Bulletin d'interprétation
en matière d'impôt sur le revenu

Propriété d'un bien (résidence principale)

N^o : IT-437R

DATE : le 21 février 1994

OBJET : LOI DE L'IMPÔT SUR LE REVENU
Propriété d'un bien (résidence principale)

RENVOI : L'alinéa 54g) et le paragraphe 248(3) (aussi les paragraphes 40(7), 248(22) et 248(23))

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Avis -- Les bulletins n'ont pas force de loi.

Cette publication est aussi disponible en format PDF.

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Propriété d'un bien (résidence principale)

Contenu

• Application
• Résumé
• Discussion et interprétation
  • Généralités (1-17)
• Explication des modifications

Application

Le présent bulletin annule et remplace le Bulletin d'interprétation IT-437, Propriété d'habitation, du 10 septembre 1979.

Résumé

Le présent bulletin contient des lignes directrices permettant d'établir la propriété de biens aux fins de l'exemption de résidence principale. Il doit être lu de concert avec la dernière version du IT-120, Résidence principale, qui expose en détail la question de l'exemption de résidence principale, y compris les types de biens qui sont admissibles à cette exemption.

Le présent bulletin porte sur les concepts de « propriété bénéficiaire » et de « propriété juridique » tels qu'on les connaît dans les juridictions de common law. En outre, il traite des dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu qui se rapportent en particulier à la province de Québec puisque celle-ci est une juridiction de droit civil.

De plus, ce bulletin contient des observations concernant l'adhésion à une corporation ou à une association qui détient des immeubles d'habitation (y compris les coopératives d'habitation constituées en corporation) ainsi que des observations sur les immeubles en copropriété, les conventions d'achat, les conventions de bail avec option et d'autres sujets connexes.

Les deux derniers numéros du bulletin mentionnent brièvement des règles qui sont pertinentes lorsque les biens sont détenus par une fiducie personnelle, y compris une fiducie en faveur du conjoint; on y renvoie le lecteur à d'autres publications du Ministère qui traitent de ces règles plus en détail.

Discussion et interprétation

Généralités

1. Selon l'alinéa 54g) de la Loi de l'impôt sur le revenu, qui détermine si un bien est la « résidence principale » d'un contribuable pour une année d'imposition donnée, le contribuable doit avoir été propriétaire du bien à un moment donné au cours de l'année. (On retrouve dans la dernière version du IT-120, Résidence principale, un exposé sur toutes les exigences, y compris l'exigence touchant la propriété, qui doivent être satisfaites aux fins de l'exemption de résidence principale.) La Loi ne définit pas le terme « propriété »; toutefois, aux fins de l'exemption de résidence principale, l'exigence relative à la propriété énoncée à l'alinéa 54g) est satisfaite lorsque le contribuable est le propriétaire juridique ou le propriétaire bénéficiaire du bien. Ces expressions sont traitées ci-dessous.

2. Dans les juridictions de common law, deux formes de propriété sont reconnues, soit la propriété juridique et la propriété bénéficiaire. Habituellement, la « propriété juridique » existe lorsque le titre de propriété est transféré à une personne ou qu'il est inscrit, enregistré ou tenu en son nom. Le propriétaire juridique a, en général, le pouvoir d'exercer ses droits de propriété à l'égard de toute autre personne.

3. La propriété juridique d'une personne à l'égard d'un bien peut toutefois être assujettie à la propriété bénéficiaire d'une autre personne à l'égard de ce bien. L'expression « propriété bénéficiaire » sert à décrire le type de propriété d'une personne qui a droit à l'usage et aux avantages d'un bien, que cette personne jouisse ou non d'un droit simultané de propriété juridique. Celui qui jouit du droit de propriété bénéficiaire, mais non de propriété juridique, peut exercer ce droit contre le détenteur du titre légal. Par exemple, il y a souvent propriété bénéficiaire dans les cas où le bien est détenu en fiducie pour une personne lorsque celle-ci, en vertu de l'acte de fiducie, peut indiquer au fiduciaire la façon de gérer le bien. (Lorsqu'il y a une fiducie personnelle, y compris une fiducie en faveur du conjoint, veuillez aussi vous reporter aux règles mentionnées aux numéros 16 et 17 ci-dessous.)

