Folio de l’impôt sur le revenu

S1-F3-C2, Résidence principale

Série 1 : Particuliers

Folio 3 : Questions liées à l’unité familiale

Chapitre 2 : Résidence principale

Sommaire

Le présent chapitre traite de l’exemption pour résidence principale, qui permet d’éliminer ou de réduire, aux fins de l’impôt sur le revenu, un gain en capital découlant de la disposition de la résidence principale d’un contribuable.

Pour qu’un contribuable puisse désigner un bien comme sa résidence principale, il doit en être propriétaire. Une copropriété avec une autre personne est également admise à cette fin.

En règle générale, le contribuable ou son époux ou conjoint de fait, son ex‑époux ou ex‑conjoint de fait, ou son enfant doit habiter le logement qui constitue la résidence principale du contribuable. Un contribuable ne peut désigner qu’un seul bien comme résidence principale pour une année d’imposition donnée. De plus, pour ce qui est d’une année d’imposition postérieure à l’année 1981, un seul bien par unité familiale peut être désigné comme résidence principale.

L’Agence du revenu du Canada (ARC) publie des folios de l’impôt sur le revenu afin de fournir des interprétations et des positions techniques à l’égard de dispositions précises contenues dans la législation fiscale. En raison de leur caractère technique, les folios sont surtout utilisés par des experts en fiscalité et autres personnes qui s’intéressent aux questions fiscales. Bien que les observations énoncées dans un paragraphe donné d’un folio puissent se rapporter à des dispositions de la loi en vigueur au moment où elles ont été faites, elles ne peuvent pas se substituer à celles-ci. Le lecteur doit donc considérer ces observations à la lumière des dispositions pertinentes de la loi en vigueur pour une année d’imposition donnée.

Table des matières


Discussion et interprétation

Aperçu général

2.1 Le présent chapitre traite de divers sujets concernant l’exemption pour résidence principale. Il importe de souligner que pour plusieurs contribuables, certains de ces sujets ne sont pas du tout pertinents. À titre d’exemple, les numéros 2.32 à 2.78 ne présentent habituellement aucun intérêt pour un résident du Canada qui est propriétaire d’un seul logement situé au Canada sur un fonds de terre d’un demi–hectare ou moins et utilisé strictement comme sa résidence principale depuis son acquisition.

2.2 Un contribuable qui dispose (ou qui est réputé avoir disposé) d’un bien qui constitue pour lui une résidence principale, peut avoir droit à une exemption qui réduit ou élimine tout gain en capital réalisé par ailleurs, aux fins de l’impôt sur le revenu. L’expression résidence principale est définie à l’article 54. Un contribuable peut demander l’exemption pour résidence principale en application de l’alinéa 40(2)b), ou de l’alinéa 40(2)c) dans le cas où un fonds de terre utilisé dans une entreprise agricole qu’il exploite comprend sa résidence principale.

2.3 À moins d’indication contraire, toute référence dans le présent chapitre à une année d’imposition ou à une année vise l'année d’imposition pour laquelle l’exemption pour résidence principale est demandée.

2.4 Le chapitre fait mention à plusieurs reprises de l’époux ou conjoint de fait et d’un enfant du contribuable. Pour les années d’imposition 1993 à 2000, l’ancien paragraphe 252(4) étendait le sens du terme conjoint de façon à comprendre un conjoint de fait de sexe opposé. Pour les années 2001 et suivantes, cette notion élargie de conjoint au paragraphe 248(1) a été remplacée par l’expression conjoint de fait, qui peut désormais comprendre une personne du même sexe. Une règle transitoire applicable aux années d’imposition 1998, 1999 et 2000 permettait aux couples de même sexe de choisir d’être traités comme des conjoints de fait pour les besoins de l’application de la Loi pour ces années-là. Pour obtenir plus de renseignements sur le sens du terme époux et de l’expression conjoint de fait, consultez la dernière version du guide 5000-G, Guide général d’impôt et de prestations. Prenez en compte aussi le sens élargi des termes époux et ex-époux prévu au paragraphe 252(3), aux fins de l’application à une année d’imposition des règles énoncées aux paragraphes 70(6) et 73(1) et qui font l’objet d’une analyse au numéro 2.69. Le paragraphe 252(1), selon le libellé qui s’applique à une année d’imposition donnée, élargit le sens du terme enfant aux fins d’application de toutes les règles contenues dans la Loi, y compris celles concernant l’exemption pour résidence principale.

2.5 Il est également possible pour une fiducie personnelle de se prévaloir de l’exemption pour résidence principale relativement à la disposition d’un bien. Cette question est analysée aux numéros 2.65 , 2.66 et 2.69.

Lorsque la vente d’un bien donne lieu à un revenu d’entreprise

2.6 Si le gain tiré de la vente de la résidence personnelle d’un contribuable constitue un revenu d’entreprise (au lieu d’un gain en capital), l’exemption pour résidence principale prévue à l’alinéa 40(2)b) ne peut pas s’appliquer pour exempter le gain de l’impôt sur le revenu. Un particulier n’a pas à travailler dans le domaine de la construction résidentielle pour avoir un revenu d’entreprise découlant de la vente d’habitations, et la vente d’une seule habitation peut donner lieu à un revenu d’entreprise. Pour obtenir plus de renseignements sur l’achat et la vente par les contribuables de leur propre habitation dans le but de gagner un revenu, consultez la version courante de la feuille de renseignements sur l’impôt TI-001, Vente d’une habitation par un particulier qui en est le constructeur, du bulletin d’interprétation IT–218R, Bénéfices, gains en capital et pertes provenant de la vente de biens immeubles, y compris les terres agricoles et les terres transmises par décès et la conversion de biens immeubles qui sont des biens en immobilisation en biens figurant dans un inventaire et du bulletin d’interprétation IT–459, Projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial.

Types de biens admissibles comme résidence principale

2.7 Tel que le prévoit la définition contenue à l’article 54, une résidence principale peut comprendre les types de biens suivants :

  • un logement qui, selon ce qu'a accepté l’ARC, pourrait comprendre les biens suivants :
    • une maison;
    • un appartement ou une unité dans un duplex, un immeuble d’habitation ou un immeuble en copropriété;
    • un chalet;
    • une maison mobile;
    • une roulotte;
    • une maison flottante;
  • un droit de tenure à bail afférent à un logement;
  • une part du capital social d’une société coopérative d’habitation, si cette part a été acquise dans l’unique but d’obtenir le droit d’habiter un logement dont la coopérative est propriétaire. L’expression société coopérative d’habitation désigne une association dont la constitution en société est assujettie à la législation régissant de telles sociétés, et qui est formée et exploitée en vue de conférer à ses membres, du fait des parts qu’ils détiennent dans la société, le droit d’habiter un logement dont cette dernière est propriétaire.

2.8 Un fonds de terre sur lequel est situé un logement peut être considéré comme faisant partie d'une résidence principale, sous réserve de certaines restrictions (lisez les numéros 2.32 à 2.46).

Tenu d'être propriétaire

2.9 Pour qu’un bien soit la résidence principale d’un contribuable pour une année donnée, ce dernier doit en être propriétaire au cours de l’année. Cette exigence est satisfaite si le contribuable est le propriétaire du bien (ou en a la propriété effective). L’exigence que prévoit la définition de l’expression résidence principale de l’article 54 relativement à la propriété du bien est remplie si le contribuable est propriétaire du bien conjointement avec une autre personne ou autrement. Cette dernière expression comprend la propriété exclusive ou une forme de copropriété. La notion de la propriété d’un bien est expliquée de façon plus approfondie aux numéros 2.79 et 2.80. La signification de l’expression propriété effective d’un bien pour la province de Québec fait l’objet de discussions détaillées aux numéros 2.83 à 2.85.

Règle du logement normalement habité

2.10 Selon une autre exigence, un logement doit être normalement habité au cours de l’année par un contribuable, par son époux ou conjoint de fait ou son ex-époux ou ex–conjoint de fait, ou par un enfant du contribuable.

2.11 La question de savoir si un logement est normalement habité au cours de l’année par une personne (c.-à-d. le contribuable, son époux ou conjoint de fait, son ex-époux ou ex-conjoint de fait, ou son enfant) dépend des faits particuliers à chaque cas. Il est suffisant qu’une personne habite un logement pendant une courte période de l’année pour que l’on considère le logement comme normalement habité au cours de l’année par cette personne. Par exemple, même si une personne vend sa résidence en début d’année ou l’acquiert tard dans l’année, le logement peut être considéré comme normalement habité au cours de l’année par cette personne parce qu’elle y a vécu au cours de l’année avant la vente ou après l’acquisition, selon le cas. Dans un cas où un contribuable habite un logement pendant une courte période de l’année et que son motif principal pour détenir le logement est d’en tirer ou de lui faire produire un revenu, le logement n’est généralement pas considéré comme normalement habité au cours de l’année par le contribuable. Relativement à la question de savoir si le motif principal pour détenir un logement est d’en tirer un revenu, une personne qui tire seulement un revenu de location accessoire d’un logement n’est pas considérée comme détenir le bien principalement dans le but de tirer ou de produire un revenu. Cependant, si un contribuable détient un logement avec comme motif principal d’en tirer un revenu, mais qu’il le loue à son enfant lequel habite également normalement le logement dans l’année, le contribuable peut désigner ce logement comme sa résidence principale à condition de remplir les autres conditions.

2.12 Si un logement n’est pas normalement habité au cours de l’année par l’une des personnes mentionnées ci–dessus, le bien peut quand même être considéré comme la résidence principale d’un contribuable pour l’année, si ce dernier fait le choix prévu au paragraphe 45(2) ou (3). Pour obtenir plus de renseignements concernant ces dispositions, veuillez consulter les numéros 2.48 à 2.56.

Désignation d’un bien comme résidence principale

2.13 Pour qu’un bien soit considéré comme la résidence principale d’un contribuable pour une année donnée, ce dernier doit le désigner ainsi et ne peut en désigner un autre de la sorte pour l’année. De plus, aucun autre bien ne peut être désigné comme résidence principale d’un membre de l’unité familiale du contribuable pour l’année. Aux fins de cette dernière règle, qui s’applique si le contribuable désigne un bien comme sa résidence principale pour l’année 1982 ou une année ultérieure, l’unité familiale du contribuable pour l’année comprend, en plus du contribuable, les personnes suivantes, selon le cas :

  • l’époux ou conjoint de fait du contribuable tout au long de l’année, à moins que l’époux ou conjoint de fait n’ait vécu pendant toute l’année séparé du contribuable en vertu d’une séparation judiciaire ou d’un accord écrit de séparation;
  • les enfants du contribuable, sauf ceux qui sont mariés, qui vivent en union de fait ou qui sont âgés de 18 ans ou plus au cours de l’année;
  • si le contribuable n’est pas marié, ne vit pas en union de fait ou n’est pas âgé de 18 ans ou plus au cours de l’année :
    • la mère et le père du contribuable;
    • les frères et les sœurs du contribuable qui ne sont pas mariés, qui ne vivent pas en union de fait ou qui ne sont pas âgés de 18 ans ou plus au cours de l’année.

2.14 Pour les années d’imposition 1993 à 2000, tel qu'il est mentionné au numéro 2.4, un conjoint comprenait un conjoint de fait de sexe opposé. Par conséquent, ces personnes sont considérées comme une unité familiale aux fins de l’exemption pour résidence principale pour les années d’imposition 1993 et suivantes (lisez l’exemple 2 de l’annexe A). Dans le cas de conjoints de fait de même sexe, ils sont considérés comme une unité familiale pour les années d’imposition 2001 et suivantes. Toutefois, si un couple de même sexe a produit un choix conjoint pour être considéré comme des conjoints de fait pour les années d’imposition 1998, 1999, ou 2000, le couple est considéré comme une unité familiale pour ces années.

2.15 Selon l’article 2301 du Règlement, un contribuable doit désigner un bien comme résidence principale pour une ou plusieurs années d’imposition dans sa déclaration de revenus pour l’année d’imposition au cours de laquelle il a disposé du bien ou accordé à une autre personne une option d’achat relativement au bien. Le formulaire de désignation utilisé à cette fin est le formulaire T2091(IND), Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu’une fiducie personnelle). Toutefois, selon la pratique de l’ARC, un contribuable n’est pas tenu de remplir et de produire le formulaire T2091(IND) avec sa déclaration de revenus, à moins que l’une des situations suivantes ne s’applique :

a) il reste un gain en capital imposable après avoir appliqué la formule pour calculer l'exemption pour résidence principale relativement à la disposition d’un bien (lisez les numéros 2.17 à 2.26);
b) le contribuable ou son époux ou conjoint de fait a produit un formulaire T664 ou T664(Aînés), Choix de déclarer un gain en capital sur un bien possédé en fin de journée le 22 février 1994 à l’égard du bien, et le bien était la résidence principale du contribuable pour l’année 1994 ou a été désigné dans l’année comme résidence principale pour une année d’imposition quelconque.

2.16 Un contribuable peut donc utiliser la formule pour calculer l’exemption pour résidence principale afin d’éliminer un gain tiré de la disposition d’un bien et ne pas être tenu, en raison de la pratique mentionnée au numéro 2.15, de remplir et produire le formulaire T2091(IND). Notez par contre qu’il est quand même considéré avoir désigné ce bien comme sa résidence principale (c.-à-d. comme s’étant prévalu de l’exemption pour résidence principale à l’égard de ce bien) pour les années en question en ce qui concerne les contraintes mentionnées aux numéros 2.13 et 2.14.

Calcul du gain tiré de la disposition d’une résidence principale – l’exemption pour résidence principale

2.17 Selon la disposition relative à l’exemption pour résidence principale de l’alinéa 40(2)b), le gain que tire un contribuable de la disposition (ou de la disposition réputée) d’un bien qui était sa résidence principale à un moment donné après sa date d’acquisition (lisez la définition ci‑dessous) est égal à son gain déterminé par ailleurs (lisez l’explication ci‑dessous) du contribuable, moins deux montants, décrits aux numéros 2.20 à 2.26.

2.18 La date d’acquisition du bien pour le contribuable est la dernière en date des jours suivants :

  • le 31 décembre 1971;
  • le jour où, pour la dernière fois, le contribuable a acquis le bien ou l’a acquis de nouveau, ou est réputé l’avoir acquis ou l’avoir acquis de nouveau.

