont pas des biens amortissables. Dans les parties A et C, tenez seulement compte de la partie du prix d'achat total que vous avez payé pour le bâtiment. Inscrivez à la ligne 9923 de la section F le coût des acquisitions de terrains dans l'année. Pour en savoir plus, lisez Partie F – Acquisitions et dispositions de terrains durant l'année, et Colonne 3 – Coût des acquisitions durant l'année.

La plupart des immeubles que vous avez acquis après 1987 font partie de la catégorie 1, sauf s'ils font clairement partie d'une autre catégorie. Vous devez également inclure dans la catégorie 1 certains rajouts ou modifications que vous avez apportés à des immeubles de la catégorie 1 ainsi que certains immeubles d'une autre catégorie après 1987.

Le taux de DPA pour les immeubles non résidentiels admissibles acquis par un contribuable après le 18 mars 2007 et servant à la fabrication ou à la transformation au Canada de produits destinés à la vente ou à la location inclut une déduction supplémentaire de 6 % pour un taux total de 10 %. Le taux de DPA pour les autres immeubles non résidentiels admissibles inclut une déduction supplémentaire de 2 % pour un total de 6 %.

Pour avoir droit à l'une des déductions supplémentaires, un immeuble devra être placé dans une catégorie distincte. Pour faire ce choix, vous devez inclure une lettre avec votre déclaration de revenus dans l'année où vous l'avez acquis. Si le contribuable ne fait pas le choix, le taux de DPA de 4 % s'appliquera.

Ces déductions visent des immeubles acquis après le 18 mars 2007 (y compris un immeuble qui était en construction le 19 mars 2007) et qui n'ont pas été utilisés ou acquis pour une utilisation avant le 19 mars 2007.

Pour avoir droit à la déduction supplémentaire de 6 %, au moins 90 % de l'immeuble (mesuré en mètres ou en pieds carrés) doit servir aux fins désignées au Canada à la fin de l'année d'imposition. Les immeubles servant à la fabrication ou à la transformation qui ne répondent pas à l'exigence d'utilisation d'au moins 90 % de leur superficie donneront droit à la déduction supplémentaire de 2 %. L’admissibilité s’applique si au moins 90 % de l'immeuble sert à des fins non résidentielles au Canada à la fin de l'année d'imposition.

Catégorie 3 (5 %)

La plupart des immeubles que vous avez acquis avant 1988 font partie de la catégorie 3 ou de la catégorie 6.

Si vous avez acquis avant 1990 un immeuble que vous ne pouvez pas inclure dans la catégorie 6, vous pouvez l'inclure dans la catégorie 3 au taux de DPA de 5 % si une des conditions suivantes est remplie :

  • vous avez acquis l'immeuble selon une entente écrite conclue avant le 18 juin 1987;
  • l'immeuble était en voie de construction par vous ou pour vous le 18 juin 1987.

Vous devez inclure dans la catégorie 3 le coût des rajouts et modifications que vous avez apportés après 1987 à des immeubles de la catégorie 3 qui ne dépasse pas le moins élevé des montants suivants :

  • 500 000 $;
  • 25 % du coût en capital de l'immeuble (y compris les rajouts ou modifications à un immeuble inclus dans les catégories 3, 6 ou 20 effectuées, avant 1988).

Vous devez inclure dans la catégorie 1 la partie du coût des rajouts ou modifications qui dépasse le moins élevé des deux montants ci-dessus.

Catégorie 6 (10 %)

Les immeubles construits en bois, en bois rond, en stuc sur pans de bois, en tôle galvanisée ou en métal ondulé doivent être inclus dans la catégorie 6 au taux de la DPA de 10 %. De plus, l'immeuble doit remplir une des conditions suivantes :

  • vous l'avez acquis avant 1979;
  • il n'a aucune semelle ni aucun autre appui en fondation sous le niveau du sol;
  • il est utilisé pour produire un revenu d'agriculture ou de pêche. (Un revenu d'agriculture ou de pêche n'est pas un revenu de location.)

Si une de ces conditions s'applique, veuillez ajouter dans la catégorie 6 le coût total des rajouts et modifications apportées à l'immeuble.

Si aucune de ces conditions ne s'applique, vous pouvez tout de même inclure l'immeuble dans la catégorie 6 si une des conditions suivantes s'applique :

  • vous avez acquis l'immeuble selon une entente écrite conclue avant 1979, et l'installation d'une semelle ou d'un autre genre d'appui en fondation a commencé avant 1979;
  • vous avez commencé la construction de la semelle ou de tout autre appui en fondation de l'immeuble avant 1979 (ou elle a commencé selon les conditions d'une entente écrite que vous avez conclue avant 1979).

Incluez dans la catégorie 6 certaines clôtures et serres.

Pour les rajouts ou modifications à de tels immeubles :

  • Ajoutez ce qui suit à la catégorie 6 :
    • la première tranche de 100 000 $ pour les rajouts ou modifications faits après 1978;
  • Ajoutez à la catégorie 3 le coût des rajouts ou modifications qui sont faits après :
    • 1978 et avant 1988 et qui dépasse 100 000 $;
    • 1987 et qui dépasse 100 000 $ jusqu'au moins élevé des montants entre 500 000 $ ou 25 % du coût en capital de l'immeuble;
  • Ajoutez à la catégorie 1 la partie du coût des rajouts ou modifications qui dépasse ces limites.

Pour en savoir plus, consultez le bulletin d'interprétation IT-79, Déduction pour amortissement – Immeubles et autres structures.

Catégorie 8 (20 %)

Certains biens, qui ne font pas partie des autres catégories, seront dans la catégorie 8 au taux de DPA de 20 %. C'est généralement le cas du mobilier, des appareils ménagers, des outils de 500 $ et plus, des installations fixes, des machines, des affiches publicitaires extérieures, le matériel de réfrigération et d'autre équipement que vous utilisez pour tirer un revenu de location.

Veuillez aussi inclure les photocopieurs et le matériel de communication électronique comme les télécopieurs et l'équipement téléphonique électronique, dans la catégorie 8.

Remarque

Si ce matériel coûte 1 000 $ et plus, vous pouvez choisir de l'inclure dans une catégorie distincte. Le taux de DPA ne change pas, mais ce choix vous permet de calculer une DPA distincte pour une période de cinq ans. De cette manière, lorsque vous aurez disposé de tous les biens de la catégorie, la fraction non amortie du coût en capital (FNACC) des biens sera entièrement déductible à titre de perte finale. Tout solde restant de la FNACC dans la catégorie distincte à la fin de la cinquième année doit être transféré dans la catégorie où vous l'auriez inscrite. Vous devez exercer ce choix par écrit en joignant une lettre à votre déclaration de revenus et de prestations pour l’année d’imposition où vous avez acquis les biens. Si vous transmettez votre déclaration par voie électronique, envoyez votre lettre par courrier à votre centre fiscal. Vous trouverez l’adresse des centres fiscaux à Bureaux des services fiscaux et centres fiscaux.

Catégorie 10 (30 %)

Le matériel électronique universel de traitement de l’information (communément appelé « matériel informatique ») et les logiciels d’exploitation pour ce matériel, y compris le matériel auxiliaire de traitement de l’information, doivent être inclus dans la catégorie 10 au taux de DPA de 30 % si vous les avez acquis :

  • avant le 23 mars 2004;
  • après le 22 mars 2004 et avant 2005, et que vous avez fait un choix.

Les véhicules à moteur doivent également être compris dans cette catégorie et les voitures de tourisme aussi, sauf si elles remplissent la condition de la catégorie 10.1.

Catégorie 10.1 (30 %)

Votre voiture de tourisme peut appartenir soit à la catégorie 10, soit à la catégorie 10.1.

Pour déterminer la catégorie à laquelle elle appartient, vous devez utiliser le coût de la voiture avant d’y ajouter la TPS/TVH ou la taxe de vente provinciale (TVP).

Incluez votre voiture dans la catégorie 10.1 si vous l’avez achetée au cours de l’exercice 2016 et qu’elle a coûté plus de 30 000 $. Indiquez chaque voiture de la catégorie 10.1 séparément.

Nous considérons que le coût en capital d’une voiture de la catégorie 10.1 est considéré comme étant 30 000 $, plus la TPS/TVH ou la TVP. Le montant de 30 000 $ est le coût en capital maximum pour une voiture de tourisme.

Remarque

Utilisez le taux de TPS de 5 % et le taux de TVP applicable. Si la TVH est en vigueur dans votre province, utilisez le taux de TVH de votre province.

Pour en savoir plus sur les catégories 10 et 10.1 et les définitions de véhicules à moteur et voitures de tourisme, consultez le guide T4002, Revenus d'entreprise ou de profession libérale.