4. Toutefois, il faut établir une distinction entre la propriété bénéficiaire et les autres genres de possession physique d'un bien dont une personne peut jouir. Par exemple, le locataire d'un bien immeuble, ou une personne qui a la permission d'occuper ce bien parce que le propriétaire réel ne s'y oppose pas, n'est pas le propriétaire bénéficiaire du bien. Pour déterminer si une personne détient une propriété bénéficiaire, il faut tenir compte de facteurs comme le droit de possession, le droit de toucher des loyers, le droit d'hypothéquer le bien, le droit d'en transférer le titre par vente ou par testament, l'obligation de le réparer, l'obligation de payer des impôts fonciers, ainsi que d'autres obligations et droits pertinents. Il n'est pas nécessaire que tous ces critères de propriété soient réunis pour que l'on puisse conclure qu'une personne est propriétaire bénéficiaire du bien, ce qui est une question de fait dans chaque cas particulier (sous réserve de toute détermination en vertu de la loi concernant la propriété bénéficiaire, par exemple de la manière décrite aux numéros 6, 8 ou 9 ci-dessous).

5. Puisque dans la plupart des cas la même personne jouit des deux formes de propriété, soit la propriété juridique et la propriété bénéficiaire, il n'est pas souvent nécessaire de déterminer la propriété en fonction seulement de la propriété bénéficiaire. Les observations ci-dessous traitent de certains cas où un contribuable est considéré comme possédant, ou ne possédant pas, un bien aux fins de l'exemption de résidence principale.

6. Puisque la province de Québec est une juridiction de droit civil et non une juridiction de common law, le paragraphe 248(3) de la Loi de l'impôt sur le revenu prévoit une série de règles spéciales, aux fins de l'impôt sur le revenu, en ce qui a trait à cette province. Selon le paragraphe 248(3), les situations qui sont indiquées ci-dessous sont considérées comme étant des fiducies :

Ces fiducies sont réputées avoir été créées par testament si les situations qui figurent en a), b) et c) ci-dessus ont été établies par testament. Les biens visés dans les situations décrites en a), b) et c) ci-dessus sont réputés avoir été transférés à la fiducie et être détenus par celle-ci. Le transfert est aussi réputé être survenu à la date du décès du testateur, et par suite de ce décès, lorsque les situations mentionnées en a), b) et c) ci-dessus surviennent au moment du décès de cette personne. Si le bien est du genre de biens qui peut autrement être admissible à titre de résidence principale (c.-à-d. un logement, un droit de tenure à bail ou une action du capital-actions d'une coopérative d'habitation constituée en corporation -- voir la dernière version du IT-120 ainsi que le numéro 10 ci-dessous), la fiducie réputée pourrait se prévaloir des règles mentionnées au numéro 17 ci-dessous, pour demander l'exemption de résidence principale afin de réduire ou éliminer tout gain qui, autrement, serait calculé (aux fins de l'impôt) comme un gain résultant de la disposition du bien. De plus, le paragraphe 248(3) prévoit que toute personne qui a le droit (que ce droit soit immédiat ou futur, et qu'il soit conditionnel ou non) de recevoir la totalité ou une partie du revenu ou du capital relativement à un bien visé dans l'une des situations mentionnées en a), b) et c) ci-dessus est réputée être une personne qui a un droit de bénéficiaire dans la fiducie réputée. Enfin, le paragraphe 248(3) prévoit que les biens sur lesquels une personne a, à un moment donné, un des droits suivants :

sont réputés, même s'ils sont grevés d'une servitude, être la propriété effective de la personne à ce moment-là. Ainsi, si une personne vend son droit à l'égard d'un bien visé dans l'une des situations décrites en a), b), c), d) ou e) ci-dessus et que ce bien est un bien qui peut être, par ailleurs, admissible à titre de résidence principale (c.-à-d. un logement, un droit de tenure à bail ou une action du capital-actions d'une coopérative d'habitation constituée en corporation), cette personne pourrait se prévaloir de l'exemption de résidence principale afin de réduire ou éliminer tout gain qui, autrement, serait calculé (aux fins de l'impôt) comme un gain résultant de la disposition du bien. Pour que cela puisse se faire, il faut, bien entendu, que toutes les autres exigences de l'alinéa 54g), comme elles sont décrites dans la dernière version du IT-120, aient été remplies. (Par exemple, l'exigence selon laquelle le bien doit être « normalement habité » serait satisfaite si la personne qui vend le droit relatif au bien a habité le bien au cours des années en question.)