Notez que selon le paragraphe 40(7.1), si un choix relatif aux gains en capital est effectué en application du paragraphe 110.6(19) à l’égard d’un bien, la nouvelle acquisition réputée du bien qui découle de ce choix n’est pas considérée comme une nouvelle acquisition aux fins de déterminer la date d’acquisition dont il est question à l’alinéa 40(2)b).

2.19 Le gain déterminé par ailleurs du contribuable correspond au montant du gain (le cas échéant) résultant de la disposition (ou disposition réputée) du bien par lui - avant les deux réductions décrites aux numéros 2.20 à 2.26 - sans tenir compte de la disposition concernant le choix relatif aux gains en capital du paragraphe 110.6(19) ni de la disposition connexe au paragraphe 110.6(21). Par conséquent, si un choix relatif aux gains en capital a été exercé en application du paragraphe 110.6(19) relativement au bien, le gain du contribuable déterminé par ailleurs est calculé sans tenir compte de la disposition et de la nouvelle acquisition du bien qui sont réputées se produire selon ce choix. Cela signifie que le gain déterminé par ailleurs est calculé sans tenir compte de l’augmentation ou de la diminution du prix de base rajusté du bien prévues aux paragraphes 110.6(19) ou 110.6(21), respectivement.

2.20 Selon l’alinéa 40(2)b), le premier montant pouvant réduire le gain déterminé par ailleurs du contribuable est calculé selon la formule suivante :

A × (B ÷ C)

Les éléments de cette formule sont les suivants :

A correspond au gain déterminé par ailleurs du contribuable, tel qu'on l'explique ci–dessus;

B correspond à 1 + le nombre d’années d’imposition se terminant après la date d’acquisition, pour lesquelles le bien était la résidence principale du contribuable et au cours desquelles celui-ci résidait au Canada (notez que ces deux conditions doivent être remplies pour une année donnée pour que cette année puisse être incluse à B);

C est le nombre d’années d’imposition se terminant après la date d’acquisition et au cours desquelles le contribuable était propriétaire du bien (conjointement avec une autre personne ou autrement – lisez le numéro 2.9).

2.21 Pour connaître le sens de résident du Canada, consultez le folio de l’impôt sur le revenu S5-F1-C1, Détermination du statut de résident d’un particulier. L’expression au cours, relativement à une année d'imposition, signifie à n’importe quel moment d'une année d'imposition plutôt que pendant la totalité de celle-ci.

2.22 Le deuxième montant pouvant réduire le gain du contribuable déterminé par ailleurs correspond à l'élément D de l’alinéa 40(2)b). On le nomme, dans le présent chapitre, le montant de réduction découlant d'un choix relatif aux gains en capital. Il n’intervient que si sont réunies les deux conditions suivantes :

  • la date d’acquisition du bien (expliquée ci–dessus) pour le contribuable est antérieure au 23 février 1994;
  • le contribuable ou son époux ou conjoint de fait a fait le choix relatif aux gains en capital prévu au paragraphe 110.6(19) relativement au bien ou à un intérêt ou, pour l’application du droit civil, un droit sur celui-ci. Si un tel choix a été fait, le formulaire T664 ou T664(Aînés), aurait été produit.

2.23 Dans le calcul du montant de réduction découlant d’un choix relatif aux gains en capital d’un contribuable, il faut donc prendre en compte le montant découlant du choix exercé par son époux ou conjoint de fait selon le paragraphe 110.6(19). Cela assure de prendre en compte, au moment de la disposition ultime d’un bien par un contribuable, tout gain découlant d’un choix qui a été déclaré pour l’année 1994 par son époux ou conjoint de fait, relativement au bien qui avait été par la suite transféré au contribuable, après février 1994, par voie de roulement libre d’impôt. Autrement dit, si un contribuable a acquis un bien après 1994 de son époux ou conjoint de fait dans le cadre d’un transfert auquel s’applique les dispositions de roulement des paragraphes 73(1) ou 70(6), tous les gains découlant d’un choix qui ont été déclarés pour l’année 1994 par son époux ou conjoint de fait, relativement au bien transféré, doivent être pris en compte dans le calcul du montant de réduction relatif aux gains en capital du contribuable au moment où il vend le bien. Les transferts admissibles de biens aux fins des paragraphes en question sont analysés plus loin, au numéro 2.69.

2.24 Le montant de réduction découlant d’un choix relatif aux gains en capital correspond essentiellement au montant total des gains résultant des choix que le contribuable ou son époux ou conjoint de fait ont faits à l’égard des gains en capital relatifs au bien, après avoir tenu compte de toute réduction effectuée dans le calcul de ces gains du fait de la désignation du bien comme résidence principale du contribuable ou de son époux ou conjoint de fait pour l’année comprenant le 22 février 1994 ou pour toute année d’imposition antérieure. Le montant de réduction découlant d’un choix relatif aux gains en capital ne peut toutefois pas excéder le montant des gains (après avoir tenu compte de toute réduction apportée à ces derniers du fait que le bien était la résidence principale du contribuable ou de son époux ou conjoint de fait pour l’année d’imposition comprenant le 22 février 1994 ou pour toute année d’imposition antérieure) qui auraient découlé du choix si l’on avait utilisé, comme produit de disposition désigné du bien, la juste valeur marchande de ce dernier à la fin du 22 février 1994.

2.25 Le contribuable calcule le montant de réduction découlant d'un choix relatif aux gains en capital sur le formulaire T2091(IND)‑WS, Feuille de travail pour résidence principale, qu’il doit produire avec son formulaire de désignation T2091(IND) (lisez les numéros 2.15 et 2.16).

2.26 Les commentaires qui suivent au sujet de l’alinéa 40(2)b) portent sur le premier montant pouvant réduire le gain déterminé par ailleurs, soit la réduction calculée à l'aide de la formule mentionnée ci–dessus, A × (B ÷ C). À moins d’indication contraire, on suppose pour les besoins de ces commentaires que le contribuable n’a fait aucun choix relatif aux gains en capital et qu’il n’y a donc aucun deuxième montant pouvant réduire le gain déterminé par ailleurs, c’est‑à‑dire aucun montant de réduction découlant d'un choix relatif aux gains en capital.

Bien appartenant aux deux époux ou conjoints de fait

2.27 Si un contribuable et son époux ou conjoint de fait possèdent un bien selon l’une des formes de propriété mentionnées au numéro 2.9, ils réaliseront habituellement un gain lors de sa disposition. Il convient de se rappeler que si l’un des époux ou conjoints de fait désigne un bien comme sa résidence principale pour une année d’imposition après 1981, l’autre époux ou conjoint de fait ne peut désigner que ce bien comme sa résidence principale pour cette année-là, dans le cas où la règle expliquée aux numéros 2.13 et 2.14 l’empêche de désigner ainsi tout autre bien pour l’année en question.

Plus d’une résidence dans une année d’imposition

2.28 Même si un contribuable ne peut désigner qu’un seul bien comme sa résidence principale pour une année d’imposition donnée, les règles sur l’exemption pour résidence principale prennent en compte le fait qu’un contribuable peut avoir deux résidences au cours d’une même année, c’est-à-dire lorsqu’une résidence est vendue et qu’une autre résidence est acquise au cours de la même année. L’opération 1 + de l’élément B de la formule présentée au numéro 2.20 fait en sorte que deux biens puissent être considérés comme résidence principale au cours d’une même année, même si un seul des deux peut être désigné comme tel pour cette année-là.

Construction d’un logement sur un fonds de terre vacant

2.29 Si un contribuable acquiert un fonds de terre au cours d’une année d’imposition et y construit un logement au cours d’une année ultérieure, le bien ne peut pas être désigné comme résidence principale du contribuable pour les années qui précèdent l’année au cours de laquelle le contribuable, son époux ou conjoint de fait, son ex-époux ou ex-conjoint de fait, ou son enfant commence à normalement habiter le logement. Ces années antérieures (où le contribuable était propriétaire seulement du fonds de terre vacant ou du fonds de terre sur lequel il y avait un logement en construction) ne seront pas incluses à l’élément B de la formule décrite au numéro 2.20 (ou dans les années mentionnées dans l’énoncé dont il est question au point 2.43b)). Toutefois, toutes les années à compter de celle au cours de laquelle le contribuable a acquis le fonds de terre vacant figureraient à l’élément C. Par conséquent, il se peut qu’au moment de la disposition ultérieure du bien, l’exemption pour résidence principale n’élimine qu’une partie du gain déterminé par ailleurs.

Exemple 1

 

M. A a acquis un terrain vacant à 50 000 $ en 2002. En 2005, il y a construit un logement, au coût de 200 000 $, et a commencé à normalement habiter celui-ci. En 2011, il a disposé du bien pour 300 000 $. Le gain déterminé par ailleurs que M. A a tiré de la disposition du bien est égal au produit de 300 000 $ moins le prix de base rajusté de 250 000 $ = 50 000 $ (à supposer qu’il n’y a eu aucuns frais de disposition). M. A peut désigner le bien comme sa résidence principale pour les années 2005 à 2011 inclusivement, mais non pour les années 2002 à 2004 inclusivement, parce que personne ne vivait dans un logement situé sur le terrain au cours de ces années. La formule pour calculer l’exemption pour résidence principale ne peut donc pas éliminer la totalité du gain de 50 000 $ déterminé par ailleurs, mais seulement 40 000 $ de ce gain.

Selon la formule A x (B ÷ C) :

A correspond à 50 000 $

B correspond à 1 + 7 (les années d’imposition 2005 à 2011)

C correspond à 10 (les années d’imposition 2002 à 2011)

= 50 000 $ x (8 ÷ 10)

= 40 000 $

 Bien détenu le 31 décembre 1981

2.30 Un contribuable ne peut pas désigner un bien comme sa résidence principale pour une année d’imposition après 1981 si un autre bien a été désigné comme la résidence principale d’un autre membre de son unité familiale pour la même année (pour obtenir plus de précisions sur cette règle, lisez les numéros 2.13 et 2.14). Si le contribuable dispose d’un bien dont il a été propriétaire (conjointement avec une autre personne ou autrement) d’une façon continue depuis un moment antérieur à 1982 et que le bien ne peut pas être désigné comme sa résidence principale pour une ou plusieurs années après 1981 en raison de la règle mentionnée ci-dessus, le paragraphe 40(6) prévoit une disposition transitoire qui limite le montant du gain (le cas échéant) du contribuable résultant de la disposition. L’annexe A, à la fin du présent chapitre, donne des exemples qui illustrent la manière dont la règle du paragraphe 40(6) fonctionne.

Perte résultant de la disposition d’une résidence

2.31 Un bien qui sert principalement de résidence (c.-à-d. qui est affecté à l’usage et à l’agrément personnels de ceux qui y vivent) ou une option d’achat d’un bien qui serait, s’il était acquis, ainsi utilisé est un bien à usage personnel. Ainsi, une perte résultant de la disposition d’un bien ou d’une option de ce genre est réputée nulle par application du sous‑alinéa 40(2)g)(iii).

Fonds de terre facilitant l’usage du logement comme résidence

2.32 Aux termes de l’alinéa  e ) de la définition de résidence principale de l’article 54, la résidence principale d’un contribuable pour une année d’imposition est réputée comprendre, sauf si le bien est une part du capital social d’une société coopérative d’habitation, le fonds de terre sous‑jacent au logement ainsi que la partie du fonds de terre adjacent qu’il est raisonnable de considérer comme facilitant l’usage du logement comme résidence. Il n’est habituellement pas nécessaire de faire la preuve qu’un fonds de terre d’un demi-hectare ou moins, comprenant le fonds de terre sous-jacent à un logement, facilite l’usage du logement comme résidence. Toutefois, si une partie de ce fonds de terre est utilisée pour tirer un revenu d’une entreprise ou d’un bien, cette partie n’est habituellement pas considérée comme facilitant l’usage du logement comme résidence. Si un contribuable déduit dans le calcul de son revenu une partie des dépenses liées au fonds de terre (comme les impôts fonciers ou les intérêts hypothécaires), les dépenses ainsi attribuées à la production d’un revenu indiquent habituellement la mesure dans laquelle le fonds de terre sert à gagner un revenu selon le contribuable.

Fonds de terre de plus d’un demi–hectare

2.33 Si la superficie totale du fonds de terre sur lequel est situé un logement est supérieure à un demi-hectare, l’excédent est réputé par l’alinéa e) de la définition de résidence principale de l’article 54 ne pas avoir facilité l’usage du logement comme résidence, et n’est donc pas admis comme faisant partie d’une résidence principale, sauf si le contribuable établit qu’il était nécessaire à cet usage. L’excédent doit être clairement nécessaire, et non seulement souhaitable, pour que le logement puisse remplir convenablement son rôle de résidence. En règle générale, l’utilisation d’un fonds de terre de plus d’un demi-hectare dans le but de s’adonner à un loisir ou de mener un mode de vie spécifique (comme l’élevage d’animaux de compagnie ou la vie à la campagne) ne signifie pas que la partie excédentaire est nécessaire pour faciliter l’usage du logement comme résidence.

2.34 Un fonds de terre de plus d’un demi-hectare peut être considéré comme nécessaire si la superficie ou la nature du logement et son emplacement sur le lot font que l’excédent est essentiel à l’usage du logement comme résidence ou, compte tenu de l’emplacement du logement, si l’excédent est essentiel pour permettre aux occupants du logement d’y accéder par les chemins publics. D’autres facteurs peuvent être pris en compte pour déterminer si la partie d’un fonds de terre de plus d’un demi-hectare est nécessaire à l’usage du logement comme résidence, par exemple l’existence de restrictions quant à la superficie minimale d’un lot ou quant au morcellement ou à la subdivision du fonds de terre (lisez le numéro 2.35). Dans tous les cas, toutefois, la question de savoir quelle part, le cas échéant, de l’excédent est nécessaire à l’usage d’un logement comme résidence est une question de fait.