Catégorie 13

Le coût en capital d'une tenure à bail relative à un bien de la catégorie 13 comprend le montant qu’un locataire dépense :

  • comme capital pour des améliorations ou des modifications à un bien loué, autres que des améliorations ou des modifications qui sont incluses comme partie de l'immeuble ou de la structure;
  • pour obtenir ou prolonger un bail ou un sous-bail du bien et qu'il paye au propriétaire.

Le taux maximum de DPA dépend de la nature de la tenure à bail et des modalités du bail.

Certains montants ne sont pas reconnus comme faisant partie du coût en capital d'une tenure à bail. En voici des exemples :

  • un montant payé par un locataire pour annuler un bail;
  • un montant payé par un locataire comme loyer ou paiement anticipé de loyer.

Pour en savoir plus, consultez le bulletin d'interprétation IT-464, Déduction pour amortissement – Tenure à bail.

Catégorie 31 (5 %) et catégorie 32 (10 %)

Les catégories 31 et 32 comprennent les immeubles résidentiels à logements multiples (IRLM) certifiés par la Société canadienne d'hypothèques et de logement. Ils doivent satisfaire à toutes les conditions suivantes :

  • ils sont situés au Canada;
  • ils comportent deux unités ou plus;
  • ils constituent des lieux de résidence relativement permanents pour les occupants.

Si l’IRLM en entier fait partie de la catégorie 31 ou 32, chaque unité de cet immeuble fait partie de la même catégorie.

Pour être compris dans la catégorie 31, l'immeuble doit avoir été acquis après 1979 et avant le 18 juin 1987. Les biens de cette catégorie sont assujettis au taux de DPA de 5 %.

Pour être compris dans la catégorie 32, l'immeuble doit avoir été acquis avant 1980. Les biens de cette catégorie sont assujettis au taux de DPA de 10 %.

Remarque

Depuis 1994, vous ne pouvez plus demander la DPA pour les immeubles des catégories 31 et 32, si celle-ci crée ou augmente une perte de location.

Lorsque votre IRLM n'est plus conforme aux exigences des catégories 31 ou 32, vous devez le transférer à la catégorie appropriée.

Pour en savoir plus au sujet du changement de 1994 concernant la limite de la DPA sur les IRLM, consultez le bulletin d'interprétation IT-195, Biens locatifs – Restrictions relatives à la déduction pour amortissement.

Catégorie 50 (55 %)

Incluez les biens qui sont du matériel électronique universel de traitement de l’information (communément appelé « matériel informatique ») et des logiciels d’exploitation pour ce matériel, y compris le matériel auxiliaire de traitement de l’information, acquis après le 18 mars 2007, dans la catégorie 50 au taux de DPA de 55 %. N’incluez pas les biens qui se trouvent dans la catégorie 52, ou les biens qui servent principalement :

  1. d'équipement de contrôle ou de surveillance du processus électronique;
  2. d'équipement de contrôle des communications électroniques;
  3. de logiciels d'exploitation pour un bien visé au point a) ou b) ci-dessus;
  4. de matériel de traitement de l'information, (à l'exception du matériel qui est auxiliaire à du matériel électronique universel de traitement de l'information).

Comment calculer votre demande de la DPA

Utilisez le tableau dans la section A pour calculer votre DPA.

Si, durant l'année, vous avez acquis un immeuble ou de l'équipement ou si vous avez disposé de tels biens durant l'année, vous devrez remplir les sections B, C, D ou E, selon le cas, avant de remplir la section A. Même si vous ne demandez pas de DPA, vous devriez remplir les sections pertinentes pour indiquer toute acquisition ou disposition qui a eu lieu durant l'année.

Les renseignements qui suivent expliquent comment remplir le tableau de calcul.

Partie A – Calcul de demande de la DPA

Colonne 1 – Numéro de la catégorie

Si vous demandez la DPA pour la première fois, lisez Catégories de biens de location amortissables, pour déterminer la catégorie de chaque bien.

Catégories distinctes

Lorsque vous avez plusieurs biens d'une même catégorie, vous devez les regrouper et additionner leur coût en capital. Inscrivez ensuite le total des biens combinés qui sont représentés dans une catégorie dans le tableau de calcul de la section A. Toutefois, si vous avez acquis un bien de location de 50 000 $ ou plus après 1971, vous devez l'inscrire dans une catégorie distincte. Calculez la DPA séparément pour chaque bien qui est dans une catégorie distincte. Vous devez donc inscrire le coût en capital de ce bien sur une ligne distincte dans le tableau de calcul de la section A. Pour la DPA, le coût en capital de votre bien représente la partie du prix d'achat que vous avez payée pour l'immeuble seulement.

Lorsque vous disposez d'un bien de location que vous aviez inscrit dans une catégorie distincte dans le tableau de calcul de la section A, vous devez calculer la récupération de la DPA ou la perte finale en fonction de ce bien de location seulement. Autrement dit, vous ne devez pas tenir compte des autres biens de la même catégorie dans ce calcul. Pour en savoir plus sur la récupération de la DPA et la perte finale, lisez Colonne 5FNACC après les acquisitions et dispositions.

Pour en savoir plus sur les biens locatifs ayant un coût en capital de 50 000 $ ou plus, consultez le bulletin d'interprétation IT-274R, Biens locatifs – Coût en capital de 50 000 $ ou plus.

Colonne 2 – Fraction non amortie du coût en capital (FNACC) au début de l'année

Inscrivez dans cette colonne le montant de la FNACC inutilisée de chacune des catégories à la fin de l'année passée. Vous trouverez ces montants à la colonne 10 du tableau de calcul du formulaire T776 de l'année dernière.

Ne remplissez pas cette colonne si c'est la première année que vous avez un bien pour lequel vous pouvez demander la DPA, ne remplissez pas cette colonne.

Colonne 3 – Coût des acquisitions durant l'année

Si, pendant l'année, vous achetez un bien amortissable ou yous apportez des améliorations, nous considérons qu'il s'agit d'ajouts à la catégorie du bien de location. Vous devez :

  • remplir les parties B et C, selon le cas;
  • inscrire dans la colonne 3 du tableau de calcul de la section A, pour chaque catégorie, le montant qui figure dans la colonne 5 de chaque catégorie dans les sections B et C.

Pour connaître les exceptions à la règle, lisez Catégorie 3  (5 %) et Catégorie 6 (10 %).

N'incluez pas le coût de votre propre travail dans le coût du bien de location que vous construisez ou améliorez. Incluez les frais d'expertise ou d'évaluation d'un bien de location que vous avez acquis. Notez qu'un bien doit habituellement être prêt à être mis en service avant que vous puissiez demander la DPA.

Pour déterminer si des règles spéciales s’appliquent à votre situation, lisez la section « Aides, subventions et paiements incitatifs ».

Remarque

Lorsque vous remplissez les parties B et C, inscrivez dans la colonne « Partie personnelle » les montants concernant seulement la partie de votre résidence que vous utilisez à des fins personnelles. Par exemple, si vous louez 25 % de votre résidence, la partie utilisée à des fins personnelles est de 75 %.

Partie B – Acquisitions d'équipements et d'autres biens durant l'année

Inscrivez les acquisitions ou les améliorations touchant l’équipement et d’autres biens que vous avez faits durant l’année d’imposition courante. Regroupez-les selon les différentes catégories et inscrivez chaque catégorie sur une ligne distincte. Les équipements comprennent des appareils ménagers comme les laveuses et les sécheuses, l’équipement d’entretien comme les tondeuses à gazon et les souffleuses à neige, ainsi que d’autres biens comme les meubles et certains accessoires que vous utilisez pour gagner votre revenu de location. Inscrivez à la ligne 9925 la fraction représentant l’usage à des fins de location du coût total de l’équipement et des autres biens. Lisez aussi Aides, subventions et paiements incitatifs.

Partie C – Acquisitions d'immeubles et des tenures à bail durant l'année

Inscrivez les acquisitions ou les améliorations touchant les immeubles et tenures à bail que vous avez faites durant l'année d'imposition courante. Regroupez les selon les différentes catégories et inscrivez chaque catégorie sur une ligne distincte. Inscrivez à la ligne 9927 la fraction représentant l'usage à des fins de location du coût total des immeubles et des tenures à bail. Le coût comprend le prix d'achat de l'immeuble ou de la tenure à bail, et tous les frais connexes que vous devriez ajouter au coût en capital de l'immeuble, tels que les frais juridiques, la taxe de transfert de propriété et les frais d'hypothèque. Lisez aussi Aides, subventions et paiements incitatifs.