7. Voici une brève explication de certaines des expressions juridiques utilisées au numéro 6 ci-dessus :

• Un bail emphytéotique est une location à bail d'un bien immeuble pour une période de temps relativement longue -- à la date de publication du présent bulletin, il peut encore exister dans la province de Québec des baux emphytéotiques dont la durée peut varier de « plus de 9 ans » à 100 ans. Durant la période que couvre le bail emphytéotique, le preneur a les pleins avantages et la pleine jouissance du bien immeuble et apporte des améliorations au bien et paie, habituellement, un loyer annuel au propriétaire. Cette question est étudiée plus en détail dans la dernière version du IT-324, Déduction pour amortissement -- Bail emphytéotique.
• Dans le cas d'un usufruit, l'usufruitier a le droit de jouir de tous les bénéfices, avantages et profits d'un bien qui appartient à une autre personne.
• Lors d'une substitution, la personne désignée, appelée le grevé, hérite du bien en vertu d'un testament ou l'acquiert à la suite d'un don entre vifs, mais avec une directive selon laquelle elle doit transmettre le bien à une autre personne désignée, qui s'appelle le substitut.

8. Aux fins de la demande d'exemption de résidence principale à l'égard d'un bien, selon l'alinéa 54g), le contribuable doit être propriétaire du bien « conjointement avec une autre personne ou autrement ». Ces mots englobent la propriété unique, la colocation, la location en commun et la copropriété. Les lois provinciales relatives aux biens matrimoniaux aident souvent à déterminer la propriété des biens à cette fin; il faut donc les examiner en même temps que les observations du présent bulletin. Dans la province de Québec,

servent à déterminer lequel des conjoints détient un bien immeuble « conjointement avec une autre personne ou autrement ». Toutefois, il faut signaler que les paragraphes 248(22) et (23) de la Loi de l'impôt sur le revenu contiennent des dispositions qui peuvent « réputer » (déterminer), aux fins de la Loi, le conjoint qui est propriétaire d'un bien à un moment donné après le 13 juillet 1990 si ce bien est ou était assujetti à un régime matrimonial au Québec (ou dans une autre juridiction de droit civil), qui comporte un certain degré d'intérêt commun entre les époux, comme dans la communauté de biens. Pour plus de détails sur ces dispositions, veuillez consulter la dernière version du IT-325, Transferts de biens après une séparation, un divorce ou une annulation de mariage.

9. Lorsque la propriété d'un bien d'un contribuable fait l'objet d'une contestation ou d'un doute, il peut s'en remettre aux tribunaux pour résoudre la question. Lors de la dissolution d'un mariage, par exemple, un conjoint peut demander aux tribunaux de déterminer la propriété d'un bien qui est considéré comme la propriété de l'autre conjoint. Dans un tel cas, lorsque le premier conjoint devient propriétaire en vertu d'une ordonnance du tribunal, ce droit de propriété sera généralement considéré comme ayant été acquis à la date d'entrée en vigueur spécifiée dans l'ordonnance du tribunal, et ce, quel que soit le fondement ou les motifs juridiques de l'ordonnance, ou encore, si l'ordonnance ne précise aucune date d'entrée en vigueur, à toute autre date jugée raisonnable.

10. Une action du capital-actions d'une coopérative d'habitation constituée en corporation peut être admissible comme résidence principale à condition que l'action ait été acquise à la seule fin d'obtenir le droit d'habiter un logement appartenant à la corporation, et que soient satisfaites les autres exigences de l'alinéa 54g), comme il est mentionné à la dernière version du IT-120. De toute façon, lorsqu'une corporation ou une association, constituée exclusivement pour détenir des immeubles d'habitation, est dans les faits simplement un fiduciaire passif du bien et que les modalités du contrat de fiducie accordent au bénéficiaire, c'est-à-dire à l'actionnaire de la corporation ou au membre de l'association, les droits suivants :

l'actionnaire ou le membre est considéré comme le propriétaire bénéficiaire du logement. Ces observations ne concernent pas le droit de propriété d'une unité d'un immeuble en copropriété qui est habituellement dévolu à l'acquéreur. Toutefois, il faut consulter le numéro 12 ci-dessous qui porte sur le moment de l'acquisition de la propriété d'une unité d'un immeuble en copropriété.