2.35 Une loi ou un règlement municipal ou provincial peut exiger, par exemple, qu’un lot résidentiel dans un secteur donné ait une superficie minimale de plus d’un demi-hectare, ou imposer des restrictions quant au morcellement ou à la subdivision d’un lot résidentiel dans un secteur donné qui empêcheraient que le lot soit d’un demi-hectare ou moins. S’il existait une telle loi ou un tel règlement pour une année au cours de laquelle le contribuable détenait le bien, le secteur de plus d’un demi-hectare ferait normalement partie de la résidence principale pour cette année-là.

Exemple 2

 

Mme B dispose de sa résidence principale dont elle était propriétaire depuis dix ans. Elle réalise un gain en capital de 100 000 $. La partie du gain attribuable à la maison et à un fonds de terre d’un demi-hectare est de 60 000 $ et la partie attribuable au fonds de terre excédentaire est de 40 000 $. Supposons que la maison et le fonds de terre d’un demi-hectare de Mme B sont admissibles comme résidence principale pour toutes les années au cours desquelles elle était propriétaire du bien, et que le fonds de terre excédentaire ne peut être séparé du reste du bien en raison d’un règlement municipal durant cinq des dix années de la période de possession (de la troisième à la septième année de la période de possession). On appliquerait alors la formule de la manière suivante.

D’abord, la formule de l’alinéa 40(2)b) s’applique de sorte que le gain attribuable à la maison et au demi-hectare du fonds de terre est complètement exempté. Ainsi, puisque l’élément B correspond à 11 (c.-à-d. 1 plus le nombre total d’années au cours desquelles la maison et le demi-hectare du fonds de terre étaient la résidence principale de Mme B, soit dix ans). La formule donne le résultat suivant :

60 000 $ - (60 000 $ × 11 ÷ 10) = - 6 000 $ (ce montant négatif est réputé être égal à zéro selon l’article 257).

Le gain sur le fonds de terre excédentaire n’est cependant pas complètement exempté selon l’alinéa 40(2)b), puisque l’élément B correspond à 6 (1 plus 5). La formule donne donc le résultat suivant :

40 000 $ - (40 000 $ × 6 ÷ 10) = 16 000 $.

Disposition d’une partie d’une résidence principale

2.36 Si un contribuable dispose d’une partie seulement d’un bien pouvant être considéré comme sa résidence principale (par exemple, par suite de l’établissement d’une servitude ou de l’expropriation d’un fonds de terre), il peut désigner le bien comme sa résidence principale et utiliser l’exemption pour résidence principale à l’égard de la partie du bien dont il a disposé. Il importe de souligner que cette désignation est effectuée à l’égard de la totalité du bien (y compris le logement) qui peut être considéré comme résidence principale, et non seulement à l’égard de la partie du bien qui fait l’objet de la disposition. Par conséquent, lorsque le contribuable disposera éventuellement du bien restant, celui–ci sera également reconnu comme sa résidence principale pour les années d’imposition pour lesquelles la désignation mentionnée ci–dessus aura été effectuée. Le contribuable (ou, pour les années suivant l’année d’imposition 1981, le contribuable ou un autre membre de son unité familiale) ne peut désigner aucun autre bien comme résidence principale pour ces années-là, comme il est mentionné aux numéros 2.13 et 2.14.

Disposition d’un bien dont seulement une partie est admissible comme résidence principale

2.37 Dans certains cas, seule une partie d’un bien dont la disposition donne lieu à un gain peut être admissible comme résidence principale (lisez les numéros 2.32 à 2.35). Si le contribuable désigne cette partie admissible du bien comme sa résidence principale, il doit calculer le gain réalisé à l’égard de cette partie séparément du gain réalisé à l’égard du reste du bien qui n’est pas admissible comme résidence principale. Il en est ainsi puisque le gain déterminé par ailleurs pour la partie du bien désignée comme résidence principale peut être réduit ou éliminé par l’exemption pour résidence principale, alors que le gain pour le reste du bien donne lieu à un gain en capital imposable. La répartition du produit de disposition et du prix de base rajusté de l’ensemble du bien entre les deux parties ne doit pas nécessairement être fondée sur la superficie; il faut également tenir compte de tous les facteurs pouvant avoir une incidence sur la valeur relative de l’une ou l’autre des deux parties.

2.38 Les commentaires de cette section ne s’appliquent pas si le bien comprend un fonds de terre utilisé dans une entreprise agricole (lisez plutôt les numéros 2.39 à 2.46).

Exemple 3

 

La maison de M. A est située sur un fonds de terre dont la superficie totale est de trois quarts d’hectare. M. A vend la propriété à sa juste valeur marchande et réalise un gain au moment de la disposition. La maison et le fonds de terre d’un demi-hectare sont admissibles comme résidence principale pour toutes les années où M. A en a été propriétaire. Le quart d’hectare excédentaire n’est pas admissible comme faisant partie de sa résidence principale pour les raisons suivantes :

  • il n’y a jamais eu de loi ou de règlement exigeant que le quart d’hectare supplémentaire fasse partie du bien servant de résidence (lisez le numéro 2.35); il a toujours été séparable du demi–hectare sur lequel était située la maison;
  • il n’y a jamais eu, comme il est expliqué ci-dessous, de raisons valables de considérer le quart d’hectare excédentaire comme nécessaire à l’usage de la maison comme résidence (lisez les numéros 2.33 et 2.34).

Si le quart d’hectare excédentaire était séparé, il serait toujours accessible à partir du chemin qui permet d’accéder au demi-hectare qu’occupe la résidence principale. Toutefois, il serait difficile de vendre le quart d’hectare excédentaire séparément, étant donné qu’il fait partie d’une ravine peu profonde traversée par un petit ruisseau. En fait, la seule utilité du quart d’hectare excédentaire est de rehausser l’usage de la résidence de M. A ou, en cas de morcellement, de celle de son voisin immédiat, et ce, en permettant au propriétaire de profiter de la beauté naturelle de ce fonds de terre excédentaire. Néanmoins, le quart d’hectare excédentaire n’est pas nécessaire à l’usage de la maison de M. A comme résidence. Notez que dans ces circonstances, la partie du gain de M. A qui est considérée comme se rapportant au quart d’hectare excédentaire ne correspond pas nécessairement au tiers du gain se rapportant à la totalité du fonds de terre de trois quarts d’hectare qu’il a vendu, mais probablement à un montant inférieur. Dans un tel cas, pour déterminer le montant, une évaluation du bien peut être nécessaire.

Résidence principale sur un fonds de terre utilisé dans une entreprise agricole

2.39 Si un contribuable dispose d’un fonds de terre utilisé dans une entreprise agricole qu’il exploitait à une date quelconque et que ce fonds de terre comprend un bien qui était, à un moment donné, sa résidence principale, l’alinéa 40(2)c) prévoit que tout gain qui en découle peut être calculé selon l’une des deux méthodes décrites ci‑dessous. Il faut noter que lorsqu’il est fait mention de fonds de terre à l’alinéa 40(2)c), cela comprend les bâtiments qui s’y trouvent.

2.40 Première méthode - Le contribuable peut considérer le bien comme divisé en deux parties : la partie du bien qui comprend la résidence principale et le reste du bien, dont une partie ou la totalité était utilisée dans une entreprise agricole. Le produit de disposition et le prix de base rajusté de l’ensemble du bien doivent être répartis d’une manière raisonnable entre les deux parties du bien, pour qu’on puisse déterminer le gain qui se rapporte à chacune des parties. Le gain déterminé par ailleurs à l’égard de la partie qu’occupe la résidence principale peut être réduit ou éliminé par l’exemption pour résidence principale prévue à l’alinéa 40(2)b), comme il est expliqué aux numéros  2.17 à 2.26 (ce qui comprend, le cas échéant, le montant de réduction découlant d’un choix relatif aux gains en capital, c.-à-d. l’élément D de l’alinéa 40(2)b)). Le gain qui se rapporte au reste du bien constitue un gain en capital imposable (lisez toutefois le numéro 2.47). Pour déterminer la fraction du produit de disposition de l’ensemble du fonds de terre qui peut raisonnablement être attribuée à la résidence principale, notre pratique habituelle consiste à accepter le plus élevé des deux montants suivants :

a) la juste valeur marchande, à la date de disposition du fonds de terre, d’un fonds de terre d’un demi–hectare, estimée sur la base de ventes comparables de biens agricoles semblables dans le même secteur (la juste valeur marchande d’un fonds de terre de plus d’un demi–hectare pourrait être utilisée dans la mesure où il est possible de prouver que l’excédent était nécessaire à l’usage du logement comme résidence – lisez les numéros 2.33 à 2.35);
b) la juste valeur marchande, à la date de disposition du fonds de terre, d’un lot résidentiel typique dans le même secteur.

2.41 Quelle que soit la base choisie pour attribuer une fraction du produit de disposition du fonds de terre à la résidence principale, soit le point 2.40a) ou b), il faut utiliser la même base pour attribuer la fraction du prix de base rajusté du fonds de terre à la résidence principale. Aux fins de répartir le prix de base rajusté du fonds de terre, il faut tenir compte de la juste valeur marchande du fonds de terre visé au point a) ou b), selon le cas, à la date où le contribuable en a fait l’acquisition et non à la date où il en a disposé.

2.42 L’annexe B, à la fin du présent chapitre, donne un exemple qui met en application la première méthode prévue à l’alinéa 40(2)c).

2.43 Deuxième méthode -  Le contribuable peut choisir, en application du sous-alinéa 40(2)c)(ii), de calculer le gain tiré de la disposition de l’ensemble du bien (y compris la propriété qui était sa résidence principale) sans effectuer la répartition décrite ci-dessus et sans se prévaloir de la formule pour calculer l’exemption pour résidence principale prévue à l’alinéa 40(2) b ), décrite aux numéros 2.17 à 2.26. En ce qui concerne le choix exercé en application du sous-alinéa 40(2) c)(ii), l’article 2300 du Règlement exige qu’une lettre signée par le contribuable soit annexée à la déclaration de revenus produite pour l’année d’imposition au cours de laquelle la disposition du bien a eu lieu. La lettre doit contenir les renseignements suivants :

a) un énoncé indiquant que le contribuable exerce un choix en vertu du sous‑alinéa 40(2)c)(ii);
b) un énoncé faisant état du nombre d’années d’imposition se terminant après la date d’acquisition, pendant lesquelles la propriété a été la résidence principale du contribuable et au cours desquelles le contribuable a résidé au Canada (pour connaître le sens des expressions résider au Canada et au cours, lisez le numéro 2.21);
c) une description suffisante de la propriété permettant de l’assimiler au bien désigné comme la résidence principale du contribuable.

2.44 Selon le choix prévu au sous-alinéa 40(2)c)(ii), le gain tiré de la disposition de l’ensemble du bien est égal au gain déterminé par ailleurs, moins le total de 1 000 $ plus 1 000 $ pour chaque année d’imposition visée au point 2.43b) ci-dessus. Deux points doivent être signalés au sujet du calcul du gain visé au sous-alinéa 40(2)c)(ii).

  • La date d’acquisition mentionnée au point 2.43b) ci–dessus correspond au dernier en date des jours suivants :
    • le 31 décembre 1971;
    • e jour où, pour la dernière fois, le contribuable a acquis le bien ou l’a acquis de nouveau, ou est réputé l’avoir acquis ou l’avoir acquis de nouveau. Si le contribuable a fait un choix relatif aux gains en capital prévu au paragraphe 110.6(19) relativement au bien, la nouvelle acquisition qui est réputée avoir été faite du bien immédiatement après la fin du 22 février 1994 selon ce choix est considérée comme une nouvelle acquisition aux fins d’établir la date d’acquisition pour le calcul du gain déterminé par ailleurs. Il est vrai que le paragraphe 40(7.1) prévoit qu’une nouvelle acquisition qui est réputée avoir eu lieu selon le paragraphe 110.6(19) n’est pas considérée comme une nouvelle acquisition aux fins d’établir la date d’acquisition dont il est question à l’alinéa 40(2)b). Cependant, ni le paragraphe 40(7.1) ni aucune autre disposition n’empêchent qu’une nouvelle acquisition qui est réputée avoir eu lieu selon le paragraphe 110.6(19) d’être considérée comme une nouvelle acquisition aux fins d’établir la date d’acquisition en application du sous-alinéa 40(2)c)(ii).
  •  Si la date d’acquisition est en fait la date où il est réputé y avoir eu nouvelle acquisition selon un choix relatif aux gains en capital exercé en application du paragraphe 110.6(19), c’est-à-dire immédiatement après la fin du 22 février 1994, le gain déterminé par ailleurs est calculé en prenant en considération le coût du bien pour le contribuable selon cette nouvelle acquisition réputée plutôt que le coût réel pour lui à une date antérieure. L’élément A de l’alinéa 40(2)b) ne s’applique pas aux fins du sous‑alinéa 40(2)c)(ii).

2.45 L’annexe B, à la fin du présent chapitre, donne un exemple qui met en application la deuxième méthode prévue à l’alinéa 40(2)c).

2.46 Lorsque la deuxième méthode est utilisée, l’exemption de 1 000 $ par année, qui permet de tenir compte du fait qu’une partie du bien se rapporte à la résidence principale plutôt qu’à l’exploitation agricole, n’est pas réduite si une partie de la résidence elle-même est utilisée pour gagner un revenu (par exemple, il pourrait y avoir dans la maison un bureau utilisé en rapport à une entreprise). Toutefois, l’exemption de 1 000 $ par année ne peut pas servir à réduire un gain ou une récupération de la déduction pour amortissement (DPA) se rapportant à la partie de la résidence (c.-à-d. le bâtiment) ainsi utilisée pour gagner un revenu (l’un ou l’autre ou les deux sont possibles, par exemple, si cette partie de la résidence redevient un bien ne servant pas à produire un revenu – lisez les numéros 2.57 et 2.64).

2.47 Un particulier qui réalise un gain en capital imposable à la disposition d’un bien agricole peut possiblement demander une déduction pour gains en capital en application de l’article 110.6 (dans le calcul de son revenu imposable) si le bien est un bien agricole ou de pêche admissible. Pour obtenir plus de précisions à ce sujet, consultez le guide T4003, Revenus d’agriculture ou le guide RC4060, Guide du revenu d’agriculture et des programmes Agri-stabilité et Agri-investissement .