Terrain

Comme la plupart des terrains ne sont pas des biens amortissables, vous ne pouvez normalement pas demander de DPA pour un terrain. Si vous avez acheté un bien de location qui comprend un terrain et un immeuble, inscrivez la partie du coût qui se rapporte à l'immeuble seulement dans la colonne 3 de la partie C. Pour calculer le coût en capital de l'immeuble, vous devez répartir les frais d'acquisition du bien de location entre le terrain et l'immeuble. Ces frais peuvent comprendre notamment les frais juridiques et les frais comptables.

Voici comment calculer les frais que vous pouvez inclure dans le coût en capital de l'immeuble :

Valeur de l'immeuble ÷ Prix total de l'achat × Frais juridiques, comptables ou autres = Partie des frais qui peut être incluse dans le coût de l'immeuble

Ne répartissez pas les frais d'acquisition de votre bien lorsqu'ils se rapportent uniquement au terrain ou à l'immeuble. Selon le cas, vous devez ajouter les frais au coût du terrain ou de l'immeuble.

Partie F – Acquisitions et dispositions de terrains durant l'année

Inscrivez le coût total des acquisitions de terrains durant l'année d'imposition courante. Le coût comprend le prix d'achat d'un terrain, plus tous les frais que vous pouvez ajouter au coût en capital du terrain, tel que les frais juridiques, la taxe de transfert (mutation) et les frais d'hypothèque. Inscrivez à la ligne 9923 le total des acquisitions de terrains pour l'année. Vous ne pouvez pas demander de DPA pour un terrain. N'inscrivez pas le coût du terrain dans la colonne 3 du tableau de calcul de la partie A.

Colonne 4 – Produits de dispositions durant l'année

Si vous avez disposé d'un bien de location amortissable durant l'année d'imposition courante, vous devez :

  • remplir les parties D et E, s'il y a lieu;
  • inscrire à la colonne 4 du tableau de calcul de la partie A, pour chaque catégorie, les montants figurant dans la colonne 5 des parties D et E.

Lorsque vous remplissez les tableaux dans les parties D et E, le montant que vous inscrivez à la colonne 3 est le moins élevé des montants suivants :

  • le produit de disposition, moins toutes les dépenses directement liées à la disposition du bien;
  • le coût en capital du bien de location.

Le produit de disposition peut comprendre une indemnité que vous recevez pour un bien détruit, exproprié, volé ou endommagé. Toutefois, des règles spéciales s'appliquent si vous cédez un immeuble pour un montant inférieur à la FNACC et au coût en capital de votre bien. Pour en savoir plus, lisez Disposition d'un immeuble.

Si vous avez vendu votre bien à un prix plus élevé que votre coût d'achat, vous pourriez avoir réalisé un gain en capital. Il y a quelques situations où vous pouvez reporter ou différer le gain en capital ou la récupération d'amortissement dans votre revenu. Pour en savoir plus, lisez Disposition de votre bien de location et Bien de remplacement.

Pour en savoir plus sur la DPA, consultez le folio de l'impôt sur le revenu S3-F4-C1, Exposé général sur la déduction pour amortissement et IT-464, Déduction pour amortissement – Tenure à bail.

Partie D – Dispositions d'équipements et d'autres biens durant l'année

Inscrivez les dispositions d'équipements et d'autres biens que vous avez faits durant l'année d'imposition courante. Regroupez les équipements et les autres biens selon les différentes catégories et inscrivez chaque catégorie sur une ligne distincte.

Inscrivez à la ligne 9926 le total du montant de l'usage à des fins de location du produit de disposition des équipements et des autres biens. Vous trouverez des renseignements au sujet du produit de disposition à la section précédente.

Partie E – Dispositions d'immeubles et des tenures à bail durant l'année

Inscrivez les dispositions d'immeubles et des tenures à bail que vous avez faites durant l'année d'imposition courante. Regroupez les immeubles et les tenures à bail selon les différentes catégories et inscrivez chaque catégorie sur une ligne distincte. Inscrivez à la ligne 9928 le montant total représentant l'usage à des fins de location du produit de disposition des immeubles et des tenures à bail.

Remarque

Lorsque vous remplissez les parties D et E, inscrivez dans la colonne « Partie personnelle » les montants concernant la partie de votre résidence que vous utilisez à des fins personnelles seulement. Par exemple, si vous louez 25 % de votre résidence, la partie utilisée à des fins personnelles représente les 75 % qui restent.

Partie F – Acquisitions et dispositions de terrains durant l'année

Inscrivez à la ligne 9924 le total de tous les montants reçus ou à recevoir à la suite de la disposition de terrains durant l'année.

Colonne 5 – FNACC après les acquisitions et dispositions

Lorsque le montant de DPA inscrit à la colonne 5 est, selon le cas :

Vous ne pouvez pas demander la DPA. Dans chacun des cas, inscrivez « 0 » dans la colonne 10.

Pour déterminer votre FNACC après les ajouts et les dispositions, additionnez les montants des colonnes 2 et 3 et soustrayez le montant de la colonne 4.

Récupération d'amortissement (DPA)

Si le montant de la colonne 5 est négatif, il s'agit d'une récupération de la DPA. Inscrivez votre montant récupéré à la ligne 9947, « Récupération d'amortissement ». Il peut y avoir récupération de la DPA lorsque le produit de la vente d'un bien de location amortissable est plus élevé que le total des deux montants suivants :

  • la valeur de la FNACC de la catégorie au début de l'année;
  • le coût en capital des nouvelles acquisitions durant l'année.

Perte finale

Si un montant positif figure à la colonne 5, et que vous n'avez plus aucun bien dans cette catégorie, vous avez peut-être une perte finale. Vous avez une perte finale lorsque, à la fin de l'année courante, vous n'avez plus de biens dans cette catégorie, mais qu'il y reste un montant pour lequel vous n'avez pas demandé de DPA. Vous pouvez déduire cette perte finale de vos revenus de location dans l'année où vous vendez le bien. Si votre perte finale est plus élevée que vos revenus de location, vous pouvez créer une perte de location. Déclarez la perte finale à la ligne 9948, « Perte finale ».

Pour en savoir plus sur la récupération de la DPA et les pertes finales, consultez le folio de l'impôt sur le revenu S3-F4-C1, Exposé général sur la déduction pour amortissement.

Colonne 6 – Rajustement pour les acquisitions de l'année

Dans l'année où vous avez acquis un bien de location ou y avez fait des ajouts, vous pouvez généralement demander la déduction pour amortissement (DPA) sur la moitié de votre acquisition ou de vos ajouts nets. Cette limite est la règle de la demi-année.

Calculez votre DPA d'après le montant net rajusté. Ne réduisez pas le coût des acquisitions indiqué dans la colonne 3 ni le taux de DPA indiqué dans la colonne 8. Par exemple, si vous avez acquis durant l'année courante un bien de location d'une valeur de 30 000 $, vous devez calculer votre DPA sur 15 000 $ (la moitié de 30 000 $).

Si, durant l'année d'imposition courante, vous avez acquis et vendu des biens de location amortissables de la même catégorie, calculez le montant de rajustement pour les ajouts de l’année en cours comme suit :

  • Prenez le moins élevé des montants suivants :
    • le produit de disposition du bien de location vendu, moins les dépenses liées à sa disposition;
    • son coût en capital;
  • Soustrayez le montant le moins élevé des montants ci-dessus (la colonne 3 moins la colonne 4, divisé par 2).
  • Inscrivez 50 % du montant obtenu dans la colonne 6 (colonne 3 moins colonne 4, divisé par 2). Si le résultat est négatif, inscrivez « 0 ».

Dans certains cas, il n'y a pas de rajustement à effectuer à la colonne 6. C'est le cas lorsque vous achetez, dans le cadre d'une transaction avec lien de dépendance, un bien amortissable qui a appartenu au vendeur à compter d'une date précédente de 364 jours avant la fin de l'année d’imposition courante, jusqu'à la date de l'achat du bien.

Certains biens ne sont pas assujettis à la règle de la demi-année, par exemple, les biens des catégories 13, 34 et 52, ainsi que la plupart des petits outils de la catégorie 12.

La règle de la demi-année pourrait ne pas s'appliquer si la mise en service est disponible dans la deuxième année d’imposition suivant l'année où vous avez acquis le bien de location. Pour en savoir plus sur la règle de la demi-année, consultez le folio de l'impôt sur le revenu S3-F4-C1, Exposé général sur la déduction pour amortissement.

Colonne 7 – Montant de base pour la DPA

Le montant de base de DPA est le montant non amorti de coûts en capital après les ajouts, les dispositions et les rajustements de l’année en cours. Il s'agit du montant de la colonne 5 moins celui de la colonne 6. Le taux de DPA s'applique à ce montant.

Colonne 8 – Taux de DPA (%)

Inscrivez le taux (pourcentage) de DPA prescrit de chaque catégorie de biens indiquée à la colonne 1 de la partie A.