11. L'intérêt d'un acheteur dans un bien faisant l'objet d'une convention de vente exécutoire, sous réserve des dispositions du numéro 12 ci-dessous, est considéré comme constituant un droit de propriété. L'intérêt de l'acheteur d'une maison acquise en vertu de la Loi sur les terres destinées aux Anciens combattants sera aussi considéré comme un droit de propriété. Dans ces cas, le contribuable a versé un acompte et il s'est engagé à faire des versements mensuels. Lorsque le prix complet de l'achat est payé, le contribuable a le droit d'acquérir le titre en son nom.

12. Lorsqu'il acquiert une unité résidentielle d'un immeuble en copropriété, il n'est pas rare qu'un contribuable donne un acompte, pour passer un contrat d'achat et de vente, pour conclure une entente d'occupation et pour prendre possession avant l'enregistrement de l'immeuble en copropriété. L'entente d'occupation peut prévoir des paiements qui tiennent compte des frais d'entretien de l'immeuble en copropriété en attendant que l'achat soit effectif. Dans ce cas, le contribuable ne possède habituellement pas (que ce soit la propriété bénéficiaire ou la propriété juridique) l'unité de l'immeuble en copropriété avant l'enregistrement de celui-ci en vertu de la loi provinciale pertinente et avant la conclusion de la transaction.

13. Dans certains cas, on peut considérer qu'un contribuable possède, aux fins de l'exemption de résidence principale, un logement situé sur un terrain qui ne lui appartient pas lorsque, en vertu de la loi ou conformément aux clauses du bail, il détient un droit de tenure à bail sur le terrain. Cette situation peut survenir dans l'un des cas suivants :

14. Un contribuable qui habite un logement en vertu d'une véritable convention de bail avec option n'est pas considéré comme le propriétaire du logement. Par contre, ce contribuable est considéré comme le propriétaire bénéficiaire du logement lorsque la convention est un contrat de vente conditionnelle. Il s'agit toujours de déterminer, en se fondant sur les modalités écrites de la convention, les circonstances dans lesquelles elle est conclue et la façon dont elle est exécutée, si la convention est dans les faits un bail avec option d'achat ou une convention de vente. Cette question est exposée plus à fond dans la dernière version du IT-233, Convention de bail avec option; conventions de vente et de relocation.

15. Un contribuable acquiert la propriété d'un bien à la suite d'un don ou d'un héritage, à la date à laquelle il obtient le droit d'entrer en possession du bien.

16. Lorsqu'une fiducie personnelle quelconque, y compris une fiducie en faveur du conjoint, remet un bien à un bénéficiaire qui par la suite en dispose, le bénéficiaire peut être réputé, en vertu du paragraphe 40(7), aux fins de l'exemption de résidence principale, avoir été propriétaire du bien depuis l'acquisition de ce dernier par la fiducie. On retrouve dans la dernière version du IT-120 un exemple du fonctionnement de cette disposition.

17. Comme il est mentionné au numéro 1 ci-dessus, le propriétaire juridique du bien peut satisfaire à l'exigence relative à la propriété aux fins de l'exemption de résidence principale prévue à l'alinéa 54g). Cette exigence est aussi satisfaite même si le propriétaire juridique, par exemple une fiducie, n'est pas le propriétaire bénéficiaire. Toutefois, comme en traite la dernière version du IT-120, un contribuable doit satisfaire à d'autres exigences pour pouvoir demander l'exemption de résidence principale. Certaines dispositions spéciales de la Loi permettent à toute fiducie personnelle, y compris une fiducie en faveur du conjoint, de demander, si elle dispose du bien, l'exemption de résidence principale. Pour plus de renseignements sur ces règles, veuillez vous reporter à la formule T1079, Désignation d'un bien comme résidence principale par une fiducie personnelle.

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Explication des modifications

Introduction

L'Explication des modifications donne les raisons pour lesquelles un bulletin d'interprétation a été révisé. On y expose les révisions qui ont été apportées à la suite de modifications à la loi, de même que les révisions qui modifient une interprétation existante du Ministère ou qui en établissent de nouvelles.