Changement complet d’usage d’un bien servant de résidence principale en un bien servant à produire un revenu

2.48 Un contribuable qui convertit complètement sa résidence principale en un bien servant à produire un revenu est réputé par l’alinéa 45(1)a) avoir disposé du bien (fonds de terre et bâtiment) à sa juste valeur marchande et l’avoir aussitôt après acquis de nouveau à cette valeur. L’exemption pour résidence principale peut éliminer ou réduire le gain déterminé par ailleurs découlant de cette disposition réputée. Toutefois, le contribuable peut à la place reporter la prise en compte du gain à une année ultérieure en choisissant selon le paragraphe 45(2) d’être réputé ne pas avoir effectué un changement d’usage du bien. Le contribuable fait ce choix en annexant une lettre dûment signée à cet effet à sa déclaration de revenus pour l’année où le changement d’usage a eu lieu. Pour les déclarants par voie électronique, visitez la page Documentation sur papier du site Web de l’ARC. Si le contribuable revient sur ce choix au cours d’une année d’imposition ultérieure, il est réputé avoir disposé du bien et l’avoir acquis de nouveau à la juste valeur marchande le premier jour de cette année-là (avec les conséquences fiscales mentionnées ci-dessus). Si le contribuable demande une DPA à l’égard du bien, le choix est considéré comme annulé le premier jour de l’année pour laquelle cette déduction est demandée.

2.49 Le paragraphe 220(3.2) autorise, de concert avec l’article 600 du Règlement, l’ARC à accepter un choix en application du paragraphe 45(3) qui est produit en retard. L’ARC peut accepter un tel choix tardif dans certaines circonstances, notamment si le contribuable n’a pas demandé la DPA à l’égard du bien depuis le changement d’usage et au cours de la période où le choix doit demeurer en vigueur. Pour obtenir plus de précisions sur l’acceptation des choix tardifs, consultez la dernière version de la circulaire d’information IC07-1, Dispositions d’allègement pour les contribuables.

2.50 Un bien peut être admissible comme résidence principale d’un contribuable pour au plus quatre années d’imposition pour lesquelles un choix exercé selon le paragraphe 45(2) demeure en vigueur, même si le contribuable, son époux ou conjoint de fait, son ex-époux ou ex-conjoint de fait, ou son enfant n’a pas normalement habité le logement au cours de ces années-là. Toutefois, le contribuable doit résider au Canada, ou être réputé y résider, au cours de ces années-là pour pouvoir se prévaloir du montant intégral de l’exemption pour résidence principale (examinez l’élément B de la formule décrite au numéro 2.20, ou les années visées par l’énoncé dont il est question au point 2.43b), selon le cas). Il importe également de souligner que la règle expliquée aux numéros 2.13 et 2.14 empêche le contribuable (ou, pour les années d’imposition après 1981, le contribuable ou un autre membre de son unité familiale) de désigner comme résidence principale plus d’un bien pour une année donnée. Par exemple, il ne serait donc pas permis à un contribuable de désigner pour la même année un bien du fait qu’un choix exercé selon le paragraphe 45(2) est en vigueur et un autre bien du fait que le contribuable l’a normalement habité.

Exemple 4

 

M. A et sa famille ont habité une maison pendant un certain nombre d’années jusqu’au 30 septembre 2003. Du 1er octobre 2003 au 31 mars 2008, ils ont vécu ailleurs, et M. A a loué la maison à un tiers. Le 1er avril 2008, ils sont revenus dans la maison, qu’ils ont habitée jusqu’à ce qu’ils la vendent en 2011. En produisant sa déclaration de revenus pour 2011, M. A a désigné la maison comme sa résidence principale pour les années d’imposition 2004 à 2007 inclusivement (c.-à-d. la période maximale de quatre ans), étant donné qu’un choix exercé selon le paragraphe 45(2) (qu’il avait déjà produit avec sa déclaration de revenus pour 2003) était en vigueur pour ces années-là. M. A a pu faire cette désignation parce qu’aucun autre bien n’avait été désigné comme résidence principale par lui ou par un membre de son unité familiale pour ces années-là. Il a désigné la maison comme sa résidence principale pour toutes les autres années où il en a été propriétaire, parce qu’il l’avait normalement habitée au cours de ces années‑là, y compris les années 2003 et 2008. Comme il a toujours résidé au Canada, M. A a donc pu éliminer le gain déterminé par ailleurs découlant de la disposition de la maison en 2011, au moyen de l’exemption pour résidence principale.

2.51 On doit déclarer aux fins de l’impôt tout revenu à l’égard d’un bien (par exemple, le revenu de location dans l’exemple qui précède), après déduction des dépenses applicables. Toutefois, pour les années d’imposition visées par un choix exercé selon le paragraphe 45(2), on ne doit pas demander de DPA à l’égard du bien (lisez les numéros 2.48 et 2.49).

2.52 L’article 54.1 supprime la limite de quatre ans mentionnée ci-dessus pour les années d’imposition visées par un choix exercé selon le paragraphe 45(2) si toutes les conditions suivantes sont remplies :

a) le contribuable n’habite normalement pas le logement au cours de la période visée par le choix, en raison d’un changement du lieu de l’emploi du contribuable ou de son époux ou conjoint de fait;
b) l’employeur n’est pas lié au contribuable ni à l’époux ou conjoint de fait de celui-ci;
c) le logement est plus éloigné d’au moins 40 kilomètres du nouveau lieu d’emploi du contribuable que ne l’est ou ne le sont le ou les lieux de résidence ultérieurs de celui‑ci;
d) le contribuable est dans l’une des situations suivantes :

  • il recommence à habiter normalement le logement au cours de la durée de l’emploi chez ce même employeur ou avant la fin de l’année d’imposition qui suit celle où cet emploi se termine;
  • il décède au cours de la durée de cet emploi.

2.53 En ce qui a trait à la condition énoncée au point d), deux sociétés qui sont membres d’un même groupe de sociétés, ou qui sont autrement liées, ne sont pas considérées comme le même employeur.

Changement complet d’usage d’un bien servant à produire un revenu en un bien servant de résidence principale

2.54 Un contribuable qui change complètement l’usage d’un bien (à l’égard duquel un choix exercé selon le paragraphe 45(2) n’est pas en vigueur) servant à produire un revenu en le convertissant en un bien servant de résidence principale est réputé par l’alinéa 45(1) a ) avoir disposé du bien (fonds de terre et bâtiment) et l’avoir acquis de nouveau aussitôt après à la juste valeur marchande. Cette disposition réputée peut donner lieu à un gain en capital imposable. Le contribuable peut à la place reporter la prise en compte du gain à une année ultérieure en choisissant, en application du paragraphe 45(3), de se soustraire aux règles sur les dispositions et nouvelles acquisitions réputées selon l’alinéa 45(1)a). Le contribuable fait ce choix en annexant une lettre dûment signée à cet effet à sa déclaration de revenus pour l’année où il a effectivement disposé du bien (ou plus tôt, si l’ARC lui envoie une demande formelle de produire ce choix). Pour les déclarants par voie électronique, visitez la page Documentation sur papier du site Web de l’ARC. De plus, le paragraphe 220(3.2) autorise, de concert avec l’article 600 du Règlement, l’ARC à accepter un choix en application du paragraphe 45(3) qui est produit en retard. L’ARC peut accepter un tel choix tardif dans certaines circonstances. Pour obtenir plus de précisions sur l’acceptation des choix tardifs, consultez la circulaire d’information IC07‑1 .

2.55 Même si un choix selon le paragraphe 45(3) est produit pour reporter la prise en compte d’un gain découlant d’un changement d’usage d’un bien servant à produire un revenu en un bien servant de résidence principale, le revenu net tiré du bien pour la période qui précède le changement d’usage doit être déclaré. Toutefois, aux fins de déclarer le revenu net en question, il importe de souligner qu’il n’est pas possible d’exercer le choix prévu au paragraphe 45(3) si, pour une année d’imposition se terminant après 1984 et au plus tard à la date du changement d’usage du bien servant à produire un revenu en un bien servant de résidence principale, la DPA a été demandée à l’égard du bien par l’une des personnes ou entités suivantes :

  • le contribuable;
  • l’époux ou le conjoint de fait du contribuable;
  • une fiducie dont le contribuable ou son époux ou conjoint de fait est bénéficiaire

 Le paragraphe 45(4) prévoit que le fait de demander la DPA a pour effet d’annuler le choix exercé selon le paragraphe 45(3).

2.56 Tout comme dans le cas d’un choix exercé en application du paragraphe 45(2) (lisez les numéros 2.50 et 2.51), un bien peut être admissible comme résidence principale d’un contribuable pour au plus quatre années d’imposition précédant un changement d’usage visé par le choix prévu au paragraphe 45(3) sans que soit remplie l’exigence selon laquelle le logement doit être normalement habité (analysée aux numéros 2.10 à 2.12) durant les années en question. Comme dans le cas d’un choix visé au paragraphe 45(2), pour pouvoir se prévaloir du plein montant de l’exemption pour résidence principale, le contribuable doit résider au Canada, ou être réputé y résider, au cours de ces années. De plus, la règle expliquée aux numéros 2.13 et 2.14 empêche le contribuable (ou, pour les années d’imposition après 1981, le contribuable ou un autre membre de son unité familiale) de désigner comme résidence principale plus d’un bien pour une année donnée.

Exemple 5

 

M. X a acheté une maison en 2003 et l’a louée à un tiers jusqu’au milieu de l’année 2009. M. X et sa famille ont ensuite habité la maison jusqu’à ce qu’elle soit vendue en 2011. M. X a toujours résidé au Canada. En produisant sa déclaration de revenus pour 2011, il a désigné la maison comme sa résidence principale pour les années d’imposition 2009 à 2011 inclusivement, puisqu’il l’a normalement habitée au cours de ces années-là. Il a également désigné la maison comme sa résidence principale pour les années 2005 à 2008 inclusivement (c.-à-d. le maximum de quatre ans) en application du choix prévu au paragraphe 45(3) qu’il a produit avec sa déclaration de revenus pour 2011. Il a pu faire cette désignation parce que : (i) aucun autre bien n’avait été désigné comme résidence principale par lui ou par un membre de son unité familiale pour ces années-là; et (ii) il n’a pas demandé de DPA dans le calcul du revenu net tiré du bien avant le changement d’usage. Toutefois, le gain déterminé par ailleurs qu’il a réalisé lors de la disposition de la maison en 2011 n’a pas pu être entièrement éliminé au moyen de la formule pour calculer l’exemption pour résidence principale, parce que M. X ne pouvait désigner la maison comme sa résidence principale pour les années 2003 et 2004.

Changements partiels d’usage

2.57 L’alinéa 45(1)c) prévoit qu’un contribuable qui convertit partiellement une résidence principale en un bien servant à produire un revenu est réputé avoir disposé de la partie du bien ainsi convertie (cette partie est habituellement calculée en fonction de la superficie en cause) pour un produit égal à la fraction de la juste valeur marchande du bien qu’elle représente. L’alinéa 45(1)c) prévoit également que cette même partie du bien est réputée avoir été acquise de nouveau immédiatement après, à un coût égal à ce même produit. Tout gain déterminé par ailleurs provenant d’une disposition réputée est habituellement éliminé ou réduit par l’exemption pour résidence principale. Si la partie du bien ainsi convertie est par la suite reconvertie en une partie de la résidence principale, elle est réputée avoir fait l’objet d’une deuxième disposition (et nouvelle acquisition) à la juste valeur marchande. Une telle deuxième disposition réputée ou la vente effective de l’ensemble du bien après le premier changement partiel d’usage peut donner lieu à un gain en capital imposable se rapportant à la période au cours de laquelle cette partie du bien a été utilisée en vue de gagner un revenu. Dans les cas où un changement partiel d’usage d’un bien se produit de la façon décrite ci-dessus, un contribuable ne peut pas faire le choix prévu au paragraphe 45(2) ou (3).

2.58 La règle sur les dispositions réputées mentionnée ci-dessus s’applique si le changement partiel d’usage du bien est important et a un caractère de permanence, c’est-à-dire lorsqu’on est en présence d’un changement structurel. À titre d’exemple, il peut s’agir de la conversion de la moitié avant d’une maison en un magasin, de la conversion d’une partie de la maison en un établissement domestique autonome dans le but de gagner un revenu de location (un duplex, un triplex, etc.) ou de modifications apportées à une maison en vue d’y aménager des locaux commerciaux distincts. Dans ces cas-là et d’autres cas semblables, le contribuable déclare le revenu et peut déduire les dépenses se rapportant à la partie du bien qui a subi des modifications (c.-à-d. une fraction raisonnable des dépenses se rapportant à l’ensemble du bien). Il peut également demander la DPA à l’égard de la partie du bien qui a subi des modifications.

2.59 Si toutes les conditions suivantes sont remplies, l’ARC a pour pratique de ne pas appliquer la règle sur les dispositions réputées, mais plutôt de considérer que l’ensemble du bien conserve son caractère de résidence principale :

a) le bien est principalement utilisé comme résidence principale et ne sert que de façon accessoire à produire un revenu;
b) aucun changement structurel n’est apporté au bien;
c) aucune DPA n’a été demandée à l’égard du bien.

2.60 Ces conditions peuvent être réunies, par exemple, lorsqu’un contribuable exploite une garderie à domicile, loue une ou plusieurs pièces de la maison, ou possède à la maison un bureau ou un local de travail dont il se sert dans le cadre de son emploi ou de l’exploitation de son entreprise. Dans ces cas-là et d’autres cas semblables, le contribuable déclare le revenu et peut déduire les dépenses (autres que la DPA) se rapportant à la partie du bien utilisée en vue de gagner un revenu. La déductibilité des dépenses relatives à un bureau ou à un autre local de travail situé dans le domicile d’un particulier est assortie de certaines conditions et restrictions – lisez le bulletin d’interprétation IT–514, Frais de local de travail à domicile (s’il s’agit du revenu tiré d’une entreprise) ou du bulletin d’interprétation IT-352R2, Dépenses d’employé, y compris celles concernant l’espace consacré au travail à domicile. Si le contribuable commence à demander de la DPA à l’égard de la partie du bien utilisée en vue de gagner un revenu, la règle sur les dispositions réputées s’applique à partir de la date à laquelle la partie du bien a commencé à être utilisée pour produire un revenu.