Pour en savoir plus sur ces taux, lisez la section Catégories de biens de location amortissables.

Colonne 9 – DPA de l'année

Dans la colonne 9, inscrivez le montant de la DPA que vous demandez pour l’année. Vous pouvez déduire un montant de la DPA pour l’année qui ne dépasse pas la déduction maximale. Pour connaître la déduction maximale, multipliez le montant de base de la DPA par le taux de la DPA. Dans la partie A, vous calculez le montant maximal de la colonne 9 en multipliant le montant de la colonne 7 par le montant de la colonne 8. Lisez Montant limite de DPA.

Pour obtenir votre total annuel de DPA, additionnez tous les montants de la colonne 9 et inscrivez le total à la ligne 9936. Si vous êtes en copropriété, inscrivez uniquement votre quote-part de la DPA.

Colonne 10 – FNACC à la fin de l'année

Le résultat final à la colonne 10 représente la fraction non amortie du coût en capital (FNACC) à la fin de l’année. Il s’agit du résultat de la FNACC après les additions et les dispositions dans la colonne 5, moins le montant pour amortissement demandé pour l’année à la colonne 9. Le montant à la colonne 10 est le solde final de la FNACC que vous utiliserez lorsque vous calculerez votre DPA l’année prochaine. À ce moment, vous inscrirez ce montant à la colonne 2. Si vous avez une perte finale ou une récupération de la DPA pour une catégorie donnée, inscrivez « 0 » à la colonne 10.

Règles spéciales

Cette section décrit ce que sont les règles spéciales et la manière dont les tableaux aux parties B, C et D aident à répartir et à afficher les calculs pour ces règles.

Changement d'utilisation (usage personnel à des fins de location)

Si vous avez acheté un bien pour votre usage personnel et que vous changez l’usage à des fins de location durant l'année d'imposition courante, il y a alors changement d'utilisation. Vous devez établir le coût en capital du bien au moment où vous avez commencé à l'utiliser à des fins de location.

Si la JVM d'un bien amortissable (comme de l'équipement ou un immeuble) est inférieure à son coût initial au moment du changement d'utilisation, inscrivez la JVM du bien (sauf le terrain, si le bien comprend un terrain et un immeuble) dans la colonne 3 de la partie B ou C. Toutefois, lorsque la JVM d'un bien (sauf le terrain, si le bien comprend un terrain et un immeuble) est supérieure à son coût initial au moment du changement d'utilisation, remplissez le tableau suivant pour établir le montant à inscrire dans la colonne 3.

Remarque

Nous considérons que vous avez acheté le terrain à un prix égal à sa JVM au moment du changement d’utilisation. Inscrivez ce montant à la ligne 9923 de la partie F, « Acquisitions et dispositions de terrains durant l’année ».

Calcul du coût en capital (changement d'utilisation)

Coût réel du bien

 
Espace vide pour le montant
Ligne 1 $

JVM du bien

Espace vide pour le montant
Ligne 2 $

Montant de la ligne 1

Espace vide pour le montant
Ligne 3 $

Ligne 2 moins ligne 3 (si négatif, inscrivez « 0 »)

Espace vide pour le montant
Ligne 4 $

Inscrivez toute déduction pour gains en capital demandée pour le montant à la ligne 4 Note de bas de page 1 $ × 2 =

Espace vide pour le montant
Ligne 5 $

Ligne 4 moins ligne 5 (si négatif, inscrivez « 0 »)

Espace vide pour le montant $
×1/2=
Espace vide pour le montant
Ligne 6 $

Coût en capital ligne 1 plus ligne 6

 
Espace vide pour le montant
Ligne 7 $

Aides, subventions et paiements incitatifs

Vous pouvez recevoir une subvention ou une aide financière d'un gouvernement ou d'un organisme gouvernemental pour vous aider à acheter un bien amortissable. Dans ce cas, vous devez réduire proportionnellement le coût en capital du bien et du terrain. Par exemple, vous achetez un bien amortissable au coût de 200 000 $ (soit 50 000 $ pour le terrain et 150 000 $ pour l'immeuble) et vous recevez une subvention de 50 000 $ pour l'achat de celui-ci. Puisque cette subvention est répartie selon la même proportion, le nouveau coût en capital passera à 112 500 $ pour l'immeuble et à 37 500 $ pour le terrain. Inscrivez le coût en capital réduit à la colonne 3 de la partie B ou C. Pour en savoir plus au sujet de l'aide gouvernementale, consultez le bulletin d'interprétation IT-273, Aide gouvernementale – Observations générales.

Vous pouvez recevoir un encouragement ou un incitatif d'un organisme non gouvernemental pour l'achat d'un bien amortissable. Dans ce cas, vous pouvez inclure ce montant dans votre revenu ou diminuer le coût en capital du bien de location.

Si le prix d'achat de votre bien a été réduit à cause de sa mauvaise qualité ou pour d'autres raisons, consultez le folio de l'impôt sur le revenu S3-F4-C1, Exposé général sur la déduction pour amortissement, pour obtenir plus de renseignements sur le calcul de votre coût en capital.

Transaction avec lien de dépendance

Lorsque vous achetez un bien dans le cadre d'une transaction avec lien de dépendance, vous devez suivre des règles spéciales pour calculer le coût en capital du bien. Toutefois, ces règles ne s'appliquent pas si vous avez acquis le bien à la suite du décès d'une personne.

Si le montant que vous avez payé pour acheter le bien est plus élevé que le montant payé par le vendeur pour acheter ce bien, vous calculez le coût en capital comme suit :

Calcul du coût en capital (transaction avec lien de dépendance)

Coût ou coût en capital du bien pour le vendeur

 
Espace vide pour le montant
Ligne 1 $

Produit de disposition du vendeur

Espace vide pour le montant
Ligne 2 $
 

Montant de la ligne 1

Espace vide pour le montant
Ligne 3 $
 

Ligne 2 moins ligne 3 (si négatif, inscrivez « 0 »)

Espace vide pour le montant
Ligne 4 $
 

Inscrivez toute déduction pour gains en capital demandée pour le montant de la ligne 4 Note de bas de page 1 $ × 2 =

Espace vide pour le montant
Ligne 5 $

Ligne 4 moins ligne 5 (si négatif, inscrivez « 0 »)

Espace vide pour le montant $
×1/2=
Espace vide pour le montant
Ligne 6 $

Coût en capital : Ligne 1 plus ligne 6

 
Espace vide pour le montant
Ligne 7 $

Vous pouvez également acheter un bien amortissable, dans le cadre d'une transaction avec lien de dépendance d'une société ou d'un particulier qui n'est pas un résident du Canada, d'une société de personnes dont aucun des associés n'est un particulier résident du Canada ou d'une société de personnes dont aucun des associés n'est une autre société de personnes. Si le montant que vous avez payé pour acheter le bien est plus élevé que le montant payé par le vendeur, vous devez calculer le coût en capital comme suit :

Calcul du coût en capital (transaction avec lien de dépendance - non-résident)

Coût ou coût en capital du bien pour le vendeur
 
Espace vide pour le montant
Ligne 1 $
Produit de disposition du vendeur
Espace vide pour le montant
Ligne 2 $
 
Montant de la ligne 1
Espace vide pour le montant
Ligne 3 $
 
Ligne 2 moins ligne 3
(si négatif, inscrivez « 0 »)
Espace vide pour le montant $
× 1/2 =
Espace vide pour le montant
Ligne 4 $
Coût en capital : Ligne 1 plus ligne 4
 
Espace vide pour le montant
Ligne 5 $

Inscrivez ce montant dans la colonne 3 des parties B ou C, selon le cas. Ne pas inclure le coût lié au terrain; inscrivez-le plutôt à la ligne 9923 de la partie F, « Coût de toutes les acquisitions de terrains durant l'année ».

Dans une transaction avec lien de dépendance, si le coût en capital du bien amortissable est moins élevé pour vous que pour le vendeur votre coût est considéré comme égal à celui du vendeur. Nous considérons que vous avez déduit la différence entre votre coût et celui du vendeur comme DPA.

Exemple

Julie a acheté de son père Jacques un réfrigérateur qu'elle a payé 400 $ et qu'elle utilise dans ses activités de location. Jacques avait payé le réfrigérateur 1 000 $ et il l'utilisait dans ses activités de location. Puisque le montant que Julie a payé pour acheter le réfrigérateur est moins élevé que celui que Jacques a payé, le coût en capital pour Julie est de 1 000 $. La différence de 600 $ est considérée comme étant la DPA déduite dans les années passées par Julie (1 000 $400 $).