Aperçu

Le bulletin traite de la propriété de biens aux fins de la demande d'exemption pour résidence principale.

Nous avons révisé le bulletin essentiellement pour les raisons suivantes :

• Par suite des modifications apportées par L.C. 1991, c.49 (antérieurement le projet de loi C-18) aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu qui concernent la propriété de biens dans la province de Québec;
• Il n'y a pas lieu de traiter de la propriété de biens aux fins des règles relatives au régime enregistré d'épargne-logement (REEL) puisque ce régime a été supprimé.

Les observations du présent bulletin ne sont pas touchées par les modifications proposées à la Loi de l'impôt sur le revenu contenues dans le projet de loi C-9, qui a passé l'étape de la première lecture à la Chambre des communes le 4 février 1994¹, ni dans l'avant-projet de loi publié le 30 août 1993 (un projet de loi comprenant ces modifications législatives sera vraisemblablement déposé à la Chambre durant la présente session du Parlement).

Modifications législatives et autres

Nouveau numéro 1 (remplace l'ancien numéro 1) : Le texte du nouveau numéro 1 remplace celui de l'ancien numéro 1 et une partie de la première phrase de l'ancien numéro 2. L'ancien numéro 1 précisait qu'il fallait donner au terme « propriété » dans la Loi de l'impôt sur le revenu le sens de « propriété bénéficiaire ». Cette précision prenait une importance particulière pour l'application des règles relatives au REEL. Dans le nouveau numéro 1, nous avons supprimé la référence à la disposition du REEL qui est maintenant abrogé. Le nouveau texte précise que l'exigence visant la propriété en vertu des règles relatives à la résidence principale est satisfaite quand le contribuable est le propriétaire juridique ou le propriétaire bénéficiaire du bien. (L'expression « propriété juridique » devient importante quand le bien est détenu par une fiducie personnelle, comme on en fait brièvement mention dans la suite du bulletin.)

Nouveaux numéros 2 à 5 (remplacent l'ancien numéro 2) : Nous avons divisé l'ancien numéro 2 en quatre nouveaux numéros pour en faciliter la lecture. Ces numéros traitent de la « propriété juridique » et de la « propriété bénéficiaire », et établissent des comparaisons entre ces deux expressions telles qu'elles sont utilisées dans les juridictions de la common law. Nous avons changé quelques termes et récrit quelques phrases, uniquement pour faciliter la lecture du bulletin sans modifier le fond de l'ancien numéro 2.

Nouveaux numéros 6 et 7 (remplacent l'essentiel de l'ancien numéro 3) : Ces numéros remplacent la plus grande partie de l'ancien numéro 3. Le nouveau numéro 6 traite de l'exemption pour résidence principale dans le cas d'une résidence soumise aux dispositions du paragraphe 248(3), selon les modifications faisant suite au projet de loi C-18. Ces dispositions régissent en particulier le traitement fiscal des biens soumis à certains des types de relations juridiques propres à la province de Québec, qui est une juridiction de droit civil. Les explications qu'on trouve au nouveau numéro 7 pour trois de ces types de relations juridiques sont essentiellement les mêmes que celles qui figuraient à l'ancien numéro 3.

Nouveau numéro 8 (remplace les anciens numéros 11 et 14 et la deuxième phrase de l'ancien numéro 3) : Les trois premières phrases du nouveau numéro 8 sont semblables au texte des anciens numéros 11 et 14, sauf qu'elles ne font plus référence à la disposition concernant le REEL abrogé et qu'elles établissent maintenant un lien plus précis avec les règles relatives à la résidence principale. La quatrième phrase du nouveau numéro 8 est semblable à la deuxième phrase de l'ancien numéro 3. La fin du nouveau numéro 8 traite des dispositions ajoutées à la Loi de l'impôt sur le revenu en vertu du projet de loi C-18 qui permettent d'établir lequel de deux conjoints est le propriétaire d'un bien situé au Québec. Elle renvoie aussi le lecteur à un autre bulletin qui traite plus en détail de ces dispositions.