Règles de changement d’usage appliquées à la déduction pour amortissement (DPA), au coût en capital réputé et à la récupération

2.61 Un contribuable qui change partiellement ou complètement l’usage d’un bien servant de résidence principale en un bien servant à produire un revenu est réputé selon le paragraphe 13(7) avoir acquis le bien ou la partie du bien dont l’usage a été changé et qui est un bien amortissable. Aux fins de la DPA, le coût en capital réputé d’un tel bien amortissable correspond à sa juste valeur marchande à la date du changement d’usage, à moins que la juste valeur marchande du bien ne dépasse son coût pour le contribuable. Dans ce cas, le coût en capital réputé de ce bien amortissable est égal à son coût pour le contribuable plus un montant correspondant à la partie imposable du gain accumulé à l’égard du bien (avant toute réduction de ce gain au moyen de l’exemption pour résidence principale), dans la mesure où la déduction pour gains en capital prévue à l’article 110.6 n’a pas été demandée relativement à ce montant (cette dernière règle n’a aucune incidence sur les dispositions après le 22 février 1994 de biens servant de résidence effectuées en raison de l’élimination de l’exonération cumulative des gains en capital de 100 000 $ à l’égard des dispositions après cette date).

Exemple 6

 

M. A a complètement converti sa maison en un bien locatif en janvier 2011. À cette date, le coût et la juste valeur marchande du bien pour M. A étaient de 160 000 $ et de 200 000 $, respectivement (ces montants ne se rapportent qu’au logement et non au fonds de terre). Le changement d’usage a entraîné une disposition réputée du bien à la juste valeur marchande (lisez les numéros 2.48 à 2.51 – à supposer que M. A n’a pas exercé le choix prévu au paragraphe 45(2) à l’égard du bien parce qu’il voulait se prévaloir de l’exemption pour résidence principale à l’égard de son chalet pour les années postérieures à 2011). M. A a pu utiliser l’exemption pour résidence principale pour éliminer complètement le gain résultant de la disposition réputée de la maison en janvier 2011. Le coût en capital réputé de la maison pour M. A (aux fins de la DPA) au moment où celle-ci a été convertie en un bien locatif était de 180 000 $. Ce montant a été établi en prenant le coût de 160 000 $ et en y ajoutant 20 000 $, soit la moitié de l’excédent de la juste valeur marchande de 200 000 $ sur le coût de 160 000 $. Notez que la fraction éventuellement imposable du gain, égale à 20 000 $, a été additionnée au coût en capital réputé du bien pour M. A aux fins de la DPA, et ce, même si l’exemption pour résidence principale a éliminé ce gain.

2.62 Dans le cas d’un changement complet d’usage d’un bien servant de résidence principale en un bien servant à produire un revenu, un choix exercé en application du paragraphe 45(2) fait en sorte que le paragraphe 13(7) ne s’applique pas. Toutefois, si le choix est annulé au cours d’une année d’imposition ultérieure (par exemple si l’on demande de la DPA à l’égard du bien – lisez les numéros 2.48 à 2.49), le bien amortissable est réputé selon le paragraphe 13(7) avoir été acquis le premier jour de l’année en question.

2.63 Parce que l’on ne peut pas exercer le choix prévu au paragraphe 45(2) en cas de changement partiel de l’usage d’un bien servant de résidence principale en un bien servant à produire un revenu, le paragraphe 13(7) peut alors s’appliquer de la façon décrite ci-dessus (sauf si les conditions a) à c) mentionnées au numéro 2.59 sont remplies, y compris celle selon laquelle la DPA ne peut pas avoir été demandée à l’égard de la partie du bien servant à produire un revenu).

2.64 Un contribuable qui change complètement ou partiellement l’usage d’un bien servant à produire un revenu en un bien servant de résidence principale est réputé, selon le paragraphe 13(7), avoir disposé à la juste valeur marchande de la partie du bien dont l’usage a été changé qui est un bien amortissable. Cela peut donner lieu à une récupération de la DPA demandée antérieurement à l’égard du bien. On ne peut pas utiliser le choix prévu au paragraphe 45(3) pour différer une telle récupération (par exemple, la récupération de la DPA demandée pour une année d’imposition se terminant avant 1985 – lisez les observations à propos de la DPA aux numéros 2.54 et 2.55).

Fiducies personnelles

2.65 Une fiducie personnelle (cette expression est définie au paragraphe 248(1)) peut demander l’exemption pour résidence principale afin de réduire ou d’éliminer un gain qu’elle réaliserait par ailleurs à la disposition d’un bien. À cette fin, les règles habituelles relatives à l’exemption pour résidence principale s’appliquent, sous réserve des modifications suivantes.

a) Si une fiducie personnelle désigne un bien comme sa résidence principale pour une ou plusieurs années d’imposition, le fiduciaire doit remplir et produire le formulaire T1079, Désignation d’un bien comme résidence principale par une fiducie personnelle. Afin de déterminer le montant de réduction découlant d’un choix relatif aux gains en capital de la fiducie (lisez les numéros 2.17 à 2.26), le fiduciaire doit remplir le formulaire T1079-WS, Feuille de travail pour résidence principale, et le produire avec le formulaire de désignation T1079.
b) Pour chaque année d’imposition pour laquelle une fiducie désigne un bien comme sa résidence principale, elle doit énumérer dans le formulaire de désignation mentionné ci‑dessus tous les particuliers qui, au cours de l’année civile prenant fin dans l’année, étaient dans les situations suivantes :

  • ils ont détenu un droit de bénéficiaire dans la fiducie;
  • ils ont normalement habité le logement ou ont eu un époux ou conjoint de fait, un ex-époux ou ex-conjoint de fait, ou un enfant qui a normalement habité le logement. On peut toutefois recourir au choix prévu au paragraphe 45(2) ou (3) de la façon décrite aux numéros 2.50, 2.51 et 2.56 et sous réserve des restrictions qui y sont mentionnées, pour se passer de l’exigence selon laquelle le logement doit être normalement habité au cours de l’année par une de ces personnes.

Un particulier que la fiducie a désigné comme faisant partie des personnes énumérées ci‑dessus est un bénéficiaire déterminé de la fiducie pour l’année.
c) Pour chaque année d’imposition pour laquelle une fiducie désigne un bien comme sa résidence principale, aucune société (autre qu’un organisme de bienfaisance enregistré) ou société de personnes ne peut avoir un droit de bénéficiaire dans la fiducie à un moment quelconque de l’année.
d) Pour chaque année d’imposition pour laquelle une fiducie désigne un bien comme sa résidence principale (y compris les années antérieures à 1982), aucun autre bien ne peut avoir été désigné comme résidence principale, pour l’année civile prenant fin dans l’année, par un bénéficiaire déterminé de la fiducie pour l’année, ou par toute personne qui, pendant toute l’année civile prenant fin dans l’année, a été membre de l’unité familiale de ce bénéficiaire. À cette fin, l’unité familiale d’un bénéficiaire déterminé comprend, en plus de lui, les personnes suivantes, selon le cas :

  • une personne qui a été l’époux ou conjoint de fait du bénéficiaire déterminé pendant toute l’année civile prenant fin dans l’année, à moins que l’époux ou conjoint de fait n’ait vécu pendant toute l’année civile séparé du bénéficiaire déterminé en vertu d’une séparation judiciaire ou d’un accord écrit de séparation;
  • les enfants du bénéficiaire déterminé, sauf ceux et celles qui étaient mariés, qui vivaient en union de fait ou qui étaient âgés de 18 ans ou plus au cours de l’année civile prenant fin dans l’année;
  • si le bénéficiaire déterminé n’était pas marié, ne vivait pas en union de fait ou n’était pas âgé de 18 ansou plus au cours de l’année civile prenant fin dans l’année :
    • la mère et le père du bénéficiaire déterminé;
    • les frères et les sœurs du bénéficiaire déterminé qui n’étaient pas mariés, ne vivaient pas en union de fait ou n’étaient pas âgés de 18 ans ou plus au cours de l’année civile.

2.66 De plus, si une fiducie personnelle désigne un bien comme sa résidence principale pour une année d’imposition donnée, le bien est réputé avoir été désigné, pour l’année civile prenant fin dans l’année, comme la résidence principale de chaque bénéficiaire déterminé de la fiducie. Cette règle déterminative peut s’appliquer, de concert avec d’autres règles relatives à l’exemption pour résidence principale, à diverses situations non décrites de manière explicite dans les règles en question.

Exemple 7

 

La fiducie personnelle A était propriétaire d’une maison au cours de son année d’imposition prenant fin le 31 décembre 2011. M. X, bénéficiaire déterminé de la fiducie personnelle A, et son épouse, Mme  X, ont normalement habité la maison en 2011. La fiducie a désigné la maison comme sa résidence principale pour son année d’imposition prenant fin le 31 décembre 2011. La maison est donc réputée avoir été désignée comme la résidence principale de M. X pour 2011.

La fiducie personnelle B était propriétaire d’un chalet au cours de son année d’imposition prenant fin le 31 décembre 2011 . Mme X, bénéficiaire déterminée de la fiducie personnelle B, et M. X ont normalement habité le chalet en 2011. Comme il est indiqué aux numéros 2.13 et 2.14, un contribuable et son époux ou conjoint de fait ne peuvent pas désigner comme résidence principale des biens différents pour la même année. Par conséquent, étant donné que la maison est déjà réputée avoir été désignée comme la résidence principale de M. X pour 2011, la fiducie personnelle B ne peut pas désigner le chalet comme sa résidence principale pour 2011 parce que cela aurait fait en sorte que le chalet soit aussi réputé avoir été désigné comme la résidence principale de Mme X pour 2011.

2.67  Si un bénéficiaire a acquis un bien d’une fiducie personnelle en règlement total ou partiel de sa participation au capital de la fiducie, le paragraphe 40(7) prévoit une règle déterminative qui s’appliquera lorsque le bénéficiaire disposera du bien, pourvu que les deux conditions suivantes soient respectées :

  • la disposition de roulement du paragraphe 107(2) s’est appliquée (lisez le numéro 2.68, où il est question d’une exception à cette disposition de roulement);
  • le paragraphe 107(4) ne s’est pas appliqué.

Aux fins de l’exemption pour résidence principale, le bénéficiaire est réputé, selon le paragraphe 40(7), avoir été le propriétaire du bien depuis que la fiducie l’a acquis pour la dernière fois.

Exemple 8

 

Une fiducie personnelle a acquis une propriété résidentielle le 1er octobre 2007 pour 200 000 $. Le 10 janvier 2009, la propriété a été attribuée à M. X en acquittement de sa participation au capital de la fiducie. Le paragraphe 107(4) ne s’appliquait pas à cette attribution, et la disposition de roulement du paragraphe 107(2) a fait en sorte que le gain accumulé à l’égard du bien au 10 janvier 2009 ne soit pas imposé entre les mains de la fiducie. L’éventualité de l’imposition du gain a plutôt été transférée à M. X parce que, selon le paragraphe 107(2), M. X a été réputé avoir acquis le bien à un coût égal à 200 000 $, soit le coût indiqué du bien pour la fiducie. M. X a habité la maison du 15 octobre 2007 au 1 er décembre 2011, date à laquelle il en a disposé pour 250 000 $. Il n’a engagé aucuns frais pour la disposition.

Le gain déterminé par ailleurs réalisé par M. X à la disposition du bien est égal au produit de 250 000 $ qu’il a tiré de la disposition moins le prix de base rajusté de 200 000 $, soit 50 000 $. Selon le paragraphe 40(7), M. X est réputé avoir été propriétaire du bien à partir du 1er octobre 2007 et non du 10 janvier 2009. Étant donné que M. X avait normalement habité la propriété de 2007 à 2011 inclusivement (c.-à-d. pendant toutes les années où la propriété lui a appartenu ou est réputée lui avoir appartenu), il a pu la désigner comme sa résidence principale pour toutes ces années-là. Il a donc pu utiliser la formule pour calculer l’exemption pour résidence principale pour éliminer entièrement son gain de 50 000 $ déterminé par ailleurs. Toutefois, si ni M. X, ni son époux ou conjoint de fait, ni son ex-époux ou ex-conjoint de fait, ni son enfant n’avait normalement habité la propriété (lisez la règle expliquée aux numéros 2.10 à 2.12) avant que la fiducie n’attribue celle-ci à M. X le 10 janvier 2009, M. X n’aurait pu désigner la propriété comme sa résidence principale que pour les années 2009 à 2011. Autrement dit, il aurait pu utiliser la formule décrite aux numéros 2.17 à 2.26 pour éliminer seulement la partie suivante de son gain de 50 000 $ déterminé par ailleurs, soit :

A x (B ÷ C):

A correspond à 50 000 $

B correspond à 1 + 3 (les années d’imposition 2009 à 2011)

C correspond à 5 (les années d’imposition 2007 à 2011)

= 50 000 $ x (4 ÷ 5)

= 40 00 0 $

2.68 Une fiducie personnelle peut faire le choix prévu au paragraphe 107(2.01) pour empêcher que la disposition de roulement contenue au paragraphe 107(2) ne s’applique à l’égard de l’attribution, au profit d’un bénéficiaire, d’un bien qui aurait pu être désigné comme la résidence principale de la fiducie avant l’attribution. Si elle fait un tel choix, la fiducie est plutôt réputée avoir disposé du bien et l’avoir acquis de nouveau à sa juste valeur marchande immédiatement avant l’attribution du bien au bénéficiaire. La fiducie pourrait utiliser une telle démarche, par exemple, dans le but de se prévaloir de l’exemption pour résidence principale afin d’éliminer ou de réduire le gain accumulé à l’égard du bien jusqu’à ce moment-là (lisez les numéros 2.65 et 2.66). Cela peut être particulièrement utile dans les situations où un logement est attribué à un bénéficiaire qui n’est pas le bénéficiaire déterminé et qui a été propriétaire d’un autre logement au cours de la période pendant laquelle la fiducie était propriétaire du logement faisant l’objet de l’attribution. Le coût du bien pour le bénéficiaire correspondrait à la même juste valeur marchande, et le bénéficiaire ne serait pas réputé par le paragraphe 40(7) (lisez le numéro 2.67) avoir été propriétaire du bien au cours de la période avant l’attribution et pendant laquelle le bien appartenait à la fiducie.