  • À la partie B, Julie inscrit 1 000 $ dans la colonne 3, « Coût total ».
  • À la partie A, elle inscrit 400 $ dans la colonne 3, « Coût des acquisitions de l'année », comme acquisition pour l'année d'imposition courante.

Pour en savoir plus sur les transactions avec lien de dépendance, consultez le folio de l'impôt sur le revenu S1‑F5‑C1, Personnes liées et personnes sans lien de dépendance entre elles.

Disposition de votre bien de location

En général, vous réalisez un gain en capital si vous vendez un bien de location à un prix plus élevé que ce qu'il a coûté. Vous devez inscrire tous les biens de location dont vous avez disposé à l'annexe 3, Gains (ou pertes) en capital. Pour en savoir plus sur le calcul du gain en capital imposable, consultez le guide T4037, Gains en capital.

Si vous êtes un associé d'une société de personnes qui a réalisé un gain en capital, la société de personnes vous attribuera une partie de ce gain en capital. Elle inscrira votre part dans ses états financiers ou à la case 151 du feuillet T5013, que vous recevrez. Déclarez ce montant à la ligne 174 de votre annexe 3, Gains (ou pertes) en capital.

Remarque

Vous ne pouvez pas subir une perte en capital en vendant un bien amortissable. Vous pouvez toutefois avoir une perte finale. Pour en savoir plus à ce sujet, lisez Colonne 5 – FNACC après les acquisitions et dispositions.

Disposition d'un immeuble

Des règles spéciales peuvent s'appliquer lors de la disposition d'un immeuble dans l'année. Cela peut faire en sorte que le produit de disposition est différent du produit de disposition réel. Il en est ainsi lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :

  • vous avez disposé de l'immeuble pour un montant inférieur au coût indiqué, tel qu'il est calculé ci-après, et à son coût en capital;
  • vous, ou une personne ayant un lien de dépendance avec vous, étiez propriétaire du terrain sur lequel l'immeuble est situé ou propriétaire du terrain voisin, qui est nécessaire à l'utilisation de l'immeuble.

Calculez le coût indiqué de l'immeuble comme suit :

  • Si l'immeuble est le seul bien de la catégorie, la FNACC de cette catégorie avant la disposition constitue le coût indiqué;
  • Si la catégorie comprend plusieurs biens, le coût indiqué de chaque immeuble se calcule comme suit :

Coût en capital de l'immeuble ÷ Coût en capital de tous les biens de la catégorie dont vous n'avez pas déjà disposé × FNACC de la catégorie = Coût indiqué de l'immeuble

Remarque

Si vous avez acquis un immeuble lors d'une transaction avec lien de dépendance et que vous ne l'avez pas utilisé initialement pour gagner un revenu, vous devez recalculer le coût en capital du bien afin de déterminer le coût indiqué de l'immeuble.

Si vous avez disposé d'un immeuble selon les conditions ci-dessus et que vous, ou une autre personne ayant un lien de dépendance avec vous, avez disposé du terrain la même année, calculez votre produit de disposition à l'aide du calcul A, ci-dessous. Si vous ou une autre personne ayant un lien de dépendance avec vous, n'avez pas disposé du terrain et de l'immeuble la même année, calculez votre produit de disposition d'un immeuble à l'aide du calcul B, ci-dessous.

Calcul A – Disposition du terrain et de l'immeuble dans la même année

1. JVM de l'immeuble au moment où vous en avez disposé
Espace vide pour le montant $
Ligne 1

2. JVM du terrain juste avant que vous en disposiez

+ Espace vide pour le montant $
Ligne 2

3. Ligne 1 plus ligne 2

= Espace vide pour le montant $
Espace vide pour le montant $
Ligne 3

4. Prix de base rajusté du terrain pour le vendeur

Espace vide pour le montant $
Ligne 4

5. Total des gains en capital (sans tenir compte des provisions) pour toute disposition du terrain (par exemple, un changement d'utilisation) faite par vous ou par une personne avec qui vous avez un lien de dépendance, dans les trois années ayant précédé la date de disposition de l’immeuble, en faveur de vous-même ou d'une autre personne avec qui vous avez un lien de dépendance

Espace vide pour le montant $
Ligne 5

6. Ligne 4 moins ligne 5 (si négatif, inscrivez « 0 »)

= Espace vide pour le montant $
Ligne 6

7. Ligne 2 ou ligne 6 (inscrivez le moins élevé des deux montants)

 
Espace vide pour le montant $
Ligne 7

8. Ligne 3 moins ligne 7 (si négatif, inscrivez « 0 »)

 
= Espace vide pour le montant $
Ligne 8

9. Coût indiqué de l'immeuble juste avant que vous en disposiez

Espace vide pour le montant $
Ligne 9

10. Coût en capital de l'immeuble juste avant que vous en disposiez

Espace vide pour le montant $
Ligne 10

11. Ligne 9 ou ligne 10 (inscrivez le moins élevé des deux montants)

Espace vide pour le montant $
Ligne 11

12. Ligne 1 ou ligne 11 (inscrivez le plus élevé des deux montants)

 
Espace vide pour le montant $
Ligne 12

Produit de disposition réputé de l'immeuble

13. Ligne 8 ou ligne 12 (inscrivez le moins élevé des deux montants) (inscrivez ce montant dans la colonne 3 de la partie E)

 
Espace vide pour le montant $
Ligne 13

Produit de disposition réputé du terrain

14. Produit de disposition du terrain et de l'immeuble

 
Espace vide pour le montant $
Ligne 14

15. Montant de la ligne 13

 
Espace vide pour le montant $
Ligne 15

16. Ligne 14 moins ligne 15 (inscrivez ce montant à la ligne 9924 de la partie F)

 
= Espace vide pour le montant $
Ligne 16

Si vous avez une perte finale relative à l'immeuble, inscrivez ce montant à la ligne 9948, « Perte finale ».

Calcul B – Disposition du terrain et de l'immeuble dans des années différentes

1. Coût indiqué de l'immeuble juste avant que vous en disposiez

Espace vide pour le montant $
Ligne 1

2. JVM de l'immeuble juste avant que vous en disposiez

+ Espace vide pour le montant $
Ligne 2

3. Ligne 1 ou ligne 2 (inscrivez le plus élevé des deux montants)

 
Espace vide pour le montant $
Ligne 3

4. Produit de disposition réel, s'il y a lieu

 
Espace vide pour le montant $
Ligne 4

5. Ligne 3 moins ligne 4

 
= Espace vide pour le montant $
Ligne 5

6. Montant de la ligne 5

Espace vide pour le montant $
× 1/2
Espace vide pour le montant $
Ligne 6

7. Montant de la ligne 4

 
+ Espace vide pour le montant $
Ligne 7

Produit de disposition réputé de l'immeuble

8. Ligne 6 plus ligne 7 (inscrivez ce montant dans la colonne 3 de la partie E)

 
= Espace vide pour le montant $
Ligne 8

Si vous avez une perte finale relative à l'immeuble, inscrivez ce montant à la ligne 9948, « Perte finale ».

Généralement, vous pouvez déduire la totalité de votre perte finale, mais seulement 50 % de votre perte en capital. Avec le calcul B, vous vous assurez que le pourcentage utilisé pour calculer la perte finale sur l'immeuble est le même que celui qui sert à calculer la perte en capital sur le terrain. En utilisant le calcul B, vous ajoutez 50 % du montant à la ligne 5 au produit de disposition réel de votre immeuble. Lisez Perte finale.

Bien de remplacement

Il y a quelques situations où vous pouvez reporter ou différer l'inclusion dans le revenu d'un gain en capital ou d'une récupération de la DPA. C'est le cas, par exemple, lorsque votre bien a été volé, détruit ou exproprié et que vous le remplacez par un autre bien semblable.

Vous pouvez aussi différer un gain en capital ou une récupération de la DPA lorsque vous transférez un bien à une société ou à une société de personnes. Pour en savoir plus, consultez les publications suivantes :

Exemple

Au cours de l'année d'imposition courante, Paul a acheté une résidence qu'il a décidé de louer. L'immeuble fait partie de la catégorie 1, au taux de la DPA de 4 %. C'est son seul bien de location. Il a payé sa résidence 95 000 $. Le coût total d'achat était de 90 000 $ et les dépenses liées à l'achat étaient de 5 000 $. Voici les détails :

Valeur de l'immeuble (catégorie 1)

75 000 $

Valeur du terrain

+ 15 000 $

Prix d'achat total

= 90 000 $

Dépenses liées à cet achat

Frais juridiques

3 000 $

Taxe de transfert de propriété

+ 2 000 $
Total des dépenses
= 5 000 $

Pour l'année, le revenu de location de Paul a été de 6 000 $ et ses dépenses de location de 4 900 $. Son revenu de location net avant la DPA est de 1 100 $ (6 000 $ - 4 900 $). Paul veut demander la DPA maximale.