Nouveau numéro 9 (remplace l'ancien numéro 13) : La partie de la dernière phrase de l'ancien numéro 13 « ou, si une telle date n'est pas précisée, à la date à laquelle l'ordonnance est rendue » traduisait une position administrative favorable à certains contribuables aux fins des règles relatives au REEL. Toutefois, comme la législation concernant le REEL a été abrogée et que la position administrative mentionnée ci-dessus pourrait avoir des conséquences défavorables dans certains cas de demande d'exemption pour résidence principale, cette partie du texte a été révisée dans le nouveau numéro 9. Elle se lit maintenant comme suit : « ou encore, si l'ordonnance ne précise aucune date d'entrée en vigueur, à toute autre date jugée raisonnable. »

Nouveau numéro 10 (remplace l'ancien numéro 4) : Le texte de ce numéro a été révisé pour établir un lien plus précis avec les règles relatives à la résidence principale. De plus, les commentaires de l'ancien numéro 4 qui concernaient plus particulièrement les règles relatives au REEL, qui a été abrogé, n'ont pas été repris dans le nouveau numéro 10.

Ancien numéro 5 : Ce numéro n'est pas repris dans le nouveau bulletin parce que la législation concernant le REEL a été abrogée et parce que ce numéro présente maintenant peu d'intérêt, sinon aucun, en ce qui concerne les résidences principales. Les règles citées aux nouveaux numéros 16 et 17 peuvent en effet s'appliquer dans les cas où le bien est détenu par une fiducie personnelle.

Nouveaux numéros 11 à 14 (remplacent les anciens numéros 6 à 9) : Nous avons changé quelques termes de ces numéros, uniquement pour en faciliter la lecture.

Ancien numéro 10 : Ce numéro traitait exclusivement des dispositions concernant le REEL, qui ont été abrogées. Il n'a donc pas été repris dans le nouveau bulletin.

Nouveau numéro 15 (remplace l'ancien numéro 12) : Quelques termes de ce numéro ont été changés, uniquement pour en faciliter la lecture.

Nouveaux numéros 16 et 17 : Ces numéros mentionnent brièvement les règles qui sont entrées en vigueur à la suite de l'adoption des projets de loi C-72 et C-92. Ces règles peuvent s'appliquer pour l'exemption pour résidence principale quand le bien a été détenu par une fiducie personnelle, y compris par une fiducie en faveur du conjoint. Le lecteur est ensuite dirigé à d'autres documents publiés par le Ministère, qui précisent ces règles.

¹ Corrigé le 30 juin 2000.

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Avis -- Les bulletins n'ont pas force de loi.

Les bulletins d'interprétation (IT) donnent l'interprétation technique que fait Revenu Canada de la législation fiscale. À cause de leur caractère technique, les bulletins sont surtout utilisés par le personnel du Ministère, les experts en fiscalité et d'autres personnes qui s'occupent de questions fiscales. Pour les lecteurs qui désirent des explications moins techniques de la loi, le Ministère offre d'autres publications, telles que des guides d'impôt et des brochures.

Bien que les bulletins n'aient pas force de loi, on peut habituellement s'y fier, étant donné qu'ils reflètent l'interprétation que le Ministère fait de la loi qui doit être appliquée de façon uniforme par son personnel. Lorsqu'un bulletin n'a pas encore été révisé pour tenir compte des modifications législatives, le lecteur devrait se reporter à la loi modifiée et à sa date d'entrée en vigueur. De la même façon, le lecteur devrait prendre en considération les décisions des tribunaux depuis la date de parution d'un bulletin pour juger de la pertinence des renseignements contenus dans le bulletin.

L'interprétation fournie dans un bulletin s'applique à compter de sa date de publication, à moins d'indication contraire. Quand un changement est apporté à une interprétation antérieure et que ce changement est à l'avantage des contribuables, il entre habituellement en vigueur à l'égard de toutes les mesures de cotisation et de nouvelle cotisation futures. Si le changement n'est pas à l'avantage des contribuables, la date d'entrée en vigueur s'applique habituellement à l'année d'imposition en cours et aux années suivantes ou aux opérations effectuées après la date de publication du bulletin.

Une modification à une interprétation du Ministère peut aussi être annoncée dans les Nouvelles techniques de l'impôt.

Si vous avez des observations à formuler sur les sujets traités dans ce bulletin, veuillez les faire parvenir à l'adresse suivante :

À l'attention du directeur, Division des entreprises et des
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