Transfert d’une résidence principale

2.69 Le paragraphe 40(4) peut s’appliquer si un bien appartenant à un contribuable (appelé ci‑après auteur du transfert ), selon le cas :

  • a fait l’objet d’un transfert entre vifs en faveur d’une des parties suivantes et si la disposition de roulement du paragraphe 73(1) s’appliquait :
    • l’époux ou conjoint de fait de l’auteur du transfert;
    • l’ex‑époux ou ex‑conjoint de fait de l’auteur du transfert;
    • une fiducie au profit de l’époux ou conjoint de fait;
    • une fiducie mixte au profit de l’époux ou conjoint de fait;
    • une fiducie en faveur de soi–même;
  • a été transféré ou attribué, par suite du décès de l’auteur du transfert, à son époux ou conjoint de fait ou à une fiducie au profit de l’époux ou conjoint de fait, et si la disposition de roulement du paragraphe 70(6) s’appliquait.

2.70 Si l’époux ou conjoint de fait, l’ex-époux ou ex-conjoint de fait, la fiducie au profit de l’époux ou conjoint de fait, la fiducie mixte au profit de l’époux ou du conjoint de fait ou la fiducie en faveur de soi-même (ci-après le bénéficiaire du transfert) dispose du bien par la suite, le paragraphe 40(4) peut s’appliquer à l’exemption pour résidence principale demandée par le bénéficiaire du transfert à l’égard du bien. Les règles suivantes contenues au paragraphe 40(4) s’appliquent aux exemptions pour résidence principale demandées par le bénéficiaire du transfert selon l’alinéa 40(2)b) (lisez la formule décrite aux numéros 2.17 à 2.26) ou l’alinéa 40(2)c) (lisez les numéros 2.39 à 2.46) :

a) le bénéficiaire du transfert est réputé avoir été propriétaire du bien tout au long de la période pendant laquelle l’auteur du transfert en a été propriétaire;
b) le bien est réputé avoir été la résidence principale du bénéficiaire du transfert :

  • dans le cas où la disposition de roulement du paragraphe 73(1) s’applique – pour toutes les années d’imposition pour lesquelles le bien était la résidence principale de l’auteur du transfert;
  • dans le cas où la disposition de roulement du paragraphe 70(6) s’applique – pour toutes les années d’imposition pour lesquelles le bien aurait été la résidence principale de l’auteur du transfert si celui–ci l’avait désigné comme résidence principale;

c) si le bénéficiaire du transfert est une fiducie, celle–ci est réputée avoir résidé au Canada durant chaque année d’imposition au cours de laquelle l’auteur du transfert a résidé au Canada.

2.71 Le bénéficiaire du transfert doit inclure toute année comprise dans la période décrite au point a) de l’élément C de la formule décrite aux numéros 2.17 à 2.26. Pour ce qui est des années visées au point b), le bénéficiaire du transfert doit les inclure dans l’élément B de la formule ou en tenir compte dans les années dont fait état l’énoncé mentionné au point 2.43b), selon le cas, si le bénéficiaire du transfert satisfait à l’exigence en matière de résidence dont il y est question, selon le cas, pour ces années. Si le bénéficiaire du transfert est une fiducie, lisez le point c) ci-dessus au sujet de cette exigence en matière de résidence.

Exemple 9

 

M. X était propriétaire unique d’une maison située au Canada, qu’il avait achetée en 1995. En 2000, M. X s’est marié et son épouse, Mme  X, a emménagé dans la maison avec lui. En 2005, M. X est décédé, et la maison a été transférée à une fiducie au profit de Mme  X. Il s’agissait d’une fiducie visée par le paragraphe 70(6) dont l’année d’imposition se terminait le 31 décembre. Si M. X n’était pas décédé (et s’il avait vendu sa maison en 2005), il aurait pu désigner la maison comme sa résidence principale pour n’importe laquelle des années 1995 à 2005 inclusivement.

Selon la disposition de roulement du paragraphe 70(6), M. X est réputé avoir disposé de la maison immédiatement avant son décès et avoir reçu un produit égal au coût pour lui de la maison. M. X n’a donc réalisé aucun gain ou subi aucune perte à la disposition réputée de la maison. Selon le paragraphe 70(6), la fiducie au profit de Mme  X est réputée avoir acquis la maison au moment du décès de M. X à un coût égal au produit que ce dernier est réputé avoir reçu de sa disposition, soit au coût de la maison pour M. X.

En 2011, Mme  X est décédée, et la fiducie a vendu la maison à la juste valeur marchande. Comme cette dernière excédait le coût auquel la fiducie était réputée avoir acquis la maison, la fiducie a réalisé un gain déterminé par ailleurs à la disposition. C’est le gain en question que la fiducie (c.-à–d. son fiduciaire) souhaite éliminer au moyen de l’exemption pour résidence principale.

Comme il est indiqué au point 2.70a) ci-dessus, la fiducie est réputée selon le paragraphe 40(4) avoir été propriétaire de la maison pendant toutes les années pendant lesquelles M. X en a été propriétaire, soit de 1995 à 2005 inclusivement. Bien entendu, la maison appartenait à la fiducie en 2005 de toute façon. Cela signifie que la fiducie doit inclure les années 1995 à 2011 inclusivement dans l’élément C de la formule pour calculer l’exemption pour résidence principale, qui est décrite aux numéros  2.17 à 2.26.

Comme il s’agit d’une fiducie personnelle résidant au Canada et comme Mme X habitait la maison et pouvait être considérée comme la bénéficiaire déterminée de la fiducie pour les années 2005 à 2011 inclusivement, la fiducie peut désigner la maison comme sa résidence principale pour ces années-là. Elle ne peut toutefois pas le faire pour les années 1995 à 2004 inclusivement. Une telle désignation par la fiducie n’est cependant pas nécessaire, étant donné que, conformément à la règle expliquée au point 2.70b) ci-dessus, le paragraphe 40(4) prévoit déjà que la maison est réputée avoir été la résidence principale de la fiducie pour les années 1995 à 2004. En effet, M. X aurait pu la désigner comme sa résidence principale pour ces années-là. De plus, conformément à la règle énoncée au point 2.70c) ci-dessus, la fiducie est réputée avoir résidé au Canada au cours des années 1995 à 2004, parce que M. X résidait au Canada au cours de ces années. La fiducie peut donc inclure la totalité de la période de 1995 à 2011 inclusivement dans l’élément B de la formule décrite aux numéros 2.17 à 2.26. Autrement dit, la fiducie peut utiliser la formule pour calculer l’exemption pour résidence principale afin d’éliminer entièrement le gain déterminé par ailleurs qu’elle a réalisé à la disposition de la maison en 2011.

Exemple 10

 

Supposons les mêmes faits que ceux de l’exemple 9, à l’exception des faits suivants : M. X n’aurait pas pu désigner la maison comme sa résidence principale pour les années 1995 à 1998 inclusivement parce qu’il avait déjà désigné son chalet comme sa résidence principale pour ces années-là. Dans une telle situation, la maison qui a été transférée à la fiducie au profit de Mme X ne peut pas être réputée avoir été la résidence principale de la fiducie pour les années 1995 à 1998 inclusivement. Par conséquent, seule une partie du gain déterminé par ailleurs réalisé par la fiducie à la disposition de la maison en 2011 peut être éliminée au moyen de la formule pour calculer l’exemption pour résidence principale.

2.72 Dans le cas d’un transfert effectué entre vifs qui est visé par le paragraphe 73(1), voici les points à noter concernant la disposition ultérieure éventuelle du bien par le bénéficiaire du transfert.

  • Une désignation du bien comme résidence principale de l’auteur du transfert (pour une ou plusieurs années précédant le transfert) peut être nécessaire afin que le bien soit réputé avoir été la résidence principale du bénéficiaire du transfert pour les années en question aux termes du paragraphe 40(4) (lisez le point 2.70b)). Il est à noter, tel qu’il est indiqué aux paragraphes 2.13 et 2.14, que l’auteur du transfert ne peut pas désigner le bien comme sa résidence principale pour une année donnée si un autre bien a été désigné comme sa résidence principale pour cette année-là par l’auteur du transfert (ou, pour les années d’imposition 1981 et suivantes, par l’auteur du transfert ou tout autre membre de son unité familiale). Si l’auteur du transfert peut désigner le bien et le désigne effectivement comme sa résidence principale pour une ou plusieurs années précédant le transfert, cela ne veut pas nécessairement dire qu’il doit dans les faits produire le formulaire de désignation avec sa déclaration de revenus pour l’année du transfert (bien qu’il puisse le faire). Pour obtenir plus de renseignements sur la nécessité de produire un formulaire de désignation, lisez les numéros 2.15 et 2.16. L’auteur du transfert devrait, de toute façon, remplir le formulaire de désignation et, s’il ne le produit pas, le bénéficiaire du transfert devrait le conserver. Si, par la suite, le bénéficiaire du transfert dispose du bien (ou accorde à une autre personne une option d’achat à l’égard du bien) et désire se prévaloir de l’exemption pour résidence principale, il devra produire les formulaires de désignation, c’est-à-dire le formulaire de désignation du bénéficiaire du transfert pour les années pour lesquelles ce dernier désigne le bien comme sa résidence principale et le formulaire de désignation de l’auteur du transfert pour toutes les années pour lesquelles le bien est réputé avoir été la résidence principale du bénéficiaire du transfert, selon le cas : 
    • si le bénéficiaire du transfert est l’époux ou conjoint de fait de l’auteur du transfert – seulement lorsque la disposition du bien par le bénéficiaire du transfert est effectuée dans les circonstances décrites au point 2.15a) ou b);
    • si le bénéficiaire du transfert est une fiducie personnelle – dans tous les cas (lisez le point 2.65a) ).
  • Tout gain en capital imposable que réalise le bénéficiaire du transfert (à l’exception d’une fiducie en faveur de soi-même) à la disposition du bien ou d’un bien qui y est substitué (ce qui pourrait se produire, par exemple, si le bénéficiaire du transfert n’a pas pu éliminer entièrement le gain déterminé par ailleurs au moyen de l’exemption pour résidence principale) pourrait être réputé être le gain en capital imposable de l’auteur du transfert, et ce, en application des règles d’attribution prévues à l’article 74.2. Les règles en question sont analysées dans le bulletin d’interprétation IT–511R, Transferts et prêts de biens entre conjoints et dans certains autres cas.

Bien d'une société de personnes

2.73 Même si une société de personnes peut être propriétaire d’un bien qui est un logement, un droit de tenure à bail y afférant ou une part du capital social d’une société coopérative d’habitation, elle n’est pas un contribuable et ne peut donc pas se prévaloir de l’exemption pour résidence principale à la disposition d’un bien de ce genre. Toutefois, un particulier qui est un associé de la société de personnes peut utiliser l’exemption pour résidence principale pour réduire ou éliminer la partie du gain tiré de la disposition du bien qui lui est attribuée selon le contrat de société, pourvu qu’il satisfasse aux autres exigences de la définition de résidence principale prévue à l’article 54. Par exemple, un associé qui réside dans un logement d’une société de personnes satisferait à l’exigence selon laquelle le logement doit être normalement habité et qui est analysée aux numéros 2.10 à 2.12).

Résidence principale située à l’extérieur du Canada

2.74 Un bien situé à l’extérieur du Canada peut, selon les faits de l’espèce, être admissible à titre de résidence principale d’un contribuable (lisez les conditions d’application qui sont couvertes aux numéros 2.2 à 2.16). Un contribuable qui réside au Canada et qui est propriétaire d’un tel bien admissible situé à l’extérieur du Canada au cours d’une année d’imposition donnée peut désigner le bien comme sa résidence principale pour cette année-là dans le but de se prévaloir de l’exemption pour résidence principale (lisez les numéros 2.17 à 2.26 pour le sens des expressions résider au Canada et au cours). Lorsqu’un non-résident qui est propriétaire d’un bien situé à l’extérieur du Canada devient résident du Canada à un moment donné, les dispositions de la Loi s’appliquent habituellement afin qu’il soit réputé avoir acquis le bien à sa juste valeur marchande à ce moment. Ainsi, le gain accumulé, mais non réalisé, à l’égard du bien à cette date-là n’est pas imposable au Canada. Par la suite, les observations des deux premières phrases du présent paragraphe peuvent s’appliquer.

Propriétaire non-résident d’une résidence principale située au Canada

2.75  Il est possible qu’un bien situé au Canada appartenant, au cours d’une année d’imposition donnée, à un non-résident puisse être admissible à titre de résidence principale de ce dernier pour cette année-là (c.-à-d. le bien satisfait à toutes les exigences prévues à la définition de résidence principale de l’article 54 relativement au non-résident). L’exigence selon laquelle le bien doit être normalement habité peut par exemple être satisfaite par l’époux du non-résident – lisez les numéros 2.10 à 2.12 (ou bien, l’exercice du choix prévu au paragraphe 45(2) ou 45(3) peut rendre possible la désignation du bien comme la résidence principale du non-résident – lisez les numéros 2.50, 2.51 et 2.56). Toutefois, la mention du nombre d’années d’imposition se terminant après la date d’acquisition et au cours desquelles le contribuable a résidé au Canada restreint la possibilité, pour lui, de se prévaloir de l’exemption pour résidence principale – lisez les numéros 2.17 à 2.26 et 2.43 à 2.45 (comme il est indiqué aux numéros 2.17 à 2.26, au cours d’une année signifie à n’importe quel moment de l’année). Par conséquent, même si un bien situé au Canada et appartenant à un non-résident puisse être admissible à titre de résidence principale de ce dernier, l’exigence concernant la résidence au Canada mentionnée ci-dessus empêche habituellement le non-résident de se prévaloir de l’exemption pour résidence principale afin d’éliminer un gain tiré de la disposition du bien.

2.76 Malgré la restriction mentionnée au numéro 2.75 ayant trait à l’exemption pour résidence principale, un non-résident qui est propriétaire d’un bien situé au Canada peut exercer un choix selon le paragraphe 45(2) ou (3) pour différer un gain en capital imposable qui découlerait par ailleurs d’une disposition réputée du bien par suite d’un changement d’usage (lisez les numéros 2.48 et 2.49, de même que les numéros 2.54 et 2.55).