Avant de remplir la partie A, Paul doit calculer le coût en capital de l'immeuble. Il déterminera d'abord la partie des dépenses qui ne s'applique qu'à l'achat de l'immeuble, car il ne peut pas demander de DPA pour le terrain, qui n'est pas un bien amortissable. Il utilisera donc le calcul détaillé présenté dans la section Terrain.

Partie des frais qui peut être incluse dans le coût de l'immeuble
= Valeur de l'immeuble ÷ Prix total de l'achat × Frais
= 75 000 $ ÷ 90 000 $ × 5 000 $
= 4 166,67 $

La somme de 4 166,67 $ représente la partie des frais juridiques et de la taxe de transfert de propriété qui se rapporte à l'achat de l'immeuble seulement. Les 833,33 $ qui restent sont liés à l'achat du terrain. Le coût en capital de l'immeuble se calcule comme suit :

Valeur de l'immeuble (catégorie 1)

75 000,00 $

Dépenses qui s'y rapportent

+ 4 166,67 $

Coût en capital de l'immeuble

= 79 166,67 $

Paul inscrit 79 166,67 $ dans la colonne 3 de la partie C et 15 833,33 $ (15 000 $ + 833,33 $) à la ligne 9923 de la partie F comme coût en capital pour le terrain.

Paul n'avait pas de bien de location avant l'année courante. Cela signifie qu'il n'a pas de FNACC à inscrire dans la colonne 2 de la partie A.

Puisque Paul a acquis son bien de location durant l'année d'imposition courante, il doit appliquer la règle de la demi-année expliquée à la section Colonne 6 – Rajustement pour les acquisitions de l'année.

Le revenu de location net de Paul avant la DPA est de 1 100 $. Paul ne peut pas demander un montant de DPA qui dépasse 1 100 $ parce qu'il ne peut pas utiliser la DPA afin de créer une perte de location (lisez Montant limite de DPA ). Cette limite s'applique même si, dans d'autres circonstances, il avait eu le droit de déduire 1 583,33 $ [(79 166,67 $ × 50 %) × 4 %].

Chapitre 5 – Résidence principale

Si vous avez vendu une résidence en 2016 qui a été votre résidence principale à n’importe quel temps, vous devez déclarer la vente sur l’annexe 3, Gains (ou pertes) en capital en 2016. Consultez l’annexe 3 pour en savoir plus sur les exigences.

Si elle n’a pas été votre résidence principale pendant toutes les années où vous en avez été propriétaire, une partie ou le montant total du gain en capital doit être déclaré.

Si, après avoir lu ce chapitre, vous voulez obtenir plus de renseignements, consultez le folio de l'impôt sur le revenu S1-F3-C2, Résidence principale.

Qu'est-ce qu'une résidence principale?

Votre résidence principale est le logement où vous habitez normalement. Il peut s'agir :

  • d'une maison;
  • d'un chalet;
  • d'une unité en copropriété (condominium);
  • d'un logement dans un immeuble d'habitation;
  • d'un logement dans un immeuble, comme un duplex ou un triplex;
  • d'une roulotte, d'une maison mobile ou d'une maison flottante.

Un bien sera votre résidence principale pour une année s'il répond à toutes les conditions suivantes :

  • il s'agit d'un logement, d'un droit de tenure à bail pour un logement ou d'une action du capital-actions d'une coopérative d'habitation constituée en société que vous avez acquis dans le seul but d'obtenir un droit d'habiter un logement appartenant à la société;
  • vous en êtes le seul propriétaire, ou vous et une autre personne en êtes propriétaires;
  • vous, votre époux ou conjoint de fait, votre ex-époux ou ancien conjoint de fait ou l'un de vos enfants l'avez habité à un moment quelconque de l'année;
  • vous l'avez désigné comme votre résidence principale.

Le terrain sur lequel votre résidence est située peut faire partie de votre résidence principale. Pour être admissible, il ne doit habituellement pas dépasser un demi-hectare (1,24 acre). Il peut toutefois être plus grand si vous pouvez démontrer que vous avez besoin de plus d'espace pour utiliser et apprécier l'usage de votre résidence. C'est le cas par exemple si, au moment où vous avez acheté la propriété, les terrains devaient avoir une superficie de plus d'un demi-hectare pour être conformes au règlement municipal.

Désignation d'une résidence principale

Vous pouvez désigner votre résidence comme résidence principale lorsque vous vendez ou que nous considérons que vous avez vendu la totalité ou une partie de votre résidence. Vous pouvez désigner votre résidence comme résidence principale pour chaque année où vous la possédez et l'utilisez comme résidence principale. Vous n'avez pas à faire cette désignation comme telle chaque année. Pour en savoir plus, consultez les Formulaires T2091(IND), Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle) et T1255, Désignation d’un bien comme résidence principale par le représentant légal d’un particulier décéde.

Pouvez-vous désigner plusieurs résidences principales?

Pour 1982 et les années suivantes, vous pouvez désigner une seule résidence comme résidence familiale principale pour chaque année. Pour en savoir plus, consultez le folio de l'impôt sur le revenu S1-F3-C2, Résidence principale.

Pour les années 1982 à 2000, si vous étiez marié ou âgé de 18 ans ou plus, votre famille comprend :

  • vous-même;
  • une personne qui était tout au long de l'année votre conjoint, sauf si vous étiez séparé de votre conjoint pendant toute l'année en vertu d'une ordonnance d'un tribunal ou d'une entente écrite;
  • vos enfants, sauf s'ils avaient 18 ans ou plus ou s'ils étaient mariés pendant l'année.

Si vous n'étiez pas marié et n'étiez pas âgé de 18 ans ou plus, votre famille comprend aussi :

  • votre mère et votre père;
  • vos frères et sœurs (sauf s'ils étaient âgés de 18 ans ou plus et étaient mariés pendant l'année).

Pour 2001 et les années suivantes, les définitions ci-dessus s'appliquent, sauf que le mot « conjoint » est remplacé par les termes époux et conjoint de fait. Ni les époux ni les conjoints de fait ne peuvent désigner des résidences différentes comme résidence principale.

Pour les années 1993 à 2000, un conjoint inclut un conjoint de fait. Par conséquent, pour chacune de ces années, les conjoints de fait ne peuvent pas désigner des résidences différentes comme résidence principale.

Remarque

Si vous avez exercé un choix pour que votre partenaire de même sexe soit considéré comme votre conjoint de fait pour 1998, 1999 ou 2000, votre conjoint de fait ne pouvait donc pas désigner, pour ces années, une résidence différente comme sa résidence principale.

Disposition de votre résidence principale

Lorsque vous vendez votre résidence, ou que nous considérons que vous l’avez vendue avant 2016, vous n’aviez généralement pas à déclarer cette vente dans votre déclaration de revenus et de prestations. Si vous avez vendu votre résidence principale en 2016, vous devez remplir les sections correspondantes de l’annexe 3.

Si votre résidence n’a pas été votre résidence principale pendant toutes les années où vous en avez été propriétaire, vous devez déclarer le montant du gain en capital applicable aux années où vous ne l’avez pas désignée comme résidence principale. Pour ce faire, remplissez le formulaire T2091(IND) (lisez la section suivante).

Lorsqu'une partie seulement de votre résidence peut être désignée comme résidence principale, vous devez répartir le produit de disposition et le prix de base rajusté entre la partie qui est votre résidence principale et la partie que vous avez louée ou utilisée à des fins commerciales. Vous devez faire cette répartition selon des critères raisonnables, par exemple en fonction de la superficie ou du nombre de pièces louées ou utilisées à des fins commerciales. Calculez et déclarez seulement la partie de votre gain ou perte qui se rapporte à la partie louée ou utilisée à des fins commerciales.

Pour en savoir plus sur la façon de déclarer le gain en capital résultant de la disposition de votre résidence principale, consultez le guide T4037, Gains en capital.

Formulaires T2091(IND), Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle) et T1255, Désignation d'un bien comme résidence principale par le représentant légal d'un particulier décédé

Utilisez le formulaire T2091(IND) pour désigner un bien comme résidence principale. Ce formulaire vous aidera à calculer le nombre d'années où vous pouvez désigner votre résidence comme résidence principale et la partie du gain en capital à déclarer, s'il y a lieu. Remplissez ce formulaire si l'un ou l'autre des cas suivants s'applique :

  • vous avez disposé de votre résidence principale ou d'une partie de celle-ci, ou nous considérons que vous en avez disposé;
  • vous avez accordé une option d'achat pour la totalité ou une partie de votre résidence principale.

Joignez ce formulaire à votre déclaration de revenus et de prestations seulement si vous devez y inclure un gain en capital.