2.77 Dans les cas où un non-résident propriétaire d’un bien situé au Canada loue le bien pendant une année d’imposition donnée et produit un choix selon le paragraphe 45(2) ou (3) à l’égard du bien, consultez les numéros 2.48 et 2.49, de même que les numéros 2.54 et 2.55 pour connaître les restrictions touchant la DPA. Ces restrictions s’appliquent lorsqu’un non-résident choisit de déclarer le revenu de location conformément à l’article 216. Ce choix est examiné dans le bulletin d’interprétation IT–393R2, Choix relatif à l’impôt sur les loyers et les redevances forestières de non–résidents .

Certificat visé par l’article 116 concernant la disposition d’une résidence principale située au Canada par un propriétaire non-résident

2.78 Un non-résident qui désire obtenir un certificat en application de l’article 116 à l’égard d’un bien situé au Canada dont il compte disposer ou dont il a disposé dans les 10 derniers jours, doit faire un paiement anticipé au titre de l’impôt ou donner une garantie acceptable à l’ARC avant la délivrance du certificat. Le formulaire T2062, Demande par un non-résident du Canada d’un certificat de conformité relatif à la disposition d’un bien canadien imposable ou un avis semblable doit être rempli dans le cadre d’une demande de certificat selon l’article 116. La dernière version de la circulaire d’information IC72-17R6, Procédures concernant la disposition de biens canadiens imposables par des non-résidents du Canada – Article 116 , contient de plus amples renseignements sur le sujet. Si une partie ou la totalité d’un gain déterminé par ailleurs réalisé au moment de la disposition d’un bien par un non-résident est ou sera éliminée par l’exemption pour résidence principale, le montant du paiement anticipé pour l’impôt payable ou la garantie à donner peut être réduit en conséquence. Pour demander une telle réduction, le contribuable doit annexer au formulaire T2062 dûment rempli ou à un avis semblable une lettre dûment signée à cet effet. La lettre doit faire état du calcul de la partie du gain déterminé par ailleurs qui est ou qui sera éliminée par l’exemption pour résidence principale.

La propriété

2.79 Dans les ressorts de common law, deux formes de propriété sont reconnues, soit la propriété en common law et la propriété effective. Habituellement, la propriété en common law existe lorsque le titre de propriété est transféré à une personne ou qu’il est inscrit, enregistré ou tenu en son nom. Le propriétaire en common law a, en général, le pouvoir d’exercer ses droits de propriété à l’égard de toute autre personne. En droit civil, la distinction entre la propriété dite juridique et la propriété effective n’existe pas; la propriété est un concept unitaire.

2.80 Dans les ressorts de common law, la propriété dite juridique d’un bien qu’a une personne peut être assujettie à la propriété effective qu’en a une autre personne. L’expression propriété effective sert à décrire le type de propriété qu’a une personne qui a droit à l’usage et aux avantages d’un bien, que cette personne jouisse ou non d’un droit simultané de propriété en common law. Celui qui jouit du droit de propriété effective, mais non du droit de propriété en common law, peut faire valoir son droit contre le détenteur du titre juridique. Par exemple, il y a souvent propriété effective dans les cas où un bien est détenu en fiducie pour une personne et que celle-ci, en vertu de l’acte de fiducie, peut indiquer au fiduciaire la façon de gérer le bien. Si une fiducie personnelle est en cause, notamment une fiducie en faveur du conjoint, veuillez aussi consulter les règles décrites aux numéros 2.65 à 2.68.)

2.81 Toutefois, il faut faire la distinction entre la propriété effective et les autres genres de possession physique d’un bien dont une personne peut jouir. Par exemple, le locataire d’un bien réel, ou une personne qui a la permission d’occuper ce bien, n’est pas le propriétaire effectif du bien simplement du fait que le véritable propriétaire ne s’y oppose pas. Pour déterminer si une personne détient la propriété effective d’un bien, il faut tenir compte de facteurs comme le droit de possession, le droit de toucher des loyers, le droit d’hypothéquer le bien, le droit d’en transférer le titre par vente ou par testament, l’obligation de le réparer, l’obligation de payer des impôts fonciers, ainsi que d’autres obligations et droits pertinents. Il n’est pas nécessaire que tous ces attributs du droit de propriété soient réunis pour conclure qu’une personne a la propriété effective d’un bien. Il s’agit d’une question de fait dans tous les cas (sous réserve de toute détermination concernant la propriété effective en application de la loi, par exemple de la manière décrite aux numéros 2.83 à 2.87).

2.82 Puisque dans la plupart des cas, la même personne jouit des deux formes de propriété, soit la propriété en common law et la propriété effective, il n’est pas souvent nécessaire de déterminer la propriété en fonction seulement de la propriété effective. Les observations ci-dessous traitent de différentes situations où un contribuable est considéré comme ayant la propriété d’un bien, ou non, aux fins de l’exemption pour résidence principale.

Enjeux relatifs à la propriété dans la province de Québec

2.83 Puisque la province de Québec est régie par le droit civil, et non par la common law, le paragraphe 248(3) de la Loi prévoit une série de règles spéciales, aux fins de l’impôt sur le revenu, en ce qui a trait à un bien qui est sujet à certains arrangements ou institutions régis par le droit de cette province. Selon le paragraphe 248(3), chacun des droits suivants est réputé constituer une fiducie :

a) un usufruit;
b) un droit d’usage ou d’habitation;
c) une substitution.

Une fiducie est réputée avoir été créée par testament si un droit énuméré aux points a), b) ou c) a été établi par testament. Un bien visé par un de ces droits est réputé avoir été transféré à la fiducie et être détenu par elle. Si un droit susmentionné est créé par suite du décès du testateur, le transfert est réputé être survenu au moment du décès et par suite de ce décès. Si le bien en est un du genre qui peut autrement être admissible à titre de résidence principale, la fiducie réputée peut se prévaloir des règles mentionnées aux numéros 2.65 à 2.68, pour demander l’exemption pour résidence principale afin de réduire ou éliminer tout gain qui découlerait par ailleurs (aux fins de l’impôt) de la disposition du bien.

2.84 De plus, le paragraphe 248(3) prévoit que toute personne qui a le droit (qu'il soit immédiat ou futur et conditionnel ou non) de recevoir tout ou partie du revenu ou du capital relativement à un bien sujet à un droit énuméré aux points a), b) ou c) ci-dessus est réputée être une personne qui a un droit de bénéficiaire dans la fiducie réputée. Enfin, le paragraphe 248(3) prévoit que des biens sont réputés être la propriété effective d’une personne à un moment donné, même si ces biens sont grevés d’une servitude à ce moment, si la personne a sur ces biens, à ce moment, un des droits suivants :

d) un droit de propriété;
e) un droit d’emphytéote;
f) un droit de bénéficiaire dans une fiducie (y compris un droit de bénéficiaire réputé d’une fiducie réputée dont il est question ci-dessus).

2.85 Une personne peut vendre un droit relativement à un bien qui est sujet à l’un des éléments énumérés aux points a), b), c), d) ou e) ci-dessus, et qui peut être, par ailleurs, admissible à titre de résidence principale (c.-à-d. un logement, un droit de tenure à bail ou une part du capital social d’une société coopérative d’habitation). Dans un tel cas, cette personne pourrait se prévaloir de l’exemption pour résidence principale afin de réduire ou éliminer tout gain qui découlerait par ailleurs (aux fins de l’impôt) de la disposition du bien. Pour y avoir droit, il faut, bien entendu, que toutes les autres exigences de la définition de résidence principale prévues à l’article 54, et dont il est question dans le présent chapitre, aient été remplies. Par exemple, l’exigence selon laquelle le bien doit être normalement habité serait satisfaite si la personne qui vend le droit relativement au bien a habité le bien au cours des années en question.

Propriété exclusive ou copropriété

2.86 Aux fins de la demande d’exemption pour résidence principale à l’égard d’un bien, l’article 54 exige, selon la définition de résidence principale, que le contribuable soit propriétaire du bien conjointement avec une autre personne ou autrement. Cette expression englobe la propriété exclusive, la tenance conjointe, la tenance à bail commune et la copropriété. Les lois provinciales sont donc souvent utiles pour déterminer la propriété des biens (y compris, par exemple, les lois provinciales en matière de biens matrimoniaux). Il faut donc en tenir compte au même titre que les observations du présent chapitre.

Contestation de la propriété d’un bien

2.87 Si la propriété d’un bien d’un contribuable fait l’objet d’une contestation ou d’un doute, le contribuable peut s’en remettre aux tribunaux pour résoudre la question. Au moment de la dissolution d’un mariage, par exemple, un conjoint peut demander aux tribunaux de déterminer la propriété d’un bien qui est alors considéré comme la propriété de l’autre conjoint. Dans un tel cas, si le premier conjoint devient propriétaire en vertu d’une ordonnance du tribunal, ce droit de propriété sera généralement considéré comme ayant été acquis à la date d’entrée en vigueur spécifiée dans l’ordonnance du tribunal, et ce, quels que soient le fondement ou les motifs juridiques de l’ordonnance, ou encore, si l’ordonnance ne précise aucune date d’entrée en vigueur, à toute autre date jugée raisonnable.

Part du capital social d’une société coopérative d’habitation

2.88 Une part du capital social d’une société coopérative d’habitation peut être admissible comme résidence principale à condition que la part ait été acquise à la seule fin d’obtenir le droit d’habiter un logement appartenant à la corporation, et que soient satisfaites les autres exigences prévues à la définition de résidence principale à l’article 54, comme il est mentionné plus haut. Quoi qu’il en soit, dans le cas où une société ou une association, constituée exclusivement pour détenir des immeubles d’habitation, est dans les faits simplement un nu-fiduciaire du bien, le membre de la société ou de l’association est considéré comme le propriétaire effectif du logement si les modalités du contrat de fiducie accordent au bénéficiaire, c’est-à-dire le membre, les droits suivants:

a) les mêmes droits de possession et d’utilisation d’un logement donné que ceux dont jouirait normalement le propriétaire effectif de tout logement;
b) le droit de demander à la corporation ou à l’association de gérer le logement (par exemple, de le vendre ou de l’hypothéquer) conformément aux instructions du membre.

Ces observations ne concernent pas le droit de propriété d’une unité d’un immeuble en copropriété qui est habituellement dévolu à l’acquéreur. Toutefois, lisez le numéro 2.90 qui porte sur le moment de l’acquisition de la propriété d’une unité d’un immeuble en copropriété.

Intérêt ou droit sur un bien visé par une convention de vente exécutoire

2.89 L’intérêt ou, pour l’application  droit civil, un droit d’un acheteur dans un bien visé par une convention de vente exécutoire, sous réserve du numéro 2.90, sont considérés comme constituant un droit de propriété. Un intérêt ou un droit de l’acheteur sur une maison acquis en application de la Loi sur les terres destinées aux anciens combattants sont aussi considérés comme un droit de propriété. Dans ces cas, le contribuable a versé un acompte et il s’est engagé à faire des versements mensuels. Lorsque le prix d’achat est acquitté en entier, le contribuable a le droit d’acquérir le titre en son nom.

Enjeux relatifs à la propriété d’une unité d’un immeuble en copropriété

2.90 Lorsqu’un contribuable acquiert une unité résidentielle d’un immeuble en copropriété, il n’est pas rare qu’il donne un acompte, passe un contrat d’achat et de vente, conclut une entente d’occupation et en prend possession avant que l’immeuble en copropriété ne soit enregistré. L’entente d’occupation peut prévoir des paiements qui tiennent compte des frais d’entretien de l’immeuble en copropriété jusqu’à ce que l’achat soit conclu. Dans un tel cas, le contribuable ne possède habituellement pas l’unité de l’immeuble en copropriété tant que celui-ci ne soit enregistré en application de la loi provinciale pertinente ni que la transaction soit conclue.

Bien sur un terrain loué

2.91 Dans certains cas, on peut considérer qu’un contribuable est propriétaire, aux fins de l’exemption pour résidence principale, d’un logement situé sur un terrain qui ne lui appartient pas si, selon la loi ou conformément aux clauses du bail, il détient un droit de tenure à bail sur le terrain. Cette situation peut survenir, par exemple, dans les situations suivantes :

a) le contribuable se voit attribuer le droit de tenure à bail sur un terrain appartenant à l’État et il paie un entrepreneur pour construire une maison sur ce terrain;
b) le contribuable construit une maison sur un terrain loué;
c) le contribuable « achète » une maison (c. à-d. qu’il en verse le prix d’achat) située sur un terrain loué.

Acquisition d’un bien par suite d’un don ou d’un héritage

2.92 Un contribuable acquiert la propriété d’un bien à la suite d’un don ou d’un héritage, à la date à laquelle il obtient le droit d’entrer en possession du bien.

Annexe A

Illustration de la règle énoncée au paragraphe 40(6)

Si un contribuable dispose (ou est réputé disposer) d’un bien dont il a été propriétaire (conjointement avec une autre personne ou autrement) d’une façon continue avant 1982 et depuis ce temps, la règle énoncée au paragraphe 40(6) (lisez le numéro 2.30) prévoit que le gain calculé selon la méthode habituelle, à l’aide de la formule pour calculer l’exemption pour résidence principale décrite aux numéros 2.17 à 2.26, ne peut pas excéder le gain net total maximum calculé selon une autre méthode. Selon cette autre méthode, il y a disposition hypothétique du bien le 31 décembre 1981 et nouvelle acquisition du bien le 1er janvier 1982 à la juste valeur marchande. Le gain net total maximum établi selon l’autre méthode se calcule alors comme suit :

 Gain net total maximum = gain avant 1982 + gain après 1981 - perte après 1981

où :

  • le gain avant 1982 correspond au gain (le cas échéant) réduit par la formule pour calculer l’exemption pour résidence principale décrite aux numéros 2.17 à 2.26, qui découlerait de la disposition hypothétique du bien à la juste valeur marchande le 31 décembre 1981;
  • le gain après 1981 correspond au gain (le cas échéant) réduit par la formule pour calculer l’exemption pour résidence principale décrite aux numéros 2.17 à 2.26, sans qu’il soit tenu compte de la mention 1 + à l’élément B de cette formule, qui découlerait de l’acquisition hypothétique du bien à la juste valeur marchande le 1er janvier 1982 et de la disposition réelle (ou réputée) ultérieure de celui-ci;
  • la perte après 1981 correspond au montant de toute perte subie entre le 31 décembre 1981 et la date de la disposition réelle (ou réputée) ultérieure du bien, c’est-à-dire à l’excédent (le cas échéant) de la juste valeur marchande au 31 décembre 1981 sur le produit (ou le produit réputé) de la disposition réelle (ou réputée) ultérieure du bien.