Remarque

Un représentant légal (exécuteur, administrateur, ou un liquidateur au Québec) d'une personne décédée doit remplir le formulaire T1255, Désignation d'un bien comme résidence principale par le représentant légal d'un particulier décédé, afin de désigner un bien comme résidence principale d'un particulier décédé.

Est-ce que vous, votre époux ou conjoint de fait avez produit le formulaire T664 ou le formulaire T664 (Aînés)? – Utilisez le formulaire T2091 (IND) pour calculer le gain en capital si vous vendez, ou que nous considérons que vous avez vendu, un bien pour lequel vous, ou votre époux ou conjoint de fait, avez déjà produit le formulaire T664 ou le formulaire T664 (Aînés), Choix de déclarer un gain en capital sur un bien possédé en fin de journée le 22 février 1994, et que l’une des situations suivantes s’applique :

  • le bien était votre résidence principale pour 1994;
  • vous le désignez durant l'année d'imposition courante comme résidence principale pour une année quelconque.

Utilisez le formulaire T2091(IND) WS, Feuille de travail pour résidence principale pour calculer une réduction à la suite du choix exercé sur les gains en capital. Si vous avez désigné le bien comme résidence principale au moment du choix, vous devez inclure dans l'année courante les années antérieures dans lesquelles il a été désigné.

Remarque

Si, au moment du choix, le bien a été désigné comme résidence principale pour une année d'imposition autre que 1994, vous pouvez choisir de le désigner de nouveau comme résidence principale au moment où vous le vendez ou au moment où nous considérons que vous le vendez. Si vous désignez le bien de nouveau durant l'année d'imposition courante, vous devez inclure les années d'imposition pour lesquelles votre résidence principale a déjà été désignée.

Changement d'utilisation

Nous pourrions considérer que vous avez vendu la totalité ou une partie de votre résidence même si vous ne l'avez pas vendue réellement.

Tel est le cas dans les situations suivantes :

  • vous avez commencé à utiliser la totalité ou une partie de votre résidence principale pour gagner un revenu de location;
  • vous avez commencé à utiliser un bien de location comme résidence principale;
  • vous avez cessé d'utiliser un bien pour gagner ou produire un revenu.

Chaque fois qu'il y a un changement d'utilisation du bien, nous considérons que vous avez vendu le bien à sa juste valeur marchande au jour du changement d'utilisation et que vous l'avez acquis de nouveau, aussitôt après, pour la même juste valeur marchande, sauf si vous exercez le choix mentionné ci-dessous. Le gain en capital ou la perte en capital (dans certaines situations) qui en résulte doit être déclaré dans l'année du changement d'usage.

Si le bien était votre résidence principale pendant une ou plusieurs années où vous le possédiez avant le changement d'utilisation, vous n'avez pas d'impôt à payer sur le gain en capital pour cette période. Vous devez déclarer seulement le gain en capital qui se rapporte à la période où la résidence n'était pas votre résidence principale.

Remarque

Votre résidence est considérée comme un bien à usage personnel. Si nous considérons que vous l'avez vendue à cause d'un changement d'utilisation, vous ne pouvez pas déduire la perte qui pourrait en résulter.

Cas particuliers

Vous trouverez ci-après des explications sur les situations les plus courantes où les règles quant au changement d'usage ne s'appliquent pas.

Conversion de la totalité de votre résidence principale en bien de location

Vous pouvez exercer un choix lorsque vous transformez votre résidence principale en bien de location. Lorsque vous exercez ce choix, nous considérons que vous n'avez pas commencé à utiliser votre résidence principale comme bien de location. Vous n'avez donc pas à déclarer de gain en capital au moment du changement d'utilisation. Si vous exercez ce choix, les conséquences sont les suivantes :

  • vous devez déclarer le revenu de location net que vous gagnez;
  • vous ne pouvez pas demander de DPA pour ce bien.

Ce choix vous permet de désigner le bien comme étant votre résidence principale pour une période maximale de quatre ans, même si vous ne l'avez pas utilisé comme résidence principale. Si vous exercez ce choix, vous ne devez pas désigner une autre résidence comme résidence principale pour la même période.

Vous pourriez prolonger indéfiniment la période de quatre ans si vous remplissez toutes les conditions suivantes :

  • vous n'habitez pas votre résidence principale en raison d'une réinstallation demandée par votre employeur ou celui de votre époux ou conjoint de fait;
  • vous ou votre époux ou conjoint de fait n'êtes pas lié à l'employeur;
  • vous revenez habiter votre résidence pendant que vous ou votre époux ou conjoint de fait êtes encore au service du même employeur, ou avant la fin de l'année qui suit celle où vous ou votre époux ou conjoint de fait cessez d'être à son emploi, ou vous décédez pendant la durée de l'emploi;
  • votre résidence initiale est plus éloignée d'au moins 40 kilomètres (par le chemin le plus court) de votre nouveau lieu de travail (ou de celui de votre époux ou conjoint de fait) que votre résidence temporaire.

Si vous décidez d'exercer le choix mentionné ci-dessus, il n'y aura pas de conséquences immédiates sur votre situation fiscale lorsque vous occuperez votre maison de nouveau. Si vous changez de nouveau l'utilisation de votre résidence sans faire un nouveau choix, une partie du gain que vous ferez à la suite de la vente du bien est un gain en capital qui pourrait être imposable.

Pour faire ce choix, joignez une lettre portant votre signature à votre déclaration de revenus et de prestations. Si vous transmettez votre déclaration par voie électronique, envoyez cette lettre à votre Bureaux des services fiscaux et centres fiscaux. La lettre doit comporter une description du bien en question et préciser votre intention d’exercer le choix prévu au paragraphe 45(2) de la Loi de l’impôt sur le revenu.

Conversion de votre bien de location en résidence principale

Si vous avez acquis un bien pour le louer et que vous décidez par la suite de l'utiliser comme résidence principale, vous pouvez choisir de déclarer votre gain en capital seulement lorsque vous aurez réellement cédé votre bien.

Ce choix s'applique seulement aux gains en capital. Vous devez donc inclure toute récupération de la DPA du bien que vous avez demandée avant 1985 dans le calcul de votre revenu de location pour l'année où l'utilisation a été changée :

  • Vous ne pouvez pas faire ce choix si vous ou votre époux ou conjoint de fait ou une fiducie dont vous, votre époux ou conjoint de fait êtes bénéficiaire, avez demandé une déduction pour amortissement pour ce bien pour une année d'imposition se terminant après 1984 et au plus tard à la date du changement d'utilisation.
  • Pour faire ce choix, joignez une lettre portant votre signature à votre déclaration de revenus et de prestations. Si vous transmettez votre déclaration par voie électronique, envoyez cette lettre à votre Bureaux des services fiscaux et centres fiscaux. La lettre doit comporter une description du bien en question et préciser votre intention d’exercer le choix prévu au paragraphe 45(3) de la Loi de l’impôt sur le revenu.
  • Vous devez faire ce choix au plus tard à la première des deux dates suivantes :
    • 90 jours après la date à laquelle nous vous demandons d'exercer le choix;
    • la date à laquelle vous devez produire votre déclaration de revenus et de prestations pour l'année dans laquelle vous avez réellement vendu le bien.

Lorsque vous faites ce choix, vous pouvez désigner le bien comme votre résidence principale pour une période maximale de quatre ans avant que vous commenciez à l'occuper comme résidence principale.

Conversion d'une partie de votre résidence principale en bien de location

Lorsque vous commencez à louer une partie de votre résidence principale, nous considérons que vous avez changé l'utilisation pour cette partie. Toutefois, nous ne considérons pas que vous ayez changé l'utilisation d'une partie de votre résidence si les conditions suivantes sont remplies :

  • la partie que vous utilisez comme bien de location est peu importante par rapport à toute la résidence;
  • vous n'apportez pas de changement à la structure du bien pour le rendre mieux adapté à la location;
  • vous ne demandez pas la DPA pour cette partie de la résidence.

Si toutes les conditions mentionnées ci-dessus sont remplies, la résidence en entier pourrait être admissible comme résidence principale, même si vous en louez une partie.

Si toutes les conditions énumérées ci-dessus ne sont pas remplies lorsque vous vendez votre propriété, les conséquences sont les suivantes :

  • vous devrez diviser le prix de vente de la propriété entre la partie utilisée comme résidence principale et la partie utilisée comme bien de location. Vous pouvez le faire en utilisant une méthode raisonnable, par exemple en fonction du nombre de mètres carrés ou de pièces utilisées à chaque fin;
  • vous devrez déclarer tout gain en capital sur la partie utilisée à des fins de location. Vous n'avez pas à déclarer un gain en capital sur la partie de la maison que vous avez utilisée comme résidence principale.
Remarque

Vous ne pouvez pas exercer le choix prévu au paragraphe 45(2) de la Loi de l'impôt sur le revenu si le changement d'utilisation vise une partie du bien seulement.