Les exemples qui suivent illustrent la règle énoncée au paragraphe 40(6). On suppose dans ces exemples qu'aucun coût n’a été engagé à l’égard des dispositions réelles.

Exemple 1

 

Mme X a acquis une maison en 1975 pour 50 000 $. Elle et son époux y ont vécu jusqu’en février 1996, quand elle l’a vendue pour un produit de disposition de 115 000 $, réalisant un gain de 65 000 $ (115 000 $ moins 50 000 $). Depuis la vente de la maison en 1996, M. et Mme X vivent dans un appartement loué. Au moment de produire sa déclaration de revenus pour 1996, Mme  X a désigné la maison comme sa résidence principale pour les années 1975 à 1995 inclusivement, si bien que son gain déterminé par ailleurs a été complètement éliminé par la formule pour calculer l’exemption pour résidence principale décrite aux numéros 2.17 à 2.26.

Gain déterminé par ailleurs = 65 000 $ (115 000 $ - 50 000 $).

Réduction de l’exemption pour résidence principale selon la formule A × (B ÷ C) , où :

A correspond à 65 000 $

B correspond à 1 + 21 (les années d’imposition 1975 à 1995)

C correspond à 22 (les années d’imposition 1975 à 1996)

= 65 000 $ x (22 ÷ 22)

= 65 000 $

Il n'y a donc aucun gain.

M. X a acquis un terrain en 1975 à 7 000 $ et y a construit un chalet en 1979 à 13 000 $. M. et Mme X ont utilisé le chalet comme résidence saisonnière de 1979 à 2001 inclusivement. À l’automne 2001, M. X a vendu le chalet pour un produit de disposition de 65 000 $ réalisant un gain de 45 000 $ (65 000 $ moins (7 000 $ + 13 000 $)). Au moment de produire sa déclaration de revenus pour 2001, M. X a désigné le chalet comme sa résidence principale pour les années 1979 à 1981 inclusivement, ainsi que pour les années 1996 à 2001 inclusivement. Il n’a pas pu désigner le chalet comme sa résidence principale pour 1975 à 1978 inclusivement, parce que le terrain était vacant et que personne n’a normalement habité le bien au cours de ces années-là (lisez le numéro 2.29). Il n’a pas non plus pu désigner le chalet comme sa résidence principale pour 1982 à 1995 inclusivement, parce que son épouse avait désigné la maison comme sa résidence principale pour ces années (lisez les numéros 2.13 et 2.14). Ainsi, son gain de 45 000 $, déterminé par ailleurs, ne peut pas être complètement éliminé par la formule pour calculer l'exemption pour résidence principale décrite aux numéros 2.17 à 2.26. Toutefois, comme M. X a été propriétaire du bien de façon continue avant 1982 et depuis, le paragraphe 40(6) s’applique aux fins du calcul du gain. Le 31 décembre 1981, la juste valeur marchande du chalet était de 30 000 $.

En plus des faits mentionnés ci–dessus, supposons que M. X n’a pas exercé le choix relatif aux gains en capital prévu au paragraphe 110.6(19) à l’égard du chalet (lisez les commentaires concernant ce choix aux numéros 2.17 à 2.26) étant donné qu’il avait déjà épuisé son exemption cumulative pour gains en capital de 100 000 $ avant 1994. Il n’a donc pas bénéficié du montant de réduction découlant du choix relatif aux gains en capital (décrit aux numéros 2.17 à 2.26) à l’égard du chalet.

Les calculs prévus au paragraphe 40(6) relativement au gain réalisé par M. X en 2001 relativement au chalet sont les suivants :

Méthode habituelle du calcul du gain

Gain déterminé par ailleurs = 45 000 $ (65 000 $ – 20 000 $)

Réduction de l’exemption pour résidence principale selon la formule A × (B ÷ C) , où :

A correspond à 45 000 $

B correspond à 1 + 9 (les années d’imposition 1979 à 1981 et 1996 à 2001)

C correspond à 27 (les années d’imposition 1975 à 2001)

= 45 000 $ x (10 ÷ 27)

= 16 667 $

Le gain est de 28 333 $.

Autre méthode – calcul du gain net total maximum

Gain net total maximum = gain avant 1982 + gain après 1981 – perte après 1981

Gain avant 1982 :

Gain déterminé par ailleurs = 10 000 $ (30 000 $ – 20 000 $)

Réduction de l’exemption pour résidence principale selon la formule A × (B ÷ C) , où :

A correspond à 10 000 $

B correspond à 1 + 3 (les années d’imposition 1979 à 1981)

C correspond à 7 (les années d’imposition 1975 à 1981)

= 10 000 $ x (4 ÷ 7)

= 5 714 $

Le gain est de 4 286 $.

Gain après 1981 :

Gain déterminé par ailleurs = 35 000 $ (65 000 $ – 30 000 $)

Réduction de l’exemption pour résidence principale selon la formule A × (B ÷ C) , où :

A correspond à 35 000 $

B correspond à 6 (les années d’imposition 1996 à 2001)

C correspond à 20 (les années d’imposition 1982 à 2001)

= 35 000 $ x (6 ÷ 20)

= 10 500 $

Le gain est de 24 500 $.

Perte après 1981 : ne s’applique pas

Gain net total maximum = gain avant 1982 + gain après 1981 – perte après 1981

= 4 286 $ + 24 500 $ - néant

= 28 786 $

Résultat : Le gain de M. X, qui a été calculé selon la méthode habituelle, est demeuré à 28 333 $, parce que ce montant ne dépassait pas le gain net total maximum de 28 786 $ calculé selon l’autre méthode.

Exemple 2

 

Reprenons les mêmes faits de l’exemple 1, à l’exception du fait qu’il s’agit maintenant d’un couple vivant en union de fait plutôt que d’un couple marié.

Lorsqu’il a produit sa déclaration de revenus pour 2001, M. X a désigné le chalet comme sa résidence principale pour 1979 à 1992 inclusivement et pour 1996 à 2001 inclusivement. Il n’a pas pu désigner le chalet comme sa résidence principale pour 1975 à 1978 inclusivement, parce que le terrain était vacant et que personne n’a normalement habité le bien au cours de ces années-là (lisez le numéro 2.29). Il n’a pas non plus pu désigner le chalet comme sa résidence principale pour 1993 à 1995 inclusivement, parce que sa conjointe de fait avait désigné la maison comme sa résidence principale pour ces années (lisez les numéros 2.13 et 2.14). Ainsi, son gain de 45 000 $, déterminé par ailleurs, ne peut pas être complètement éliminé par la formule pour calculer l'exemption pour résidence principale décrite aux numéros 2.17 à 2.26.

Les calculs effectués en vertu du paragraphe 40(6) relativement au gain réalisé par M. X en 2001 à l’égard du chalet sont les suivants :

Méthode habituelle du calcul du gain

Gain déterminé par ailleurs = 45 000 $ (65 000 $ – 20 000 $)

Réduction de l’exemption pour résidence principale selon la formule A × (B ÷ C) , où :

A correspond à 45 000 $

B correspond à 1 + 20 (les années d’imposition 1979 à 1992 et 1996 à 2001)

C correspond à 27 (les années d’imposition 1975 à 2001)

= 45 000 $ x (21 ÷ 27)

= 35 000 $

Le gain est de 10 000 $.

Autre méthode – calcul du gain net total maximum

Gain net total maximum = gain avant 1982 + gain après 1981 – perte après 1981

Gain avant 1982

Gain déterminé par ailleurs = 10 000 $ (30 000 $ – 20 000 $)

Réduction de l’exemption pour résidence principale selon la formule A × (B ÷ C) , où :

A correspond à 10 000 $

B correspond à 1 + 3 (les années d’imposition 1979 à 1981)

C correspond à 7 (les années d’imposition 1975 à 1981)

= 10 000 $ x (4 ÷ 7)

= 5 714 $

Le gain est de 4 286 $.

Gain après 1981

Gain déterminé par ailleurs = 35 000 $ (65 000 $ – 30 000 $)

Réduction de l’exemption pour résidence principale selon la formule A × (B ÷ C) , où :

A correspond à 35 000 $

B correspond à 17 (les années d’imposition 1982 à 1992 et 1996 à 2001)

C correspond à 20 (les années d’imposition 1982 à 2001)

= 35 000 $ x (17 ÷ 20)

= 29 750 $

Le gain est de 5 250 $.

Perte après 1981 : ne s’applique pas

Gain net total maximum = gain avant 1982 + gain après 1981 – perte après 1981

= 4 286 $ + 5 250 $ - Néant

= 9 536 $

Résultat : Bien que le gain de M. X calculé selon la méthode habituelle s’élève à 10 000 $, il ne peut pas excéder le gain net total maximum de 9 536 $ calculé selon l’autre méthode. Par conséquent, le gain a été ramené à 9 536 $.

Annexe B

Illustration du calcul du gain tiré de la disposition d’un bien agricole

Supposons qu’un contribuable résidant au Canada a vendu une ferme de cinquante hectares sur laquelle était érigée une résidence. Il a été le propriétaire de la ferme et y a occupé la maison du 30 juillet 1993 au 15 juin 2001. La maison et un fonds de terre d’un demi–hectare ont été désignés comme la résidence principale du contribuable pour les années d’imposition 1993 à 2001 inclusivement. Voici les calculs effectués par le contribuable relativement au gain tiré de la disposition du bien agricole selon les deux méthodes permises par l’alinéa 40(2)c).

Première méthode (lisez les numéros  2.40 à 2.42)

Répartition du produit de disposition :
Produit de disposition Résidence principale Ferme Ensemble du bien
Fonds de terre 10 000 $* 90 000 $ 100 000 $
Maison 50 000 50 000
Grange 35 000 35 000
Silo 15 000 15 000
Total du produit de disposition 60 000 $ 140 000 $ 200 000 $
Répartition du prix de base rajusté :
Prix de base rajusté Résidence principale Ferme Ensemble du bien
Fonds de terre 2 000 $* 58 000 $ 60 000 $
Maison 20 000 20 000
Grange 11 000 11 000
Silo 4 000 4 000
Prix de base rajusté total 22 000 $ 73 000 $ 95 000 $
Calcul du gain déterminé par ailleurs :
Description Residence principale Ferme Ensemble du bien
Total du produit de disposition 60 000 $ 140 000 $ 200 000 $
Moins : total du prix du base rajusté 22 000 73 000 95 000
Gain déterminé par ailleurs 38 000 67 000 105 000
Moins : exemption pour résidence principale 38 000 38 000
Gain Néant 67 000 $ 67 000 $
* Étant donné que la partie du fonds de terre faisant partie de la résidence principale correspond à un centième de la superficie totale du fonds de terre (c.-à-d. le résultat de la division d’un demi–hectare par 50 hectares), une façon (décrite au point 2.40a)) d’attribuer une valeur à la partie du fonds de terre qui fait partie de la résidence principale serait d’utiliser tout simplement 1 000 $ (soit un centième de 100 000 $) comme produit de disposition de cette partie du fonds de terre, et 600 $ (soit un centième de 60 000 $) comme prix de base rajusté de la partie en question. Supposons, toutefois, qu’un lot résidentiel typique dans ce secteur, d’une superficie inférieure à un demi–hectare pour les besoins de cet exemple, ait eu une juste valeur marchande de 10 000 $ à la date de la vente et de 2 000 $ à la date de l’acquisition. Comme il est indiqué au point 2.40b), nous accepterions que le contribuable retienne ces derniers montants, ce qui, dans ce cas, aurait pour effet de lui permettre d’éliminer une plus grande partie du gain déterminé par ailleurs au moyen de l’exemption pour résidence principale.
 

Deuxième méthode (lisez les numéros  2.43 à 2.45)

Calcul du gain déterminé par ailleurs :
Description Montant
Produit de disposition de l’ensemble du bien agricole 200 000 $
Moins : Prix de base rajusté de l’ensemble du bien agricole 95 000
Gain déterminé par ailleurs 105 000
Moins : Exemption pour résidence principale, avec le choix exercé
selon le sous-alinéa 40(2)c)(ii) 1 000 $ + (9 × 1 000 $)
10 000
Gain 95 000 $

Résultat : Dans cet exemple, la première méthode donne lieu à un gain moins élevé pour le contribuable.

Application

Le présent chapitre mis à jour, portant le numéro de référence S1-F3-C2, est entré en vigueur le 24 novembre 2015.

Lorsqu’il a été publié pour la première fois le 28 mars 2013, le chapitre a consolidé, remplacé et annulé les bulletins d’interprétation IT–120R6, Résidence Principale, et IT–437R, Propriété d'un bien (résidence principale).

Vous pouvez consulter l’historique des mises à jour du chapitre ainsi que la liste des modifications techniques que nécessitaient les bulletins d’interprétation en question en visitant la page Historique du chapitre.

Sauf indication contraire, tous les renvois législatifs se rapportent à des dispositions de la Loi de l’impôt sur le revenu , L.R.C. 1985, ch. 1 (5e suppl.), telle que modifiée, et tous les renvois à un règlement concernent le Règlement de l’impôt sur le revenu , C.R.C., ch. 945, tel que modifié.

Les liens à la jurisprudence sont fournis par l’intermédiaire de CanLII.

Les folios de l’impôt sur le revenu sont disponibles en version électronique seulement.

Renvoi

La définition de  résidence principale  à l’article 54, et les alinéas 40(2) b ) et c ) (également les articles 54.1 et 110.6; les paragraphes 13(7), 40(4), 40(6), 40(7), 40(7.1), 45(1), 45(2), 45(3), 45(4), 107(2), 107(2.01), 107(4), 110.6(19) et 220(3.2); l’alinéa 104(4) a ); et le sous‑alinéa 40(2)g)(iii) de la Loi; ainsi que la partie XXIII du Règlement.)

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