Service en ligne

Mon dossier

Utiliser le service Mon dossier de l'ARC est une façon rapide, facile et sûre d'accéder, sept jours sur sept, à vos renseignements sur l'impôt et les prestations et de gérer en ligne votre dossier.

Pour vous inscrire allez à Mon dossier pour les particuliers. Vous devrez accomplir deux étapes. On vous demandera d’inscrire des renseignements personnels et de créer un ID utilisateur et un mot de passe, ou de vous servir d’un Partenaire de connexion. Assurez-vous d’avoir vos déclarations d’impôts personnels de l’exercice en cours et précédent au moment de l’inscription. Une fois que vous avez accompli l’étape un, vous aurez un accès instantané à certains de vos renseignements fiscaux. L’étape deux comprend l’envoi par la poste du code de sécurité de l’ARC. L’envoi distinct  par courrier du code de sécurité est une mesure utilisée en vue de vous protéger du vol d’identité et en vue de s’assurer de la sécurité de vos renseignements personnels. Vous aurez accès à la gamme complète de services disponibles dans Mon dossier une fois que vous aurez inscrit le code.

Un représentant autorisé peut accéder à la plupart des services en ligne en utilisant Représenter un client.

Gérer les comptes d'impôt de votre entreprise en ligne

Gagnez du temps en utilisant les services en ligne de l'ARC pour les entreprises. Vous pouvez :

  • autoriser un représentant, un employé ou un groupe d'employés, qui s'est inscrit au moyen de Représenter un client, afin qu'il ait accès en ligne à vos comptes d'entreprise;
  • demander ou supprimer une autorisation en ligne au moyen de Représenter un client, si vous êtes un représentant;
  • changer les adresses postales et physiques, ainsi que l'adresse où vous conservez vos registres comptables;
  • produire une déclaration par voie électronique sans code d'accès Web;
  • vous inscrire au service de courrier en ligne, recevoir des avis électroniques, et voir votre courrier en ligne;
  • vous inscrire au dépôt direct, mettre à jour vos renseignements bancaires, et voir les transactions par dépôt direct;
  • autoriser le retrait d'un montant prédéterminé de votre compte bancaire;
  • demander des pièces de versement additionnelles;
  • transférer des paiements et voir immédiatement les soldes mis à jour, sans devoir calculer les intérêts;
  • arrêter ou recommencer l'envoi postal de la trousse de déclaration de TPS/TVH pour les inscrits;
  • ajouter une autre entreprise à votre profil;
  • voir les réponses aux demandes de renseignements courantes, et au besoin, soumettre des demandes de renseignements liées à un compte;
  • voir le solde du compte et le solde des acomptes provisionnels ainsi que les transactions correspondantes (par exemple, les paiements);
  • et en faire bien plus.

Pour vous inscrire à nos services en ligne ou y ouvrir une session, allez à :

Pour en savoir plus, allez à Services électroniques aux entreprises.

Obtenir votre courrier de l'ARC en ligne

Vous ou votre représentant (autorisé au niveau 2) pouvez choisir de recevoir en ligne la plupart des envois postaux de l'ARC pour votre entreprise.

Une fois que vous ou votre représentant êtes inscrit au service de courrier en ligne, nous vous enverrons un avis électronique à l’adresse (ou aux adresses) courriel de votre choix lorsque du nouveau courrier sera disponible pour consultation dans Mon dosser d’entreprise. La correspondance disponible au moyen de courrier électronique ne sera plus imprimée et envoyée par la poste. Pour vous y inscrire, sélectionnez le service « Gérer le courrier en ligne », et suivez les étapes indiquées.

Utiliser notre service de courrier en ligne est plus rapide et plus facile que gérer la correspondance papier.

Autoriser le retrait d'un montant prédéterminé de votre compte bancaire

Le débit préautorisé est une option de paiement libre-service en ligne. En choisissant cette option, vous autorisez l'ARC à retirer un montant prédéterminé de votre compte bancaire à une ou à des dates que vous fixez pour payer votre impôt ou vos taxes. Vous pouvez établir un accord de débit préautorisé au moyen du service sécurisé de l'ARC Mon dossier d'entreprise. Le débit préautorisé est souple et c'est vous qui le gérez. Vous pouvez voir l'historique de votre accord ou modifier, annuler ou sauter un paiement.

Pour en savoir plus, allez à Faire un paiement à l’Agence du revenu du Canada et sélectionnez « Débit préautorisé ».

MonARC – l'application mobile

Vous vous préparez à produire votre déclaration de revenus? Utilisez MonARC pour :

  • vérifier votre maximum déductible au titre d’un REER;
  • trouver un préparateur de déclarations;
  • voir quels sont les logiciels de production de déclarations homologués par l’ARC.

Vous avez produit votre déclaration? Utilisez MonARC pour :

  • voir l’état de votre déclaration;
  • voir l’avis de cotisation qui en découle.

Utilisez MonARC tout au long de l’année pour :

  • vérifier vos montants personnalisés de prestations et de crédits;
  • vérifier vos droits de cotisation à un CELI;
  • mettre à jour vos coordonnées;
  • gérer vos renseignements de dépôt direct et de courrier en ligne;
  • demander une preuve de revenu (option C).

Pour en savoir plus sur ce que vous pouvez faire avec MonARC et accéder à l'application Web mobile de l'ARC, allez à Applications mobiles.

Paiements électroniques

Faites votre paiement en utilisant :

Pour en savoir plus sur tous les modes de paiements, allez à Faire un paiement à l’Agence du revenu du Canada.

Pour en savoir plus

Avez-vous besoin d'aide?

Si vous voulez plus de renseignements après avoir lu ce guide, visitez notre site Web ou composez le 1-800-959-7775.

Dépôt direct

Le dépôt direct est une façon rapide, pratique, fiable et sécuritaire de recevoir vos versements de l’ARC directement dans votre compte à une institution financière canadienne.

Vous pouvez consulter vos renseignements pour le dépôt direct et accéder aux transactions en ligne à Mon dossier d'entreprise.

Pour vous inscrire au dépôt direct ou pour mettre à jour vos renseignements bancaires, allez à Dépôt direct.

Formulaires et publications

Pour obtenir nos formulaires et publications, allez à Formulaires et publications ou composez le 1-800-959-7775.

Liste d'envois électroniques

Nous pouvons vous aviser par courriel quand nous ajoutons dans notre site Web de renseignements sur des sujets qui vous intéressent. Pour vous inscrire à nos listes d'envois électroniques, allez à Listes d'envois électroniques.

Système électronique de renseignements par téléphone (SERT)

Pour obtenir des renseignements personnels et généraux en matière d'impôt par téléphone, utilisez notre service automatisé SERT en composant le 1-800-267-6999.

Utilisez-vous un téléimprimeur (ATS)?

Si vous avez des troubles de l’audition ou de la parole et utilisez un ATS, composez le 1‑800‑665‑0354 durant les heures normales d'ouverture.

Plaintes liées au service

Vous pouvez vous attendre à être traité de façon équitable selon des règles clairement établies et à obtenir un service de qualité supérieure chaque fois que vous traitez avec l'Agence du revenu du Canada (ARC); consultez la Charte des droits du contribuable.

Si vous n'êtes pas satisfait du service que vous avez obtenu, tentez de régler le problème avec l'employé avec qui vous avez fait affaire ou composez le numéro de téléphone qui se trouve dans la correspondance de l'ARC. Si vous n'avez pas les coordonnées pour joindre l'ARC, allez à Coordonnées.

Si vous n'êtes toujours pas d'accord avec la façon dont vos préoccupations ont été traitées, vous pouvez demander de discuter avec le superviseur de l'employé.

Si vous n'êtes toujours pas satisfait, vous pouvez déposer une plainte liée au service en remplissant le formulaire RC193, Plainte liée au service. Pour en savoir plus, allez à Faire une plainte liée au service.

Si l'ARC n'a pas réglé votre plainte liée au service, vous pouvez soumettre une plainte auprès du Bureau de l'ombudsman des contribuables.

Plainte en matière de représailles

Si vous croyez avoir fait l’objet de représailles, veuillez remplir le formulaire RC459, Plainte en matière de représailles. Pour en savoir plus sur les plaintes en matière de représailles, allez à Plainte en matière de représailles.

Vidéos sur l'impôt et les taxes

Nous avons  une série de vidéos sur l’impôt et les taxes pour les nouvelles petites entreprises qui offrent une introduction aux sujets, tels que l’enregistrement d’une entreprise, la TPS/TVH et la paie. Pour voir nos vidéos, allez à Galerie de vidéos.

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